新浪財(cái)經(jīng)訊 近日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國公募REITs試點(diǎn)正式破冰。就其對基金行業(yè)的影響，REITs發(fā)展空間，新浪財(cái)經(jīng)采訪了中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長、德邦基金總經(jīng)理陳星德先生。

　　他表示，此次證監(jiān)會、發(fā)改委推動出臺的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs跨出了資產(chǎn)證券化的一大步，也是我國資產(chǎn)證券化發(fā)展史上的里程碑。對比國外REITs發(fā)展，總體認(rèn)為中國公募REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。他進(jìn)一步表示，公募REITs未來將可能再造一個(gè)基金行業(yè)，再造一個(gè)新的細(xì)分資本市場。

　　陳星德，博士，現(xiàn)任德邦基金總經(jīng)理，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長。曾就職于江蘇省人大常委會、中國證券監(jiān)督管理委員 會、瑞士銀行環(huán)球資產(chǎn)管理香港公司、國投瑞銀基金管 理有限公司、上投摩根基金管理有限公司和國泰基金管理有限公司。2018 年 12 月加入德邦基金管理有限公司。

　　從時(shí)點(diǎn)看，推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有四方面重要的意義和作用：　一是有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力；二是對于推動資本市場供給側(cè)改革具有重要意義；三是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生有效支持；四是為我國廣大投資者提供了新的投資產(chǎn)品。

　　對于公募REITs的正式開閘對A股市場的影響，陳星德表示，給A股市場帶來諸多利好因素：第一，擴(kuò)大市場容量，增強(qiáng)市場投資工具的多樣性，吸引更多投資者進(jìn)入市場；第二，可能提升相關(guān)上市公司的盈利預(yù)期，幫助一些重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，提高盈利能力；第三，提高市場交易的活躍度，更好發(fā)揮市場定價(jià)功能。當(dāng)然這些利好影響是長期的，短期直接受益的是有好的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營的企業(yè)和基建類公司。

　　談及公募REITs對基金管理公司有哪些挑戰(zhàn)，他表示，對于基金管理公司來說意味著的全新的產(chǎn)品、廣闊的市場、巨大的挑戰(zhàn)。公募REITs看起來是《證券投資基金法》下的公募證券投資基金，但是和我們目前的公募基金產(chǎn)品相差迥異。在公募REITs在基金發(fā)行定價(jià)方式、估值方式、信息披露內(nèi)容、利益沖突管理等方面具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，對于目前基金管理公司來說等于是一個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有著巨大挑戰(zhàn)。同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，相信公募基金管理公司一定會不辱使命積極準(zhǔn)備，滿足發(fā)行和管理公募RIETs的各項(xiàng)要求，爭取試點(diǎn)的成功。今后中國市場也會涌現(xiàn)出如美國 AMT這樣專業(yè)和強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人。

　　具體采訪實(shí)錄如下：

　　新浪基金：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行），公開征求意見，是基于什么考慮？

　　陳星德：一直以來，我國是比較傳統(tǒng)的以間接融資為主的金融市場。資本市場發(fā)展了近三十年時(shí)間，股權(quán)融資的占比仍然不高，近些年來，債務(wù)融資比例持續(xù)增加，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過度依賴債務(wù)融資工具。有效降低負(fù)債率，盤活存量資產(chǎn)，資產(chǎn)證券化是一種非常有效的方式。

　　此次證監(jiān)會、發(fā)改委推動出臺的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs跨出了資產(chǎn)證券化的一大步，也是我國資產(chǎn)證券化發(fā)展史上的里程碑。從時(shí)點(diǎn)看，目前我國經(jīng)濟(jì)處于下行周期和疫情影響疊加時(shí)期，政府必須進(jìn)行逆周期調(diào)整，新基建仍然是比較有效的方法。但基建必須有大量資金投入，但是僅通過貨幣政策調(diào)整和加大財(cái)政支出，恐不能完全覆蓋，而且必須防范債務(wù)負(fù)擔(dān)過重、資金利用效率低下、貨幣政策空間有限、“大水漫灌”造成脫實(shí)向虛等不良后果，所以此刻推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有重要的意義和作用。

　　一是有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力。近年來各級政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資的壓力很大。包括PPP項(xiàng)目在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在投資規(guī)模大、退出渠道單一，回收期長等問題，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為小額的、流動性強(qiáng)的交易性資產(chǎn)，使得項(xiàng)目成熟后快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高財(cái)政或企業(yè)的持續(xù)投資能力。

　　二是對于推動資本市場供給側(cè)改革具有重要意義。REITs產(chǎn)品可以視為一種以不動產(chǎn)資產(chǎn)收益為派息來源的永續(xù)、權(quán)益性投資工具，大力發(fā)展公募REITs產(chǎn)品有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)轉(zhuǎn)為投資，有效降低存量不動產(chǎn)的杠桿負(fù)債率，降低影子銀行風(fēng)險(xiǎn)，解決期限錯(cuò)配和高杠桿等突出問題。

　　三是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生有效支持。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是基礎(chǔ)設(shè)施等持有型物業(yè)為重要載體，這些持有型物業(yè)本身即是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的組成部分。REITs可作為連接資本市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的橋梁，將社會長期資本與持有型物業(yè)的長期投資進(jìn)行對接，真正提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率。

　　四是為我國廣大投資者提供了新的投資產(chǎn)品。通過公募REITs向公開資本市場提供風(fēng)險(xiǎn)相對低、流動性強(qiáng)、穩(wěn)定回報(bào)的集合投資產(chǎn)品，亦有助于提高金融產(chǎn)品的供給質(zhì)量，為各類長期資金提供期限相配的投資工具，提高資本市場效率，讓投資者更好地共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。

　　新浪基金：《指引》共四十五條，看點(diǎn)有哪些？

　　陳星德：此次出臺的兩份重磅文件《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（以下稱“征求意見稿”）看點(diǎn)很多。

　　例如試點(diǎn)的項(xiàng)目范圍、項(xiàng)目條件、審核流程。又如公募REITs“公募+ABS”的交易結(jié)構(gòu)，權(quán)益導(dǎo)向的性質(zhì)，基金管理人專業(yè)勝任的要求，和傳統(tǒng)公募基金完全不同的定價(jià)方式和發(fā)售安排，明確而具體的管理人受托責(zé)任等，細(xì)致入微的信息披露安排。

　　例如，在銷售方面公募REITs相比傳統(tǒng)的公募基金產(chǎn)品有很大差異，《征求意見稿》明確了定價(jià)方式和發(fā)售安排，對戰(zhàn)略配售方面、網(wǎng)下詢價(jià)對象、基金銷售等方面都有明確規(guī)定。定價(jià)類似于股票需要通過詢價(jià)方式，在產(chǎn)品發(fā)售初期，以機(jī)構(gòu)投資者為主，統(tǒng)計(jì)下來占比超過84%，公眾投資者持有比例不超過16%。產(chǎn)品銷售過程中，管理人與銷售機(jī)構(gòu)需要充分進(jìn)行信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示、落實(shí)好投資者適當(dāng)性管理。可以看出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對公募REITs的推出既是積極的，又是謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的。

　　在海外的REITs市場，基金管理人一般來說都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，當(dāng)前國內(nèi)公募基金主要聚焦在二級市場，針對REITs業(yè)務(wù)的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)運(yùn)營管理人才的培養(yǎng)尚需努力。基金管理公司要按照監(jiān)管的規(guī)則和要求，盡快強(qiáng)化發(fā)行期篩選項(xiàng)目和盡調(diào)的能力，運(yùn)營期對項(xiàng)目的運(yùn)營和管理能力等方面的不足，做好迎接新業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備。

　　新浪基金：公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)之前，我國REITs市場是什么樣的？與外國REITs市場發(fā)展相比，有哪些異同？

　　陳星德：2014年，證監(jiān)會發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，搭建了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)規(guī)則和框架。基于廣闊的市場需求和相關(guān)政策支持，境內(nèi)依托企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展了一系列類REITs試點(diǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)涵蓋商業(yè)物業(yè)、住房租賃等領(lǐng)域，并涌現(xiàn)出了如保利住房租賃REITs、新派公寓REITs等具有較大市場影響的項(xiàng)目。此外，2015年基金管理公司也嘗試發(fā)行了鵬華前海萬科REITs，是第一只使用公募基金作為發(fā)行載體的公募“類REITs”產(chǎn)品。以上探索具有重要的意義，但均不是真正意義的標(biāo)準(zhǔn)公募REITs。

　　第一，目前國內(nèi)的“類REITs”大多是結(jié)構(gòu)化的融資工具，和真正的權(quán)益型REITs相去甚遠(yuǎn)。此次《征求意見稿》要求的基礎(chǔ)設(shè)施基金必須持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體（以下統(tǒng)稱特殊目的載體）穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)。

　　第二，目前國內(nèi)的“類REITs”產(chǎn)品在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，沒有實(shí)現(xiàn)公開募集和公開交易上市。而此次《征求意見稿》明確公募REITs采取中國證監(jiān)會注冊后，通過網(wǎng)下詢價(jià)和基金銷售機(jī)構(gòu)向公眾投資者銷售的方式公開募集。基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉方式運(yùn)作，可以向證券交易所申請上市交易。是真正的可公開募集和上市交易的金融產(chǎn)品。

　　此外，在交易結(jié)構(gòu)、運(yùn)營管理、資產(chǎn)評估與估值、信息披露等方面，公募REITs與“類REITs”也有顯著的差異，更為規(guī)范、嚴(yán)格、透明，體現(xiàn)了公募基金的制度優(yōu)勢。

　　新浪基金：有機(jī)構(gòu)預(yù)測中國公募RETIs市場規(guī)模可達(dá)6萬億人民幣，您覺得市場空間有多大？

　　陳星德：從美國等成熟市場的歷史與我國包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的不動產(chǎn)市場的基本情況看，我國公募REITs市場發(fā)展前景是不能以廣闊和巨大這樣的形容詞來描述了。根據(jù)北美不動產(chǎn)信托基金協(xié)會（Nareits）統(tǒng)計(jì)，美國REITs基金有3萬億美金規(guī)模，其中上市的公募REITs基金2萬億規(guī)模。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)里就有30只REITs。我國原本地大物博，改革開放特別是近30年來基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)、住宅等不動產(chǎn)無論增速還是體量穩(wěn)居全球第一，號稱“基建狂魔”。

　　有統(tǒng)計(jì)中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。如果今后將商業(yè)地產(chǎn)、住宅等其他類不動產(chǎn)納入公募REITs，規(guī)模還會成倍數(shù)增長。專家學(xué)者測算的方式和口徑不同，但總體認(rèn)為中國公募RETIs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。可以說，公募REITs未來將可能再造一個(gè)基金行業(yè)，再造一個(gè)新的細(xì)分資本市場。

　　新浪基金：目前公募REITs試點(diǎn)面臨哪些挑戰(zhàn)？需要解決的問題在哪？

　　陳星德：公募REITs基金對公募基金行業(yè)是一個(gè)歷史的里程碑。對于基金管理公司來說意味著的全新的產(chǎn)品、廣闊的市場、巨大的挑戰(zhàn)。公募REITs看起來是《證券投資基金法》下的公募證券投資基金，但是和我們目前的公募基金產(chǎn)品相差迥異。例如：股票、債券等基金講究分散化配置，要求“雞蛋不放在一個(gè)籃子里”，而《征求意見稿》要求80%以上資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，并豁免了“雙十“規(guī)定，是“把雞蛋放在一個(gè)籃子里并好好照顧”的概念。又如，目前基金管理公司奉行“華爾街規(guī)則”，即不參與上市公司的主動經(jīng)營管理，主要作為“旁觀者”的被動投資角色，采取買入或者賣出方式“用腳投票”。《征求意見稿》要求基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中，基金管理人積極履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，為此還需要配備有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理或運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的人員。此外在公募REITs在基金發(fā)行定價(jià)方式、估值方式、信息披露內(nèi)容、利益沖突管理等方面具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，對于目前基金管理公司來說等于是一個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有著巨大挑戰(zhàn)。

　　但是，基金管理行業(yè)是個(gè)年輕的行業(yè)，也是不斷在創(chuàng)新和進(jìn)步的行業(yè)。從最初的以股票基金和零售市場為主，到后來日益壯大債券、貨幣基金和機(jī)構(gòu)客戶市場，近些年商品、對沖策略等產(chǎn)品類型也不斷涌現(xiàn)，早在2007年業(yè)內(nèi)就開始了公募REITs的探討，2015年業(yè)內(nèi)同行就公募REITs進(jìn)行了試點(diǎn)，基金公司子公司、股東方的證券公司在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)上也進(jìn)行了多年實(shí)踐。公募REITs的出臺經(jīng)過長期的調(diào)研、論證、討論，包括受訪者在內(nèi)的公募基金專家也參與其中。相信，公募基金管理公司一定會不辱使命積極準(zhǔn)備，滿足發(fā)行和管理公募RIETs的各項(xiàng)要求，爭取試點(diǎn)的成功。今后中國市場也會涌現(xiàn)出如美國 AMT這樣專業(yè)和強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人。

　　新浪基金：針對公募REITs貴公司有哪些準(zhǔn)備和布局？有發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品意向嗎？

　　陳星德：德邦基金股東德邦證券一直以資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)見長，我們一直以來就在專戶和子公司層面注重發(fā)展包括類REITs業(yè)務(wù)的ABS業(yè)務(wù)，多年來累計(jì)成功運(yùn)作的項(xiàng)目超過十個(gè)，管理規(guī)模達(dá)數(shù)十億元人民幣。積累了一定的投資管理和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。德邦基金作為快速成長中的基金管理公司，基于自身的專戶業(yè)務(wù)積累和股東資源，在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)和人才培養(yǎng)方面已經(jīng)擁有一定的優(yōu)勢。我們將根據(jù)《征求意見稿》的要求，德邦基金一方面還會斷優(yōu)化組織架構(gòu)，提高團(tuán)隊(duì)整體效能；另一方面，加強(qiáng)與股東的業(yè)務(wù)協(xié)同合作，積極引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀人才，組建業(yè)內(nèi)一流的研究團(tuán)隊(duì)、管理團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展。

　　新浪基金：公募REITs正式開閘，對A股市場有哪些影響？利好哪些板塊？

　　陳星德：公募REITs的正式開閘將為A股市場帶來諸多利好因素：第一，擴(kuò)大市場容量，增強(qiáng)市場投資工具的多樣性，吸引更多投資者進(jìn)入市場；第二，可能提升相關(guān)上市公司的盈利預(yù)期，幫助一些重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，提高盈利能力；第三，提高市場交易的活躍度，更好發(fā)揮市場定價(jià)功能。當(dāng)然這些利好影響是長期的，短期直接受益的是有好的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營的企業(yè)和基建類公司。

責(zé)任編輯：石秀珍 SF183