房產交易平臺“壟斷”疑云

　　本報記者/吳靜/盧志坤/北京報道

　　目前，我國的反壟斷工作正在持續推進中，互聯網平臺首當其沖。而在房產交易領域，作為國內最大的房產交易平臺，貝殼找房是外界關注的焦點所在。

　　就在國家市場監管總局對阿里作出182億元處罰當天，58同城CEO、安居客董事會主席姚勁波舉報同行貝殼找房也有“二選一”的行為，呼吁國家罰款貝殼找房40億元。

　　一石激起千層浪，房產交易平臺壟斷爭論甚囂塵上，但至今未有監管定論。

　　《中國經營報》記者從知情人士處了解到，目前貝殼找房平臺正在配合監管部門自檢自查。對于貝殼找房是否涉及壟斷，仍需國家市場監管總局或者省級以上的市場監管部門來做詳盡的數據調查。

　　壟斷爭議

　　姚勁波在微博上舉報貝殼找房涉嫌壟斷的落腳點是貝殼找房在房產交易領域搞“二選一”，且將其包裝成“自愿”，并建議將40億元罰款（4%標準），打入國家公積金賬戶，以此降低公積金貸款利率減輕百姓買房負擔。

　　在此條微博上，他還配有兩張圖。其中一張顯示有太原市的3個新房項目，排在前兩位的項目標有“獨家”。另外一張是貝殼找房與合作方簽訂的帶有排他性的合作協議。即如果合作方“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷售服務，則可按不同比例獲得分成。姚勁波對外表示，貝殼找房在部分地區差異化對待同等房源，其中被貝殼找房獨家代理的房源排位靠前，而非獨家房源排位靠后。

　　北京市華泰律師事務所高級合伙人張凱普告訴記者，壟斷行為的通常表現包括：一是經營者之間達成壟斷協議；或經營者與交易相對人達成壟斷協議，例如固定向第三人轉售商品的價格，以及限定向第三人轉售商品的最低價格等形式。

　　二是經營者濫用市場支配地位，一般龍頭企業在其區域或地域中具有強大的影響力，在其行業中更具有“話語權”，經營中更容易產生濫用市場支配地位的行為。

　　另外根據反壟斷法的定義，壟斷形式還包括經營者集中和行政壟斷。因此，要想界定企業是否涉嫌壟斷，首先應該看其是否在相關市場具備市場支配地位。市場支配地位，是指經營者在相關市場內具有能夠控制商品價格、數量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位。一般來說，一個經營者在相關市場的市場份額達到50%，可以推定其具有市場支配地位。

　　對于目前貝殼找房是否已經取得市場支配地位，業內仍存爭議，爭議焦點即為對市場界定應是全國市場還是區域市場。

　　從全國數據來看，貝殼找房2020年的新房GTV（平臺交易總額）為1.38萬億元，占據全國新房交易量的8%；二手房GTV為1.94萬億元，占據全國二手房市場約四分之一。

　　景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，“在房產經紀領域判定一家企業是否構成壟斷，先要看市場份額?？词袌龇蓊~時，因為房地產本身有很強的地域性，更重要的是看企業是否在區域內，尤其是一、二線重點城市是否占據足夠的市場份額?！焙皶熢诜慨a經紀公司我愛我家集團控股公司擔任副總裁。

　　而若從區域市場來看，在部分城市，貝殼找房的市占率超過50%。比如，從二手房市場來看，根據北京市住建委存量房最新一期的簽約數據統計，貝殼找房在大本營北京的簽約量占比已經超過50%。而成都、重慶等市場情況亦類似，據相關媒體報道，貝殼找房在這些城市經過一些列收并購，市占率也已超過50%。

　　一位業內資深人士指出，二手房市場競爭非常激烈，每個城市都有很多中介公司可以選擇，這個行業本質上是壟斷不了的，能夠在一個城市占到百分之三四十的份額已經非常厲害了。

　　新房交易渠道之爭

　　“姚勁波舉報貝殼找房壟斷，其實是針對新房市場?！焙皶煴硎尽?/p>

　　貝殼找房財報顯示，從2019年開始，貝殼找房的新房業務增長迅速。2019年時新房業務營收為202.7億元，較上一年同比增長171.3%。2020年該業務規模繼續擴大，新房業務全年GTV同比增長85.0%至1.38萬億元，營業收入同比增長87.1%至379億元，已經超過存量房業務。

　　新房業務高速增長，與貝殼找房平臺上的非鏈家連接門店和其他銷售渠道貢獻突出有關。2020年，在貝殼找房的新房交易中，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增長37.2%至2767億元，占比約20%；而通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至1.11萬億元，占據新房成交量的八成份額，在2020年總GTV中占比約32%。

　　貝殼找房的新房業務即是新房渠道業務，與二手房交易不同，新房渠道業務面向B端開發商。平臺上的經紀人除了可以協助交易二手房外，還可以帶看新房，成交即可分得傭金。

　　隨著房地產行業進入下行周期，渠道的作用越來越突出。相應地，新房渠道市場的競爭者也逐漸增多。

　　姚勁波所掌控的安居客便是其中之一，根據安居客近期披露的招股書，以向房產中介及經紀人收取“端口費”為主要營收的安居客，從2019年開始大規模布局新房領域。2019年8月，58同城聯合世聯行、同策咨詢等成立58愛房新房聯賣平臺，該平臺為PMLS（新房分銷系統）模式。

　　據了解，58愛房推出三年來，業務已拓展至33個城市。2020年，58愛房的交易總量為653億元，同比增長282%，產生的營收為2.28億元，占其總營收比重為2.8%。安居客在招股書中稱，預計自2021年起，新房交易服務將成為其整體增長的主要驅動，通過IPO募集的資金將主要用于技術產品開發和拓展新房交易服務業務，未來三年計劃將新房業務推廣至更多城市。

　　而安居客在新房業務上所面臨的一大“勁敵”就是貝殼找房。據姚勁波的公開舉報，貝殼找房在新房渠道業務上，會與合作中介協商簽訂協議，即若“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷售服務，那么共場項目分傭比例達到85%、獨家項目分傭比例達到80%，墊傭比例為100%，否則各項分成相應減少。

　　據上述業內人士介紹，這種協議其實是“排他性”協議，在新房渠道業務上很常見，業內其他平臺也是類似的做法。

　　但胡景暉對此有不同看法。他表示，“原來很多中介公司或一些代理公司可以直接去跟開發商談合作項目，不管是分銷還是獨家代理。但現在貝殼找房要求很明確，就是一旦加入貝殼找房體系，第一不能自己再去跟開發商談；第二不能再跟別的平臺或渠道方合作，只能用貝殼找房的新房系統來賣，相當于‘貝殼找房給你發新房貨源，你賣就是了’?！?/p>

　　在他看來，這就是讓中介“站隊”，本質就是“二選一”。這在以往渠道市場本是一種銷售方式，但隨著貝殼找房體系越來越龐大，“很多小中介只能站隊貝殼找房，不然就沒房可賣”，進而又繼續增大了貝殼找房的體量。

　　此外，姚勁波還指出貝殼找房對房源差別對待，其獨家代理的房源會排位靠前。但他本人以及安居客方并未回應記者，在微博上所配的那張圖（即上述提到的顯示有太原市的3個新房項目，排在前兩位的項目標有“獨家”）是否為在貝殼找房App上所截的圖。記者并未在貝殼找房App上找到相應標有“獨家”的房源。

　　胡景暉指出，貝殼找房在部分城市新房市場份額較大，在對開發商的渠道費率上更有“主導權”。比如，在天津，2019年因新房市場冷清，貝殼找房的渠道費普遍高達3個點，甚至8個點、10個點。而這件事最終引得天津住建委出臺規定，要求天津新房中介的傭金點位最高不超過2.5%。

　　記者了解到，新房交易市場渠道很多，58愛房（已并入安居客）、中原地產、易居房友、貝殼找房等不同渠道，在樓盤資源、合作規則、合作權益方面各有差異。房產商、經紀公司會根據自身情況，優先選擇能使自己利益最大化的渠道和合作模式，整體上，這是雙方基于商業權益出發互相選擇、互相承諾的結果。

　　而對于渠道費率，作為銷售渠道整合方，貝殼找房與開發企業合作收取的薦客服務費（即傭金），主要取決于市場環境，且由開發企業來定。評定時開發商一般會考慮項目所在城市的實際情況、樓盤情況（供需情況、企業交易成本等，如偏遠地區文旅盤，經紀人帶客、成交成本激增）綜合評估，以此來決定一個樓盤項目是否引入渠道、引入幾家渠道，以及愿意支付的傭金率等。

　　根據貝殼找房財報，2020年新房成交額1.38萬億元，營收379億元，合算傭金費率約為2.75%，2017~2019年對應的合算傭金費率分別為2.54%、2.66%和2.71%（在財務處理上，貝殼找房將新房全部傭金確認為收入，而將合作經紀公司的傭金分成確認為收入成本）。

　　監管“靴子”待落地

　　張凱普律師表示，貝殼找房在新房渠道業務是否屬于壟斷行為首先仍要界定的是相關市場的范圍?！跋嚓P市場的范圍，沒有限定，即可限定于某類商品，也可限定于某個區域或某個地域。按照個案分析原則，不同類型壟斷案件對于相關市場界定的實際需求不同。”

　　張凱普指出，目前我國為統一執法標準、認定壟斷標準，對于反壟斷監管，國家對其執法權并沒有完全下放，仍然是由國家市場監管總局和各省、自治區、直轄市人民政府市場監督管理部門負責查處。

　　北京房地產行業中介協會秘書長趙慶祥亦認為，“判定企業是否壟斷不能靠定性判斷，這樣做對這個行業發展也沒有什么意義。而是要有詳盡的數據支撐。所以這個事情最終需要國家市場監管總局或者省級以上的市場監管部門來做詳盡的調查和定奪?！?/p>

　　4月13日，在公布阿里反壟斷調查的第3天，市場監管總局會同中央網信辦、國家稅務總局召集34家互聯網平臺企業召開行政指導會。會議要求，各平臺企業要在一個月內全面自檢自查，逐項徹底整改，并向社會公開《依法合規經營承諾》，接受社會監督，其中就包括貝殼找房。

　　在此次會議上，平臺強迫“二選一”被認為是資本任性、無序擴張的突出表現，危害極大，必須堅決根治。

　　而在已經調查出結果的阿里反壟斷案件中，國家市場監管總局強調阿里通過制定平臺規則、設定算法等方式，決定平臺內經營者和商品的排名及其平臺展示位置，對其經營具有決定性影響，這是壟斷的典型表現。

　　目前，面對同行姚勁波的公開舉報，貝殼找房僅在4月10日當天回應媒體稱：“自創立起，堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展?！?/p>

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責任編輯：梁斌 SF055