2018年地產銷售再創新高 “面粉面包”價格比五年來首降

　　本報記者 宋興國 北京報道

　　導讀

　　1月21日，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平強調，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

　　2018年 ，房地產多項數據再創新高。

　　國家統計局1月21日發布的房地產開發和銷售情況顯示，投資方面，2018年全國房地產開發投資12.03萬億元，比上年增長9.5%，比上年同期提高2.5個百分點。銷售方面，2018年，全國商品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，其中住宅銷售面積增長2.2%；商品房銷售額15萬億元，增長12.2%，其中住宅的銷售額增長14.7%。銷售規模與銷售金額再度創下歷史新高。

　　此外，商品房待售面積5.24億平方米，比上年末減少6510萬平方米，庫存連續三年下降。

　　對此，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，在1月21日國是論壇上向21世紀經濟報道記者表示，2018年房地產市場總體達到了調控的預期目標，在2018年8月份以后，全國樓市降溫出現，而從數據來看，降溫相對溫和。

　　倪鵬飛同時指出，棚戶區改造政策有變以后，三四線城市需求會有明顯的變化，2019年房地產市場或將會再度出現分化并加劇。

　　結構性調整

　　盡管房地產開發和銷售數據均創下歷史新高，但在調控政策的影響下，2018年樓市依舊出現了一些結構性變化。

　　2018年商品房銷售面積增速大幅回落，但銷售額仍保持兩位數增長。2018年，商品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，比上年回落6.4個百分點。商品房銷售額15萬億元，增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。

　　對此，易居研究院研究員沈昕解釋稱，2018年，調控政策和信貸政策繼續趨緊，且由于本輪短周期上升期已持續近3年，需求透支較為嚴重，全國商品房銷售面積增速進一步回落至1.3%。

　　不過，盡管，“量升”幅度不大，但“價漲”局面持續。

　　以國家統計局公布的商品房銷售額與銷售面積，計算2018年全國商品房成交均價為8737元每平方米，價格上漲10.7%。其中，分地區來看，西部和東部地區漲幅較高，分別為15.4%和12.1%，東北和中部地區漲幅分別為11.9%和10.5%。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從全國市場看，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然是去庫存，從全國看，分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但其他城市中上漲的數量依然較多。“特別是中西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區域。”

　　而在投資方面，區域分化依然明顯，東部、中部房地產投資增速持續下降，而西部則還在加速。

　　數據顯示，2018年，東部地區房地產開發投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分點；中部地區投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點；西部地區投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點；東北地區投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。

　　此外，隨著土地溢價率受到嚴格控制，盡管房企購地面積依然上漲，但購地成交價款的增速則大幅下滑。2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比上年回落31.4個百分點。

　　值得注意的是，這是2013年以來，樓市“面粉”與“面包”價格之比首次出現下降。根據易居研究院的統計，從全國土地購置均價占商品房銷售均價的比重來看，2018年地價房價比小幅下行至64%，比2017年下降4個百分點，是2013年以來的首次下降。

　　“這說明地價的漲幅小于房價漲幅，本輪房地產上升周期中地價帶動房價上漲的效應非常顯著，隨著地價漲幅的不斷收窄，房價漲幅也將隨之收窄。”沈昕告訴21世紀經濟報道記者。

　　一城一策定調2019？

　　在2018年市場呈現出降溫和結構性調整變化的背景下，2019年的房地產與房地產政策將會做出怎么樣的針對性調整？2018年年底以來，部分城市樓市政策作出微調，也引發了各界對2019年樓市政策走向的熱議。

　　1月21日，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平強調，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

　　對此，多位分析人士均向21世紀經濟報道指出，講話提到實施方案，這或說明房地產長效發展機制的內容更加成熟，所述方案對于2019年樓市定調有積極的作用。

　　21世紀經濟報道注意到，近期，多個熱點城市在部署2019年住房工作時，強調了“一城一策”概念。

　　1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波將研究制訂“一城一策”方案。1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。稍早些時候的福建省兩會也提出，福州、廈門擬編制“一城一策”實施方案。

　　有分析人士指出，在中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的背景下，地方政府擁有更大“因城施策”空間的同時，中央也會加強對各地住房市場的監控和問責機制。

　　倪鵬飛指出，中央經濟工作會議，和住建部全國工作會議關于房地產調控的整體思路，一個是房租不漲，第二個是因城施策，第三個穩預期，穩房價，穩地價。“中央對各地住房市場監控和問責機制沒有改變，如果一些地方超出合理區間，中央肯定還會啟動各種措施。”

　　而同策咨詢研究中心總監張宏偉則向21世紀經濟報道表示，方案的試點和實施，要形成比較成熟的體系有效的執行，或還需要5到8年時間。

責任編輯：李鋒