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　　當“千億”成為衡量房企發展的一項重要指標之后，房企紛紛瞄準這一目標競速前行，2018年，江蘇中南建設集團股份有限公司（SZ：000961，下稱“中南建設”）也邁進了千億門檻。2019年1月4日，中南建設發布2018年12月經營情況，公告顯示，2018年1-12月，中南建設累計合同銷售金額約1466.1億元，同比增長52%，成功躋身千億軍團。

　　然而，在業績快速增長的同時，盈利能力不足的問題也在中南建設身上更加明顯的顯現出來。2019年1月8日，中南建設收到深交所問詢函，要求其補充2017年出讓的深圳項目公司最近一年又一期的經審計的財務數據及評估報告，指出其2017年以此筆交易提高利潤率可能存在的問題。同時，深交所還對其自2018年10月1日起，自主變更投資性房地產應用公允價值計量會計政策提出了質疑。

　　盡管在1月14日，中南建設對該問詢函進行了回復，但其在第四季度作出如此會計政策調整，使投資性土地價值飆升85%背后的動機仍引起了業界關注。有專家向藍鯨房產指出，根據計量方式來看，從成本計量模式轉變為公允價值模式本身是被允許的，但年末這個節點比較敏感，此舉容易被當作粉飾財務數據的動作。

　　藍鯨房產查詢其歷年財報發現，中南建設雖然銷售業績增速明顯，但其凈利潤及毛利潤呈現出來的盈利指標卻不甚理想。截至2018年三季度，中南建設的凈利率為5.17%，毛利率為21.33%，盈利能力不足仍舊是困擾其發展的一大難題。

　　深交所兩問，是否存在粉飾數據？

　　2019年1月8日，中南建設收到深交所問詢函，內容涉及中南建設1月2日發布的兩條公告，《關于補充審議出讓深圳項目公司部分權益事宜的公告》和《關于投資性房地產應用公允價值計量會計政策的公告》。

　　在針對《關于補充審議出讓深圳項目公司部分權益事宜的公告》的問題中，深交所要求中南建設補充交易標的中南（深圳）房地產開發有限公司（下稱“深圳中南”）最近一年的經審核財務數據、股權價值評估報告及其主要資產和歷史沿革。

　　據公開資料顯示，深圳中南成立于2015年，是中南建設與深圳三瑞公司為開發深圳羅湖區草莆城中村城市更新項目而設立的子公司，中南建設與深圳三瑞公司分別持股65%和35%。彼時，中南建設曾表示，該項目未來可銷售物業建筑面積約37萬平方米，中南建設將對其以全部推倒重建的方式分期進行整體改造，將建設多幢高層住宅、寫字樓和大型商業綜合體。然而，四年過去了，該項目仍未取得任何實質性進展，至今尚處于與當地村委會淺談拆遷補償階段。

　　為了加快深圳草莆城市更新項目的發展，2017年11月11日，中南建設與深圳三瑞公司為項目公司引入新合作方——深圳市和潤達投資有限公司，并分別向其轉讓47%和20%的項目公司股權。

　　（圖片為中南建設2017年年報，出售深圳中南項目股權提高利潤率）

　　通過此次股權轉讓，中南建設獲得5.01億元的投資收益，且增加合并報表投資收益5.2億元，為上市公司貢獻的凈利潤占2017年凈利潤總額的86.12%。

　　而在這項交易被深交所“劃重點”的同時，中南建設于2018月10月1日起，自主變更投資性房地產會計政策的做法，再次引起深交所的關注。

　　2019年1月2日，中南建設發布公告顯示，中南建設目前有投資性房地產共10項（其中兩項投資性房地產在2018年9月30日還未建成投入使用，賬面值使用建成后的賬面值），2018年9月30日以成本模式計量的賬面價值合約人民幣229，835萬元，而應用公允價值模式計量后，其投資性房地產的賬面價值將變為人民幣427，427萬元，賬面價值增約85.97%。

　　盡管公告表示，公司投資性房地產后續計量由成本模式轉為公允價值模式時，對于公允價值和原賬面價值的差額，公司僅調整期初留存收益，不調整2018年當期損益，且應用公允價值模式未來有減少公司業績的風險。

　　但也引起了深交所的關注，并發送問詢函要求中南建設補充會計政策變更，對尚未披露的最近一個報告期凈利潤、股東權益的影響情況，以及截止2018年9月30日，不含兩個投入使用投資性物業的合并報表情況。

　　藍鯨房產梳理其財報發現，截至2018年9月30日，中南建設的所有投資性房地產在不包含兩個未投入使用投資性物業后，由于營業成本和公允價值變動損益的減少，中南建設的歸屬母公司凈利潤和歸屬母公司所有者權益有所上升。

　　中南建設回復藍鯨房產采訪表示，公司持有的投資性房地產數量逐年增加，不少城市投資性房地產的市場價值和成本之間有較大偏差，原有以成本對投資性房地產進行計量的模式，越來越不能準確反映公司的財務狀況。目前公司共有投資性房地產10項，在10月1日其成本價值約22.98億元，評估的公允價值約42.74億元，評估價值相對成本價值確實增加了85.99%，這也正是公司要應用公允價值對投資性房地產進行計量的原因。

　　2019年1月14日中南建設通過回復函指出，會計政策變更后，2018年度，中南建設歸屬母公司的凈利潤預計將增加7，414萬元，歸屬于母公司的所有者權益預計將增加148，367萬元。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出，從成本計量模式轉變為公允價值模式，本身也是允許的。通過此類操作，可以使得盈利水平上升。但中南建設在此節點上做變更，的確會被認為在財務數據粉飾方面有嫌疑。

　　上海中原地產分析師盧文曦也對藍鯨房產表示，土地價值高資產價值也會隨之提升，財務報表的確會好看點。

　　快速擴張背后，盈利能力不足遭質疑

　　深交所提出的兩項疑問背后，中南建設的利潤率指標再次成為業界討論的核心問題。

　　（藍鯨房產據公司公告制表）

　　藍鯨房產梳理其財報數據發現，2015年之前，中南建設的地產板塊銷售業績并不樂觀，2013年-2015年的3年間，其銷售增速呈現連續下降狀態。但在2015年之后，中南建設的房地產銷售迅速直線上升，由2015年的225億銷售額至2018年實現1466.1億元銷售額，業績增速呈現三級跳。雖然2018年中南建設的銷售增速較去年同期有所放緩，但仍高于行業35%增速的平均水平。

　　與其一路高歌的銷售額形成鮮明對比的是，2014年-2017年，中南建設的凈利潤和毛利率呈下降態勢，即便2018年前三季度有所回升，但是與同規模房企泰禾集團銷售毛利率30.97%和凈利潤21.3億元相比，仍有較大差距。

　　對此，中南建設向藍鯨房產回復表示，公司針對銷售的房屋與客戶簽訂合同，收到客戶的購房款，到銷售的房屋建成，交付給客戶的時間，通常需要2年半以上。公司自2016年經營大幅改觀，未來隨著公司2017年、2018年經營情況進一步改善之后，公司的盈利狀況將進一步提升。

　　但從其2018年毛利率數據來看，在其營收提高時，其毛利率卻不降反升。據東方財富網數據顯示，2018年前三季度，中南建設毛利率分別為19.79%、29.18%和20.39%，其相對應的營收分別為113億元、39.7億元和147億元。為何中南建設三季度營收結算高于第一季度，但毛利率不升反降？這也成為業界質疑的核心所在。

　　盧文曦對藍鯨房產指出，類似企業可能會為做大規模而犧牲利潤。2018年，中南建設拿地很兇悍，且多為二、三線城市土地，成本較高。由此看來，其可能會先做大規模，掌握話語權以后，再慢慢提升利潤。

　　安居客首席分析師張波向藍鯨房產指出：“中南建設的存貨一直處于高位，而其每個季度的營業收入卻相對較少，這表明其整個存貨去化速度比較慢，這可能是導致其利潤比較低的主要原因。而其毛利率偏低的表現，可能是因為拿到了地價相對較高的地。”他表示，如果企業的毛利率和凈利率都低的話，可能會對使企業未來的資金面臨壓力，同時也會影響企業的穩健發展。

　　整體來看，向千億發起沖刺是中南建設此前最為看重的任務，但隨著市場集中度越來越高，邁過千億門檻之后，如何與其他千億房企進行面對面對弈，將成為其下一階段的發展難題。利潤率作為企業最核心的發展指標，中南建設能否有效提升這一水平，或將對其未來發展起到決定性作用。@今日話題 

責任編輯：陳悠然 SF104