文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 張鵬

　　就限購政策來說，久受詬病，弊大于利，一是扭曲市場信號，二是抑制當期需求。如果避免未來房價繼續快速上漲，就應解除限購政策讓當期需求得到滿足。

解除限購才能避免房價繼續上漲

　　當下正在召開全國“兩會”，李克強總理在政府工作報告中首次提出“因城施策化解房地產庫存”，讓本就是熱點的房地產問題再度成為此間輿論一大熱點。目前國內三四線城市房地產高庫存，一線城市房價卻趕英超美，讓我們愈加看到無論是局部還是整體，當前國內房地產的供求關系都不在一個有效的市場之上。從這個意義說，曾為中國經濟做出巨大貢獻的房地產市場體系并不成功。如果在頂層設計上沒有新的有效的制度供給，所謂 “因城施策”可能就會徒勞無益。

　　事實上，無論是宏觀部門、職能部門還是地方政府，對于房地產行業的新老問題是有目共睹的。央行副行長陳雨露認為，一線城市房價快速上漲是受多重因素共同影響，不能簡單歸因于貨幣政策，“一是一線城市房地產市場存在一定的結構性失衡。近年來部分一線城市人口增長過快，建設用地不足，出現供需矛盾。二是受微觀經濟主體資產配置影響。由于部分資金缺乏適宜的投資方向，進入一線城市房地產市場尋求保值增值。部分中介機構違規提供資金增加杠桿，也助長了房地產投機。三是輿論炒作形成正反饋?！?/p>

　　既然都認識這有問題那也有問題，確實不能簡單歸因于某一方面，房地產的一切問題都可以歸結到交易，我們更應該從頂層設計上創造新的有效的制度供給促進交易，在此基礎上的“因城施策”才是正確的，簡單來說一線城市促進交易就是要提高持有成本。作為職能部門，住房和城鄉建設部部長陳政高有一個表態，“今年一線城市將重點做好四個方面的工作：一是實施嚴格限購和差別化的稅收信貸政策；二是增加土地供應面積，及時披露土地供應信息；三是增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障性工程建設；四是打擊市場交易中的違法違規行為，正確引導輿論，主動發聲?！?/p>

　　筆者認為，陳政高提出的四項舉措體現了供給側結構性改革的思路。不過，還沒有到頂層設計的高度，打擊違法違規治標不治本，限購措施甚至是有待商榷。具體就限購政策來說，久受詬病，弊大于利，一是扭曲市場信號，二是抑制當期需求。如果避免未來房價繼續快速上漲，就應解除限購政策讓當期需求得到滿足。如果繼續嚴格限購政策、當期需求變為遠期需求，增加土地供應盡管可以增加供給，但無法預測和反映需求。更為重要的是，增加土地供應還是“招拍掛”價高者得，不是“地王”勝似“地王”，房價能降下來嗎？ 

　　上海市長韓正被問及上海房地產近期過熱現象時表示，“從上海來看，最近一段時間，出現非理性過熱的市場情緒抬高了房價，這對房地產市場健康發展不利。住房是特殊的商品，必須調控，但調控必須通過科學的、符合市場規律的手段?！?nbsp;應該說，市場化的調控方向很對，但市場情緒就錯了嗎？從上海實際出臺的政策和目前房價走勢來看，上海也沒有太高明的招數，非頂層設計讓中央拍板解決不可。具體來說，一線城市住房保障體系優先于市場體系，新增用地應當暫停 “招拍掛”制度，三四線高庫存城市則反向操作，住房市場體系優先于保障體系，終止新的土地供應。同時，加快全國不動產聯網登記推廣房產稅，一線城市可適當提高物業持有成本。另外，全面解除“限購”，讓市場信號發揮作用，讓交易實現供求均衡。

　　(本文作者介紹：供職于陽光私募行業，清華MBA校友。)

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