文/萬通地產(chǎn)董事長 馮侖

　　北京、上海、深圳的房價為什么不掉？那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬人，而深圳已經(jīng)是過千萬人口的城市，現(xiàn)在還在增長。北京的朝陽區(qū)，光是中央電視臺就為它帶來了幾萬人，所以這個地區(qū)的租金持續(xù)上漲。

是什么在左右住宅價格？

　　房地產(chǎn)當(dāng)中，最貼近我們生活的不動產(chǎn)形式是住宅，而平時大家最關(guān)注的，就是住宅的價格。房價到底是怎么決定的？我們對此做過很多研究，這里給大家一些提示，方便大家參考。

　　第一個研究方法是看當(dāng)?shù)氐腉DP。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的研究，經(jīng)濟(jì)成長一般是從GDP為一兩千美金時開始。當(dāng)GDP到8000美金時，溫飽問題基本解決，住宅市場會逐漸飽和。中國整個國家的GDP已經(jīng)超過8000美金了，整體住宅供應(yīng)量已經(jīng)飽和，所以近幾年大家看到很多城市的住宅逐漸滯銷。

　　第二個研究方法就是看一個城市賣的新舊房子的比例。如果這個城市每天賣6套房子，一半是新房，一半是舊房，這就意味著房市接近飽和，北京、上海等很多城市就是如此。

　　但是如果超過這個比例，比如說紐約賣了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，成交的二手房多于一手房的時候，這個市場就已經(jīng)飽和了。目前，國內(nèi)相當(dāng)多城市的二手房交易都多于一手房。

　　在這種情況下，值得我們?nèi)リP(guān)注的潛力住宅，都在一些“三增長”的地方。

　　第一個增長是人口增長。因為住宅和人是直接聯(lián)系的，如果這個地方的人口沒有增長，你買的房子一定會貶值。東北每年有180萬到200萬人離開城市，你現(xiàn)在去那兒投資住宅基本上都是賠錢的。

　　人口增長非常重要，北京、上海、深圳的房價為什么不掉？那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬人，而深圳已經(jīng)是過千萬人口的城市，現(xiàn)在還在增長。北京的朝陽區(qū)，光是中央電視臺就為它帶來了幾萬人，所以這個地區(qū)的租金持續(xù)上漲。

　　第二是積極人口的增長，即要關(guān)注人口增長的結(jié)構(gòu)。如果增長的人口全是要飯的、流浪者，當(dāng)?shù)氐姆績r不僅不會漲，可能還會降。因為社會治安不好，犯罪率高，有條件的人就都跑掉了。

　　大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受過非常好的教育。這些人有的還會創(chuàng)業(yè)，既創(chuàng)造了很多就業(yè)機(jī)會，又能帶來收入，這種人口增長，本身就會變成一個需求。舉個例子，過去是制造業(yè)、出口創(chuàng)造GDP，而現(xiàn)在是服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)造GDP。

　　比如說做煎餅，天津人做了幾百年煎餅，卻沒有一家的營業(yè)額超過一千萬。但是北京有個創(chuàng)業(yè)者用互聯(lián)網(wǎng)思維做煎餅，市值高達(dá)20億人民幣。這個創(chuàng)業(yè)者不僅增加了他的個人價值，還創(chuàng)造了很多就業(yè)機(jī)會，帶來了更多的收益。

　　第三是經(jīng)濟(jì)的增長。最近三年以來，城市經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)生了很大的變化。十多年以前，經(jīng)濟(jì)增長是外延式的，主要靠制造業(yè)、基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)，包括原材料、能源在內(nèi)的傳統(tǒng)實體經(jīng)濟(jì)。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、財政投入，所以過去的增長表現(xiàn)更直觀，城市越來越大，投入也越來越多。挖煤的人賺錢了，挖礦的人也賺錢了，所有做出口、加工的人都賺錢了。

　　而現(xiàn)在，這些人都說日子不好過，我就想起了《新鴛鴦蝴蝶夢》的“由來只見新人笑，哪聽舊人哭”。各個行業(yè)都是新人笑、舊人哭。新人是誰呢？我們叫它“五行業(yè)”，俗稱“五大美女”——互聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能、基因生物、大娛樂大健康，大家知道這五大行業(yè)都在奔向高科技。那舊人是誰呢？就是剛才我們講的，傳統(tǒng)的制造業(yè)、礦產(chǎn)、能源。一遍一遍地重復(fù)新人笑、舊人哭，這就叫社會進(jìn)步。

　　我們城市的經(jīng)濟(jì)地圖發(fā)生了很大的變化，過去的經(jīng)濟(jì)地圖中每個二線城市都差不多，大多是賣地、賣礦、出口，但是最近這幾年，“五大美女”只活躍于七八個城市，所以這七八個城市的住宅有戲。

　　舉個例子，互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在集中度高到什么程度？光看國內(nèi)排名前2000名的互聯(lián)網(wǎng)公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市沒有，所以但凡有點想法的，就跑到北京去了。

　　大家看娛樂行業(yè)，電影特別火，差不多有100億美金的市場。但是你們知道嗎？現(xiàn)在是五大公司控制90%的電影行業(yè)，這五大公司都在北京。所以北京美女多，因為電影公司都在那里，所有做明星夢的人都到北京了。

　　大文化、大娛樂都在北京，基因生物在深圳，而金融服務(wù)業(yè)，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未來的整個經(jīng)濟(jì)地圖都變了，今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等等地方，剩下的都是平原。

　　如果以后要買住宅，得到高峰的地方去。美國的國土和中國差不多，大家能記住的美國城市不超過10個，都是洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等等，剩下的是平原。

　　除此之外，還有幾個因素能夠決定住宅價格。

　　稅收是其中一個因素，如果有人買了5套房想給他的子孫，得趕緊的，否則小孩可能交不起遺產(chǎn)稅。假定這個房子價值1000萬，美國的遺產(chǎn)稅大概是45%，你需要繳納300萬到400萬的遺產(chǎn)稅，這套房子才能過戶到你的名下。

　　國外經(jīng)常有人因為交不起遺產(chǎn)稅，得去貸款借現(xiàn)金，把稅交完，再拿房子抵押再貸款。這個倒騰過程很累，而且經(jīng)常沒有時間倒騰，如果是老人是12月下旬去世的，你轉(zhuǎn)年就得交稅。所以很多老人選擇一定要死扛著熬到年初，就是為了給小孩一年的時間倒騰。

　　如果遺產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，還有增值稅等等持有住宅的成本很高，你就不愿意買房了。如果稅比較低，比如像新加坡、香港、臺灣，綜合的稅收大概就11%左右，很多人就愿意持有不動產(chǎn)。

　　第二個因素是匯率，如果人民幣不斷升值，在海外買房的人就會越來越多。因為海外的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久的，貸款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民幣貶值，我們出去買東西就覺得貴，什么都覺得貴，可能就不出國買房了，特別對于大城市的高收入人群來說。

　　除此之外，還有一個因素，那就是對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期預(yù)期。一些活躍的經(jīng)濟(jì)人口，如果對這個城市、對這個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期預(yù)期很好，他就會比較積極地置業(yè)，如果預(yù)期不好，他可能會選擇租房，然后在海外置業(yè)。而這種社會心理的偏好，對于住宅的價值變化來說，也是至關(guān)重要的。

　　(本文作者介紹：萬通地產(chǎn)董事長，自媒體“馮侖風(fēng)馬?！背銎啡?