文/新浪財(cái)經(jīng)北美專欄作家 魏欣

　　美國房地產(chǎn)市場并未泡沫化。如果川普政府和美聯(lián)儲(chǔ)的政策不太激進(jìn)，未來較長一段時(shí)間房價(jià)也將維持慢牛的上漲趨勢。

美國房地產(chǎn)仍具長期投資價(jià)值

　　今年以來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和一些投資了美國房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)信托基金的國內(nèi)朋友開始擔(dān)心，經(jīng)過了幾年的持續(xù)性復(fù)蘇，是不是該到市場拐點(diǎn)的時(shí)候了？

　　擔(dān)心房地產(chǎn)市場崩潰的理由主要有幾個(gè)方面：第一，很多美國城市的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到或者超過了2008金融危機(jī)前的高度。甚至部分地區(qū)的上漲趨勢仍在加速，比如硅谷和西雅圖。第二，美聯(lián)儲(chǔ)今年計(jì)劃加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價(jià)格的上漲，部分地區(qū)的房產(chǎn)交易量開始萎縮。這被很多相信技術(shù)指標(biāo)的投資者認(rèn)為是趨勢反轉(zhuǎn)前的信號(hào)。

　　這種推理在很多方面得到了驗(yàn)證，甚至看起來現(xiàn)在就像極了2007年房地產(chǎn)次貸危機(jī)前的場景。如果對(duì)房地產(chǎn)信托基金（REITS）的價(jià)格曲線稍作分析就可以發(fā)現(xiàn)，其名義價(jià)格確實(shí)已經(jīng)達(dá)到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯(lián)儲(chǔ)突然改變政策方向的加息對(duì)市場形成了巨大的波動(dòng)。且今年以來的數(shù)次美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議都對(duì)價(jià)格指數(shù)構(gòu)成干擾。二季度幾個(gè)月的建筑開工許可證發(fā)放明顯減少，可以認(rèn)為是交易量萎縮的重要標(biāo)志。

　　但是如果我們更近距離的觀察美國房地產(chǎn)市場，又會(huì)發(fā)現(xiàn)那么多的本質(zhì)不同。

　　從房屋實(shí)際價(jià)格來看，其實(shí)比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價(jià)格時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)充分考慮到貨幣因素。在應(yīng)對(duì)危機(jī)的這10年時(shí)間里，為壓低長端利率，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了數(shù)次量化寬松操作。巨量貨幣對(duì)市場的沖擊，難免造成名義價(jià)格的失真。華爾街投行進(jìn)行了價(jià)格指數(shù)調(diào)整后再進(jìn)行對(duì)比。他們發(fā)現(xiàn)即使房價(jià)再增長20%左右，總體價(jià)格仍然處在較為健康的區(qū)間，還談不上泡沫化。

　　從房屋擁有率來看，現(xiàn)在是64%，處于美國歷史上最低的時(shí)期，進(jìn)一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由于財(cái)務(wù)實(shí)力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結(jié)合金融危機(jī)以來美國較高的失業(yè)率，這就很容易理解。

　　這一點(diǎn)在美國的年輕人“千禧一代”中表現(xiàn)得特別明顯。由于工作機(jī)會(huì)向新興市場國家轉(zhuǎn)移，很多大學(xué)生畢業(yè)后馬上陷入失業(yè)。為了應(yīng)付隨即而來的學(xué)生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀(jì)卻無法獨(dú)立。現(xiàn)在這個(gè)族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里，甚至還得伸手向他們要生活費(fèi)。但隨著一部分跨國企業(yè)重新回到美國和就業(yè)市場的快速改善，他們最終還是會(huì)走向職場，最終成為房地產(chǎn)市場的新買家。

　　從房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來看，銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)過于謹(jǐn)慎，貸款違約率不斷下降，不像危機(jī)前的逐步上升。當(dāng)前接近1%左右的房貸違約率得益于奧巴馬政府執(zhí)政的8年時(shí)間里通過的Dodd-Frank法案。這份法案對(duì)銀行借貸進(jìn)行了非常嚴(yán)格的規(guī)定，并對(duì)違規(guī)的華爾街投行動(dòng)輒幾十億美元的高額罰款。為了規(guī)避合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，很多銀行現(xiàn)在大幅縮減了房貸業(yè)務(wù)。即使從事該業(yè)務(wù)的銀行，對(duì)購房首付的要求提高，對(duì)購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因?yàn)楹苄〉蔫Υ枚痪馨l(fā)貸款。

　　Dodd-Frank法案還對(duì)擴(kuò)大金融危機(jī)的復(fù)雜金融產(chǎn)品進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。比如，通過杠桿放大房地產(chǎn)支持債券（MBS）的分級(jí)CDO產(chǎn)品，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)承銷券商進(jìn)行了極高的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金要求。以至于很多投資銀行被迫退出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這類產(chǎn)品的交易量也大幅度萎縮，已經(jīng)沒有可能再興風(fēng)作浪了。

　　從租金房價(jià)比來看，較高的租金對(duì)房價(jià)形成有效支撐。回顧次貸危機(jī)中的群體性拋盤行為，我們可以發(fā)現(xiàn)，很多房主要么是因?yàn)槭I(yè)，要么是無力承擔(dān)升息造成的月供上漲，被迫強(qiáng)制平倉。和危機(jī)前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區(qū)域甚至達(dá)到15%。即使房主偶然失業(yè)，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產(chǎn)稅，完全沒有必要像危機(jī)前一樣扎堆拋盤了。而且失業(yè)群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對(duì)房價(jià)就形成越強(qiáng)有力的支撐。

　　超高的租金收益率在美國也形成了“以租養(yǎng)房”的群體。經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)的房主常常會(huì)通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當(dāng)于幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對(duì)穩(wěn)健的投資方式吸引了很多國外資金，對(duì)市場形成進(jìn)一步支撐。

　　如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產(chǎn)市場的結(jié)論，可能又顯得過于輕率。我們還應(yīng)該看到其他的一些風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　除了美聯(lián)儲(chǔ)的加息，下半年即將到來的還有縮表，會(huì)對(duì)市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個(gè)月的聯(lián)邦基金利率，對(duì)長端利率的提升作用相對(duì)還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)曾經(jīng)購買了大約市場上40%的房地產(chǎn)支持債券。如果為了縮減資產(chǎn)負(fù)債表而把這部分債券重新投放回市場，就會(huì)對(duì)房產(chǎn)借貸利率形成直接提升，當(dāng)然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細(xì)的觀察美聯(lián)儲(chǔ)縮表的節(jié)奏和力度。

　　國際資本對(duì)美國房地產(chǎn)市場形成的干擾在加大。與次貸危機(jī)前不同的是，中國資本在美國房地產(chǎn)市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由于國內(nèi)房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致高凈值階層把國內(nèi)資本進(jìn)行了分散化投資。另一部分就是一些國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或者投資機(jī)構(gòu)更看好美國市場。國內(nèi)政策的變化，比如外匯管控，也會(huì)跨越太平洋，影響美國房地產(chǎn)的供需平衡。但是國內(nèi)資本更偏重于投資中心城市、華人社區(qū)和房屋持有成本較低的社區(qū)，其體量并不對(duì)整體市場造成太大的擾動(dòng)。

　　綜合考慮，我們基本上可以認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場并未泡沫化。如果川普政府和美聯(lián)儲(chǔ)的政策不太激進(jìn)，未來較長一段時(shí)間房價(jià)也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美，但低利率條件下，美國房地產(chǎn)目前仍然不失為一個(gè)較為穩(wěn)健的長期投資渠道。

　　(本文作者介紹：專欄作家，曾在美國供職于大型共同基金管理公司。)