文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 趙毅

　　中國房地產業在歷經多年發展后的今天，已經是今非昔比，在國民經濟發展中的作用已經在逐漸弱化。不能看清這個事實，就是夜郎自大，遲早會招致嚴重的后患。

　　長周期GDP與房地產增長間關系

　　從上述圖表，我們可以非常直觀地看到，從歷史的維度，自從1978年12月召開的十一屆三中全會吹響了中國實行對內改革、對外開放的號角以來，中國GDP的增長率（藍色線條）雖然有波動和起伏，但與房地產業的增長率（紅色線條）波動和起伏曲線表現相比，要平穩得多。

　　改革開放以來，中國GDP增長率最高值出現在1984年，高達15.2%。而最低增長率出現在1990年，低至3.9%的水平，最高值與最低值間的波動幅度為11.3個百分點。從1979年至2016年，37年時間內的年平均GDP增速為9.6%，這在世界各國的經濟發展史上，恐怕會是空前絕后的記錄！

　　同期，中國房地產業增長率最高值出現在1987年，高達29.3%。而最低增長率出現在1981年，低至-3.5%的水平，這也是改革開放以來唯一的一次房地產業負增長記錄——2008年，那個令房地產同行永遠不會忘記的寒冬歲月，房地產業的增長率也是正數，1%，屬于改革開放以來的次低水平。而最高值與最低值間的波動幅度為32.8個百分點，是中國GDP增長率波幅的2.9倍。從1979年至2016年，37年時間內的房地產行業年平均增速為10.8%，略高于GDP的年平均增速。

　　如果將中國GDP增速作為一個參照系，中國房地產業的增速從1978年實施房改政策開始算起到2016年，在這38年的時間維度內，一共有18次超越GDP增速的記錄，占總統計周期的47.37%，也就是說，在52.63%的年份，也就是在這38年時光中的20個年頭，中國房地產業的增長率是低于中國GDP的增長率的！

　　如果將鏡頭再拉近一點，從鄧小平先生南巡的1992年以后算起，1993-2016年，在這23年時間內，中國房地產業的增速超過GDP增速的年份僅錄得8次記錄，占比僅為34.78%！

　　難以想象，一直以中國GDP頂梁柱形象，捆綁并裹挾著中國經濟跌宕前行的中國房地產業，居然在大半數時間內扮演著拖累經濟上行的角色，而且近20余年的表現變得越來越差！！！

　　這張圖表反映的數據，恐怕更讓普羅大眾大跌眼鏡，號稱中國GDP支柱產業的房地產業，從1976年以來，其年增加值占GDP的比重最高值居然是6.5%！

　　如果這樣理解，當然是一個錯誤的認知。房地產行業因為是一個典型的多產業鏈聯動產業，其對上、下游產業的帶動作用巨大，用“一榮俱榮、一損俱損！”來形容這個行業對國民經濟的帶動作用，雖然稍有夸張，但還算不離譜。

　　有學者專門研究過房地產行業對GDP的帶動作用，其研究結論被引用最多的數據，就是整個房地產業對GDP的拉動高達21%！相信，這也是全行業，乃至全社會將房地產行業作為支柱產業，由鼓勵、支持，到談虎色變，唯恐避之不及的原因所在！

　　從1978年實施房改政策以來，房地產業增加值占GDP的比重最低出現在1981年，2%的水平。最高值出現在2016年，6.5%的水平，波幅為4.5個百分點。1978-2016年，38年時間時間內房地產業增加值占GDP比重的均值為4%，確實不高。

　　從上述曲線發展趨勢和美國房地產業占GDP比重超過11%這兩個維度來看，中國房地產業占GDP的比重仍然有蠻大上升空間，不必因目前政策的變化而喪失信心。

　　我們要考慮的，是如何適應形勢變化，調整戰略，用合適的措施和辦法，先人一步抓住未來巨大的成長空間，享受這一獨特行業帶來的豐碩成果！

　　調控背后的因素

　　這幅圖表很清晰地反映出了中國經濟增長級的變化情況。

　　藍色代表的第一產業在GDP中的占比由1982年的32.8%，以無法逆轉的跌勢，一步步回落至2016年的8.8%，降幅高達24個百分點；

　　紅色代表的第二產業在GDP中的占比在窄幅波動中處于微跌趨勢。在記錄期內，由1980的48.1%跌至2016年的39.8%這一最低記錄；

　　綠色，這一象征希望和美好的顏色所代表的第三產業，以昂揚上升的勢頭一直處于整體上升通道。數據表現方面，由1979年的22.3%，一直爬坡，上升至2016年的51.6%的新高，升幅高達29.3個百分點，形勢喜人。

　　第一產業和第三產業的交匯點出現在1985年，第二產業和第三產業的交匯點出現在2012年，這兩個年份應該是中國經濟發展史上值得記錄的年份，尤其是2012年，第三產業成為三產王者，意義重大。

　　第三產業的日益興盛，讓中國經濟擺脫了靠投資拉動的常規套路。雖然房地產業也是第三產業中不可忽視的一股重要力量，但其他消費領域增長的勢頭明顯快過房地產業增長的勢頭。即便降低甚至延緩中國房地產業的增速，中國經濟的增長動能不會受到嚴重影響！

　　這張圖中，藍色線型代表GDP增長百分點曲線，紅色線型代表第一產業增長百分點曲線，綠色線型代表第二產業增長百分點曲線，紫色線型代表第三產業增長百分點曲線。

　　這張圖表與前述三次產業占GDP比重圖表有異曲同工之妙，因官方數據未公布2016年的三產拉動GDP百分點情況，但從2015年的數據和曲線變化趨勢看，雖然第一產業占比處于明顯的下降通道，但其總量仍然不容忽視，對國民經濟的拉動維持在小幅范圍內平穩運行。而第二和第三產業的博弈，最終決定著中國經濟增長的方向和趨勢。

　　聚焦在第三產業，尤其是消費領域的投資，已經承擔起中國經濟增長的千鈞重擔！誰最先挖掘這個金礦，洞察消費領域的深層需求，誰就是未來的王者！

　　上圖反映了三大消費需求：最終消費支出（藍色線型）、資本形成總額（紅色線型）和貨物和服務凈出口（綠色線型）對GDP增長拉動的百分點情況。

　　可以看出，出口需求貢獻最低，且表現動蕩，最低值為1985年的-6.8個百分點，最高值為1994年的4個百分點，差值高達10.8個百分點，在統計期間內的均值為0.18個百分點；

　　資本的作用確實巨大，表現也是跌宕起伏，令人心悸。最低值出現在1990年，-2.69個百分點，最高值為1985年，10.7個百分點，波幅高達13.39個百分點。在統計期內的均值為4.13個百分點；

　　有一個有趣的現象，出口與資本形成總額居然是一對“冤家對頭”，出口高，資本形成就低，反之亦然。這其實不難解釋，國內資本形成總額高，原因是資本的逐利本性使然，出口收益必然低，因此，這“哥倆”形成“你強我弱”的負向關聯關系就不難理解了；

　　最終消費一直是這三大需求中表現最為搶眼的一股力量，波幅小，表現強勁，在絕大多數年份內扮演拔頭籌角色。最低值出現在1989年，那個動蕩的年代，3.4個百分點，最高值出現在1984年的10.4個百分點，波幅為7個百分點，是資本波幅的約一半水平。在統計期內的均值為5.43個百分點。

　　三大需求在1978-2015年這一統計期內的累計均值為9.74，與GDP的增速數據相當。

　　這張圖表還反映出另外一個精英認知的誤導性結論，就是過分夸大資本、金融對經濟的促進作用！這張圖用無可辯駁的事實，讓那些“張口金融，閉口資本！”的所謂精英人士無處可遁，簡直是狠狠地打臉！要知道，金融脫離實業，就是無本之木、無源之水，連生存的根基都沒有，何談發展？

　　認清金融與經濟發展的辯證關系，理性處理好金融資源的配置與導向，這是影響國計民生的頭等大事，絕對是正確而必要的措施！

　　這張圖與前述圖表反應的情況其實是一致的趨勢，只不過是從不同緯度來觀察三大消費需求對經濟增長的變化趨勢。具體數據就不再一一羅列與分析，有幾個有意思的現象略作表述：

　　資本形成總額貢獻率最低值出現的年份是1990年，這顯然與前一年的政治動蕩正相關，顯示出唱衰中國這股力量帶來的巨大威力，其表現就是斷崖式的下降。這種驚天動地的現象，在中國只可能出現一次，無論如何不會讓這種歷史重演！

　　資本形成總額貢獻率最高值出現的年份是2009年，這是2008年中國政府在全球掀起的四萬億強刺激的直接結果。從歷史維度看，只要資本形成總額出現巔峰記錄，接下來的都是令人擔驚受怕的連續下跌結局，對經濟的良性發展有嚴重影響。這種現象，在中國恐怕也會想盡一切辦法予以遏制。期待重新上演資本狂歡的人士，本屆政府乃至19大之后換屆的政府，恐怕會讓您大失所望的！

　　這張圖無需多言，從主管經濟的最高決策者來看，如此高的全行業負債率水平，非但沒有降下來的趨勢，其增長慣性仍然在起作用，繼續推動房地產業整體負債率繼續上行。

　　在寡頭效應日益明顯的今天，巨頭動輒數千億的量級，一旦出現風險，影響巨大！即使代價再大，也要遏制這種負債率高企的局面，不達目的，絕不罷休！

　　記得去年在參加博鰲房地產論壇期間，我私下問一位閔系企業的高管：“您公司的負債率有下降嗎？”結果，這位朋友張口就說：“那么便宜的錢，誰不拿誰傻！”

　　確實，如果在2016年，房企不能抓住機會瘋狂擴張、圈錢，現在，恐怕連生存的機會都有問題，何談發展？

　　上述圖表顯示的是中國發展中的核心資源——人民幣貸款的總體數額與住戶部門占用貸款的關系。圖中為便于表現和識圖，將2017年2月大幅下跌的住戶部門跌幅數據（下跌幅度高達4718.46%）進行了技術處理。

　　從數據維度看，房地產業對應貸款（可以理解為就是住戶部門貸款）除去2015年12月、2016年2月和2016年12月總額為負值的年份不考慮以外，其余年份住戶部門貸款在人民幣貸款總額中的占比在18.68%（2015年7月）至98.68%（2016年7月）間徘徊，均值為48.06%。

　　2016年，住戶部門貸款占人民幣貸款總額的比例最夸張，12個月的均值為54.7%！一個行業，壟斷了百分之五十以上的發展資源，不可謂不驚人！尤其是2016年7月，高達98.68%的占比，簡直就是致其它行業于死地的節奏！高層的心臟已經變得非常強大，否則，一般主管經濟的人士，可是受不了這種驚嚇的！

　　一個在GDP直接占比最高不超過6.5%的行業，對核心金融資源的使用比例如此之高，簡直就是對其他行業的掠奪性排斥！即便考慮房地產行業對上下游產業的巨大拉動作用，對GDP增長的貢獻超過21%，這種金融資源的投入產出比，在“投入多、產出多；投入少，產出亦少！”這一商業倫理面前，也是絕對不合理的現象！

　　況且，中國房地產業一直表現出一種羈傲不遜的特征，好似一匹野馬，一放就狂奔、亂跳，一收就偃旗息鼓，那種起起伏伏的表現，對經濟發展的風險是毋庸置疑的。這讓主管經濟的高層官員已經擔驚受怕了很多年。

　　對不惜任何代價，敢于突破幾千年以來“刑不上大夫”古訓的本屆政府而言，一旦拉開對房地產行業歷史頑疾治理整頓的這張弓，就不可能半途而廢！

　　“房子是用來住的，而不是用來炒的！”

　　房地產的長效機制，一切的一切，都將是圍繞這句話展開，在將此作為國計民生，控制風險的大是大非國策面前，沒有什么是不會發生的！

　　結束語

　　1、中國房地產業在歷經多年發展后的今天，已經是今非昔比，在國民經濟發展中的作用已經在逐漸弱化。不能看清這個事實，就是夜郎自大，遲早會招致嚴重的后患！

　　2、房地產業跌宕起伏的大幅波動，對整體經濟發展的風險絕對是負面因子。在經濟發展的動能已經發生變化的背景下，通過極致的政策調控，長痛不如短痛，才能讓房地產業這一經濟發展的支柱性產業走上良性發展、與中國經濟發展的脈絡和諧共贏的道路。這個目標，毋庸置疑，不達目的不會罷休！

　　3、中國房地產業對金融資源的掠奪性占有，已經嚴重影響其它行業，尤其是實業的發展需要！全行業也應該自我反省，如何通過轉型、適應，讓“貢獻”與“占有”取得適度的平衡。過往靠“空手套白狼”，用小資源撬動大資源的“高負債、高杠桿、高風險”發展模式將一去不復返！

　　4、中國政府開啟了“通過重歸計劃經濟通道，扭轉房地產發展方向，從而控制金融風險！”的新階段。在“面臨巨大風險，不采取極致措施就會前功盡棄！”和“依法依規，按市場經濟規律辦事，但有可能出現短期內非但控制不了風險，還可能導致更大、更復雜結果！”的兩難選擇中，以解決現實問題為前提，選擇了前者，并據此采取了一整套以“各級官員是否能保住自己的烏紗帽”為背景的史上最嚴厲，空前但不一定絕后的調控措施！

　　從現實的角度出發，這種選擇其實與理念無關，能解決問題，控制住風險才是王道！

　　作為房地產行業的高管，我們能做的，不是去爭辯是非，更不是靠一味地抱怨，消極等待來解決我們的發展問題，而是調整好心態，主動、積極地謀劃并找出適應目前政府引導方向、同時又適合企業自身資源、能力特點的對應戰略，開啟B2G模式，才是實現勇立潮頭而不敗的最佳選擇！

　　5、盡管中國房地產行業存在諸多問題，但全行業的發展空間仍然巨大，只不過這個發展空間，是有利于那些已經取得控制性地位的行業寡頭們。中小型企業，如果不能找到合適的發展通道，接下來的路會越來越難走，甚至是死路一條！

　　在本輪調控中，除了國企以外，位列前十大房地產排行榜、又能夠把握好中國政府發展脈絡的佼佼者，非恒大莫屬！在把握好歷史上難得的企業發展機遇、同時又能極準確地貼緊政策方向方面，許家印先生絕對是“神一樣的存在”！

　　歷史上，馮侖先生有句名言叫“學習萬科好榜樣！”，引得全行業都趨之若鶩。在當今年代，這句話送給恒大，恐怕是再恰當不過！

　　(本文作者介紹：地產觀察者。)