文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 梁海明

　　不像西方，中國暫無房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評定標(biāo)準(zhǔn)，基本上是憑感觀來評定是否有泡沫。簡單而言，就是如果面粉價格，比面包的價格還高，那就是泡沫了，或者更夸張的是，粉絲竟然賣出了魚翅的價格，那這就是大泡沫了。

中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫

　　最近房地產(chǎn)市場有無泡沫問題，已成為各界人士討論熱點(diǎn)，說有者，恒說有。說無者，恒說無。在下結(jié)論之前，我們不如再次重溫一下什么叫房地產(chǎn)泡沫。

　　房地產(chǎn)泡沫（Property bubble）的定義，西方國家和中國是有些微差別的。西方國家大多認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是一個周期性的全球或區(qū)域性不動產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)為快速的房地產(chǎn)增值，最后價格到了相對收入或其它經(jīng)濟(jì)因素太高的一個位置。

　　按照西方房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評定標(biāo)準(zhǔn)，房價收入比率的合適水平為3至6倍，最高不宜超過7倍，一旦超過7倍即意味已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。至于月租金與售價比率，西方標(biāo)準(zhǔn)為1比200至300，超過這個標(biāo)準(zhǔn)則代表投資炒房者眾，泡沫出現(xiàn)了。

　　而中國，房地產(chǎn)泡沫則指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高，但實(shí)際上很難賣出變現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

　　不像西方，中國暫無房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評定標(biāo)準(zhǔn)，基本上是憑感觀來評定是否有泡沫。簡單而言，就是如果面粉價格，比面包的價格還高，那就是泡沫了，或者更夸張的是，粉絲竟然賣出了魚翅的價格，那這就是大泡沫了。

　　本文嘗試按照西方的評定標(biāo)準(zhǔn)，來分析一下中國房地產(chǎn)是否存有泡沫？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年全國居民人均可支配收入23821元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，農(nóng)村居民人均可支配收入12363元。至于去年全國100個城市新建商品住宅銷售均價，則約11500元/平米。

　　以最普通的一家三口的城市小家庭，住60平方米來計(jì)算。一家三口的年均可支配收入略超過10萬元，60平方米的房價約為70萬元。按西方的標(biāo)準(zhǔn)，房價收入比率正好處在7倍的紅線上。但按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算，2016年比1998年增長約4.5倍，同時期全國新建商品住宅銷售均價則的總漲幅約4倍。可以看出，1998年至2016年期間，全國房價漲幅速度略又低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。

　　因此，按西方國家的標(biāo)準(zhǔn)，中國的房價是否出現(xiàn)泡沫，可根據(jù)所需各自解讀，而且無論如何解讀，似乎也都沒錯。

　　如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格，都存有泡沫。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，是沒有不含“泡沫”的資產(chǎn)價格（資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成貨幣的比例，也就是一單位資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為多少貨幣），因?yàn)樵摗芭菽睂?shí)質(zhì)是虛擬價值，資產(chǎn)價格不是按形成這個資產(chǎn)需要花多少錢來決定的，而是按照這個資產(chǎn)能掙多少錢來決定的，位于市中心的地價，因?yàn)橥恋禺a(chǎn)出效率不同，會比同樣面積但位于市郊的地價要高，但這不能認(rèn)為市中心的地價就是泡沫。

　　談到房地產(chǎn)泡沫問題，“租值”這個經(jīng)濟(jì)學(xué)概念也不應(yīng)忽略，所謂租值，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人阿爾欽（Armen Alchian）解釋稱：“租值是使用資源須支付的代價。”阿爾欽的弟子、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常進(jìn)一步解釋為：租值是收入減去（機(jī)會）成本的數(shù)值。

　　把“租值”這個概念用來解釋房地產(chǎn)價格問題，其租值的大小，是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。也就是說，民眾認(rèn)為房子值多少錢，房子才能值多少錢，有媒體報(bào)道稱，中國有七成的民眾已經(jīng)擁有一套或以上的住房，因?yàn)樾枨蠓浅Ｒ笄校績r才會水漲船高。由此看來，房地產(chǎn)市場并非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，因此房價才高漲。

　　對此，筆者認(rèn)為，實(shí)際上中國房地產(chǎn)還是一個很年輕的市場、正在蓬勃發(fā)展的市場，“泡沫”暫時還沒有出現(xiàn)。但是，高房價的情況確實(shí)出現(xiàn)了，而且部分城市還比較嚴(yán)重，因此不少人將高房價等同于泡沫，但這并非真正的泡沫。

　　筆者猜測，今年中央政府的樓市政策仍然是“易緊難松”，一是會按國家主席習(xí)近平提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，今年將繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒，同時繼續(xù)實(shí)施去庫存的任務(wù)。

　　若一、二線城市房價上漲勢頭未減，今年不排除有樓市調(diào)控政策推出。二是今年樓市調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主，三、四線城市的樓市政策主要是去庫存，同時也會采取措施提防三、四線樓價下跌速度過快。

　　(本文作者介紹：絲路智谷研究院院長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、盤古智庫學(xué)術(shù)委員，近著《“一帶一路”經(jīng)濟(jì)學(xué)》)