文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 仇高擎 夏丹

　　三四線城市房地產市場雖總體向好，但年初銷售的熱潮更多的是“散點開花”，因熱度上升較快而導致被報道的城市只是其中一小部分，大部分三四線城市現階段還難言走出高庫存陰霾。

　　今年前兩個月，在去庫存政策的持續推進下，三四線城市房地產市場整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現明顯起色。有一些市場觀點認為，三四線城市已呈現出“全面火爆”的銷售局面，正帶動去庫存“接近尾聲”。然而與之形成對比的是，1-2月份全國商品房待售面積重回7億平方米以上，除了可能有部分項目在春節后建設進度加快的因素外，考慮到全國近300個三四線城市之間的情況差異和熱點城市新一輪調控措施的出臺，加上3月以來高頻數據的變化，尚無法作出三四線樓市可否持續總體繁榮的準確判斷。

　　筆者認為，三四線城市房地產市場雖總體向好，但年初銷售的熱潮更多的是“散點開花”，因熱度上升較快而導致被報道的城市只是其中一小部分，大部分三四線城市現階段還難言走出高庫存陰霾。從數據可得且相對完善的33個代表性三四線城市的情況來看，其總體銷售環比增速和同比增速離“火爆”尚有差距。若推及全國293個地級市中的其他三四線城市，僅憑目前的數據來看其成交情況可能更弱，因此，不宜夸大當前三四線樓市成交改善的現狀。

　　圖：三四線代表城市[1]商品房成交面積周度變化情況

　　現階段，三四線城市的“主旋律”仍是去庫存。在這一波去庫存浪潮中，城市之間會表現出時間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三四線城市更容易借去庫存東風從低谷走出。這些“題材”包括：（1）區域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內核心城市周邊；（2）產業經濟發展勢頭向好，地方政府產業政策初見成效；（3）擁有旅游、養老等特色資源稟賦；（4）在城市集群內功能定位明確，具有獨特的角色分工等。

　　而區位不佳、稟賦不足、缺乏產業支撐的三四線城市則不如前者那般樂觀。這些不能單靠自身經濟規律完成去庫存的城市，則需要借助“外力”，并且還要經歷一個過程。這些“外力”以政策之力和外溢之力為主，輔以預期之力推波助瀾。

　　政策托底之力：政策面的持續友好為三四線城市提供了寬松環境。針對高庫存這一困擾三四線城市房地產市場的核心矛盾，中央及地方的去庫存政策正持續發酵。今年棚改貨幣化安置的提升將成為三四線城市去庫存的強動力，房貸資源的傾斜也將為支持其去庫存提供彈藥。近日有媒體報道央行下發《做好信貸政策工作的意見》，要求商業銀行“合理控制房貸比重和增速”，并“做好房貸資源投放的區域分布”。今年銀行可能自上而下調整按揭貸款配置，在控總量的同時適當向三四線城市傾斜。

　　需求外溢之力：一二線嚴控下的外溢效應將使三四線城市分享需求紅利。控制核心城市房價彈性、約束市場投機行為是今年房地產調控的重點，一二線城市限購限貸政策的嚴控，對于將需求和資金擠向三四線城市是有利的。然而與剛需的定向流動（向周邊擴散或向家鄉回流）所不同的是，投資需求流動的方向更加發散，應注意由此可能引發的風險。若部分三四線區域投機傾向明顯提升，也有招致進一步調控的可能，但目前的屬地化政策多為“哪里不對點哪里”，對三四線城市只是采取定點打擊，針對的僅為少數熱點地區。

　　預期推升之力：預期的自我實現過程將助推三四線樓市持續升溫。預期往往是“夢想變為現實”的有力推手。盡管前一撥三四線樓市的熱浪只涌動在局部地區，但這些針對部分地區的報道已足以挑撥市場的神經，形成三四線整體向好趨勢的預期，并助推需求和資金向三四線流動而得以自我實現。

　　這三股“外力”將對這些弱三四線城市銷售改善和庫存去化起到促進作用，但究竟提升成色如何，仍是因城而異。在短暫熱潮釋放之后，仍然可能有后勁乏力的隱憂。從高頻數據看，3月前幾周三四線代表性城市的整體銷售同比增速出現負增長。同時，房地產行業受調控政策影響極大，政策取向又與宏觀經濟增長態勢密不可分，導致這些三四線城市房地產市場走勢與經濟增長之間存在著一定的博弈關系。如果形勢和政策進一步發展變化，三四線城市所享受的需求外溢紅利有可能弱化甚至消失，不排除資金回流至一二線城市。因此，三四線城市樓市的長期健康發展，最終還應落腳在提升城市自身的核心競爭力上。

　　（夏丹為交通銀行金融研究中心房地產行業高級分析師）

　　[1] 注：所選取的三四線代表城市包括無錫、東莞、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、江陰、佛山、吉林、溫州、金華、泉州、襄陽、贛州、海口、南充、徐州、珠海、常州、蚌埠、常熟、連云港、柳州、紹興、宿遷、泰州、湘潭、鎮江、江門、莆田、鹽城等33個三四線城市。

　　(本文作者介紹：交通銀行發展研究部資深研究員、副總經理、高級經濟師，CPA非執業會員。)