文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 任澤平

　　增速換擋期，住宅投資告別高增長時代，房地產政策應適應新發展階段，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風險，德日韓臺等提供了重要的經驗教訓。新階段的房地產政策應注重提高住房質量、改善人居環境、提高住房成套率，更注重區域差異。

樓市政策應注重區域差異

　　近期一線城市房價暴漲，三四線去庫艱難。中國住宅投資已告別高增長時代，呈總量放緩、結構分化特征，房地產政策應適應新發展階段，避免寄希望刺激重回高增長的泡沫風險。

　　筆者曾在2014-2015年提出三大預測：經濟“新5%比舊8%好”、A股“5000點不是夢”、房市“未來十年一線房價翻一倍，三四線漲不動，房地產投資零增長”。三大預測先后驗證，近期一線城市房價暴漲，三四線城市去庫艱難，地產投資一路下滑到負增長。

　　十次危機九次地產：房地產對經濟影響深遠。房地產周期緩慢、持久且振幅很大，在向上時具有很強的帶動力，在反轉向下時勢大力沉，經濟史稱“房地產是周期之母”“十次危機九次地產”。即使在美歐發達國家，房地產對經濟的影響也舉足輕重，如2008年次貸危機本質上是一次房地產泡沫危機。房地產長周期拐點和人口周期拐點一起成為引發德日韓臺增速換擋的重要驅動力。

　　房地產短期看金融，長期看人口。房地產短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長周期主要受經濟增長、城市化、人口數量和結構等影響。在房地產市場發展初期，住宅開工數量的推動因素主要來自經濟高速增長、居民收入水平快速提高、城鎮化率快速上升；在房地產市場發展后期，住宅開工數量的推動因素主要來自人口出生數量和適齡購房人口數量。

　　對照典型工業化經濟體房地產發展的歷程，中國房地產發展正進入新階段：1)從高速增長到平穩或下降狀態，2014年20-50歲置業人群達到峰值、城鎮戶均1套、城鎮化進程放緩；

　　2)從數量擴張期到質量提升期。隨著住房趨于飽和(城鎮戶均一套)，居民對住宅質量、成套率、人居環境等改善性需求要求提高。購房需求結構從20-35歲的首次置業為主演變為35-50歲的改善性置業為主。

　　3)從總量擴張到“總量放緩、區域結構分化”。中國城鎮人口的分布與區域住房價格水平基本吻合，而人口空間的分布通常會經歷三個階段，第一個階段，人口從農村向城市轉移，不同規模的城市人口都在擴張，而且在總人口當中的占比均在上升。

　　這一個階段和經濟快速增長、制造業快速發展相關，而城市化率還沒有達到55%。第二個階段主要是郊區化，一些中小型城市增長放緩，而大都市人口比重繼續上升，這一階段伴隨著制造業的絕對衰退、服務業的相對發展。對應的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后，人口繼續向大都市圈集中，中小型城市的人口增速緩慢。我國人口的區域分布結構正逐步從第一個階段向第二個階過渡。

　　從房價收入比、租金回報率、空置率、去化周期等指標來看，中國當前存在一定房地產泡沫，但區域分化較大，如果調控得當，經濟中速增長、城市化尚有一定空間等基本面因素為消化現有庫存提供了有利條件。

　　增速換擋期，住宅投資告別高增長時代，房地產政策應適應新發展階段，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風險，德日韓臺等提供了重要的經驗教訓。新階段的房地產政策應注重提高住房質量、改善人居環境、提高住房成套率，更注重區域差異。

　　通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立遏制投資投機性需求的長效機制。需要實行長期穩定的住房信貸金融政策，避免大幅調整首付比例和貸款利率透支居民支付能力，穩定市場預期。逐步建立城鄉統一的集體建設用地市場和住房發展機制。

　　(本文作者介紹：國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，中國金融40人論壇特邀研究員、中國新供給50人論壇成員、中國人民大學兼職研究員等。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任。)

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