文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 黃志龍

　　在本輪房地產調控升級之前，上海市房地產信貸、購房資格認定等方面政策較另外兩個一線城市北京、深圳更為寬松，即便是調控升級后，在二手房20%的差額所得稅、落戶獲得購房資格等方面，北京仍然較上海更為嚴格。

上海房地產調控為何層層加碼？

　　北京、上海、深圳三個一線城市房價無疑是全國房地產市場的風向標。11月28日，上海市房地產調控政策再度加碼，無論是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均顯著提高，貸款資格認證重回“認房又認貸”，這些政策相比10月6日發布的“滬六條”更加嚴厲，彰顯上海市政府對于樓市調控的堅持及穩定房地產市場的決心。那么，為何上海市政府在此時選擇政策加碼，其背后的原因又是什么？

　　上海市房價絕對水平高，且價格上漲壓力仍存

　　毋庸置疑，當前上海市房價絕對水平領先全國。根據易居房地產研究院的數據，上海市房價收入比偏離度高達119%，在全國僅次于深圳(207%)，高居全國第二位，而首都北京的房價收入比偏離度為95%，在全國位居第五位。由此可見上海房價絕對水平之高。

圖1

　　從房價的漲幅來看，在一線城市中，上海與北京的房價并駕齊驅。更為關鍵的是，盡管10月6日“滬六條”政策實施，但上海10月份二手房住宅價格仍然上漲了0.3%，而深圳市二手房價環比下跌了0.6%。從新房住宅成交價看，10月深圳住宅成交價降幅高達9.72%，上海和北京的降幅分別為2.23%和1.19%(參見下圖)。由此可見，上海在市場公認的三個一線城市中，房價收入比偏離度明顯高于北京，次于深圳。與此同時，上海和北京的二手房價仍處于上漲通道中，而深圳房價則已步入回落趨勢中。

圖2

　　一線城市中，上海調控收緊的空間更大

　　在中央統一步伐收緊房地產調控政策指導下，10月6日上海市政府也發布了《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，(簡稱“滬六條”)，基本上是重申今年3月《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(簡稱“滬九條”)，并沒有進一步的舉措。在此次調控政策升級之后，上海市的限購、限貸等政策嚴厲程度才與深圳基本相當，但在稅收政策方面，仍顯著寬松于北京嚴格執行的20%差額所得稅。筆者從上海、北京、深圳這三個一線城市的貸款政策及購房資格認定方面，對調控力度作一個解析。

　　上海首付比例規定：居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。關于公積金杠桿率下調：月還款額的本金與工資收入比例由50%調整為40%；公積金貸款額度比繳存余額倍數由40倍下調到30倍。

　　北京首付比例規定：購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　深圳首付比例規定：對購房人家庭名下無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。與此同時，公積金繳存職工家庭名下在深圳無房，使用公積金貸款購買首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%。職工家庭名下在深圳擁有1套住房，使用公積金貸款再次購房的，公積金貸款首付款比例不低于70%。

　　綜上所述，從信貸政策和購房資格認定來看，上海市“認房又認貸”，深圳“認房又認貸”，但實行差別化的信貸政策，北京“認房不認貸”。但是，有關媒體披露的最新消息顯示，雖然北京的政策是“認房不認貸”，但在實際信貸審查中，許多商業銀行已經開始執行“認房又認貸”的政策。由此可見，在經過本輪調控升級后，上海市的限購、限貸政策的嚴厲程度才與北京、深圳基本相當。

　　上海樓市政策嚴厲程度與北京仍有差距

　　在限購、限貸等政策方面，三個一線城市的嚴厲程度已基本相當，但是與北京相比，上海在差額所得稅、人口嚴控政策等方面，與北京相比仍有不小的差距。

　　一方面，北京是全國唯一執行20%差額所得稅的城市。早在2013年3月，國務院出臺了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，首次提出嚴格征收住房出售價格與原值差價的20%所得稅。迄今為止，這一政策仍然是二手房交易的最大“殺器”，大大提高了投機炒房的交易成本。然而，從實際操作層面來看，全國僅有北京市嚴格執行了這一政策。2013年4月，北京市發布《進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》，規定“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅”，這一政策在實際操作中也得到了嚴格執行。而上海市的二手房交易過程中，個稅仍然是在1%總價和20%差價自由選擇，實際操作中選擇20%差額所得稅的少之又少。由此可見，在20%差額所得稅方面，上海較北京更為寬松。

　　另一方面，北京人口限制政策最為嚴厲。此外，戶籍是一線城市常住人口獲得購房資格的主要門檻之一。近年來，為了配合京津冀協同發展重大戰略，疏導首都非核心功能轉移，北京市進一步嚴格控制了戶籍人口門檻。需要說明的是，雖然北京市也出臺了積分獲得戶籍的辦法，但條件之復雜、門檻之高讓絕大多數“北漂”望而卻步，通過此渠道獲得戶籍的常住人口幾乎為零。另據國家行政學院發布的《中國社會體制改革報告(2016)》，全國落戶難度最高的10大城市依次為北京市、上海市、三亞市、廣州市、深圳市、海口市、天津市、蘇州市、青島市、西安市。該報告認為，北京的落戶分數線雖未公布，但從“連繳社保7年、持居住證、不超45歲、符合計劃生育、無犯罪記錄”這五大基本門檻來看，落戶難度顯著高于上海。由此可見，相對北京極為嚴格的入戶門檻，上海通過戶口獲取購房資格更為容易一些。

　　綜上所述，在本輪房地產調控升級之前，上海市房地產信貸、購房資格認定等方面政策較另外兩個一線城市北京、深圳更為寬松，即便是調控升級后，在二手房20%的差額所得稅、落戶獲得購房資格等方面，北京仍然較上海更為嚴格。因此，在差額所得稅方面實行與北京同樣嚴厲的政策，可能會成為上海房地產調控政策繼續收緊的一個方向。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)