文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 李稻葵 原載新華網(wǎng)

　　抑制房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫，可能需要雙管齊下。一方面，房地產(chǎn)本身的一些產(chǎn)業(yè)政策必須到位。比如說，暫時性的各種限購政策可能是必須的，是降溫藥。但是，從長遠來看，更重要的是我們整個宏觀金融結(jié)構(gòu)要改變。

當前控房價的產(chǎn)業(yè)政策必須要有

　　當前最大的潛在資產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)，當然，并不是說它一定是泡沫了。因為房地產(chǎn)是不是泡沫還取決于后續(xù)的經(jīng)濟增長能不能跟上，房租能不能跟上，可支配收入能不能跟上。如果可支配收入繼續(xù)像今天一樣跑贏GDP，房租繼續(xù)能夠跟GDP同步保持增長的話，那么，目前的這個房地產(chǎn)的價格會逐步地坐實。但是，如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)像過去那樣，保持兩位數(shù)地上漲，那么，房地產(chǎn)泡沫就將變成一個威脅中國經(jīng)濟最大的資產(chǎn)泡沫。

　　而抑制房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫，可能需要雙管齊下。一方面，房地產(chǎn)本身的一些產(chǎn)業(yè)政策必須到位。比如說，暫時性的各種限購政策可能是必須的，是降溫藥。但是，從長遠來看，更重要的是我們整個宏觀金融結(jié)構(gòu)要改變。

　　中國經(jīng)濟目前是主要靠銀行，靠發(fā)行貨幣，增加貨幣存量來給企業(yè)融資，也是通過這個方式來吸引百姓存款，未來應(yīng)該大力發(fā)展高質(zhì)量的債券市場，百姓的儲蓄應(yīng)該以債券的形式進到金融體系，未來很多企業(yè)的融資方式也應(yīng)該是靠發(fā)債的形式。只有這樣，才能把貨幣存量逐步置換成債券，一旦變成債券它的流動性就下降了，就不會輕而易舉地跑出來沖擊房地產(chǎn)市場，或者沖擊匯率市場、股票市場，整個的金融體系就比較穩(wěn)定了。

　　有分析認為，中央在貨幣政策環(huán)節(jié)提出抑制資產(chǎn)泡沫，意味著央行的貨幣政策要轉(zhuǎn)向了，我倒覺得這個事兒還要打個問號。因為貨幣政策的影響是方方面面的，不僅影響房地產(chǎn)，還影響股市、影響實體經(jīng)濟和匯率市場。貨幣政策是一個牽一發(fā)而動全身的政策。不能由于房地產(chǎn)出現(xiàn)了問題，影響全局的貨幣政策就跟著走。就好像如果我們的身體局部出現(xiàn)了一個小的發(fā)炎，不能全身都吃消炎藥，那樣影響面就很大了。所以，最佳的方式還是局部的處理。

　　限購只能短期內(nèi)緩解房價上漲，還需治本之策

　　目前房價高最主要的原因，就是區(qū)域資源分布的不平衡。比如說在北京、上海等一線城市，大量的年輕人還在往里涌。為了事業(yè)的成功，他們寧愿忍受很高的房租，推動著房價上漲，反過來還支撐了房價的上升，這是第一個因素。

　　與此相反的是三四線城市人口在流失，房租在下降，空置業(yè)提高，房價上不去。同時，大量的貨幣存量在經(jīng)濟體系里面到處游逛。一會兒進入到股市，一會兒進入到房地產(chǎn)，一會兒沖擊我們的匯率，這又是一個背景性的長期原因。

　　目前這一輪的20多個城市的限購政策，應(yīng)該說短期內(nèi)能夠緩解房價上漲。但從根本上化解這個問題，還需要人口的流動和房地產(chǎn)供給要配合，同時，貨幣存量也要放下來。

　　房地產(chǎn)市場的確不能夠、也不應(yīng)該、也不會像過去那樣惡性上漲，因為這種惡性上漲對實體經(jīng)濟打擊是非常直接的。所以，我相信未來一段時間，甚至于兩三年之內(nèi)，房地產(chǎn)整個市場將會區(qū)域性的相對比較平靜。

　　要想方設(shè)法啟動制造業(yè)和民間投資

　　今年1到9月份，大概是十萬億的新增貸款已經(jīng)出來了，非常高。其中，大概3萬億元是進入到家庭部門，是由家庭拿去買房子的。按揭貸款的量肯定會逐步地放緩。今年的最后一季度，包括明年，居民貸款的量可能要下來，因為房地產(chǎn)交易量會下降。

　　房地產(chǎn)交易量下降是件好事情，因為房屋貸款太多會直接影響居民的實際消費，每個月的可支配收入必須拿去還貸；另一方面，固定資產(chǎn)投資也要減少對銀行的依賴。所以，我呼吁多發(fā)點債，去置換新增貸款的增速。

　　對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整可能影響經(jīng)濟增長，這確實是目前經(jīng)濟運行突出的一個矛盾。從目前情況來看，今年前三季度的經(jīng)濟增長，其中確實有一部分是房地產(chǎn)拉動的，但是，明年這個因素肯定會退出去。

　　明年的經(jīng)濟增長肯定不能像今年一樣這么依賴房地產(chǎn)。作為學者，我最希望的是想方設(shè)法啟動制造業(yè)以及民間的投資。制造業(yè)和民間投資今年的1到9月增長速度太低，要下大工夫，要保證制造業(yè)和民間投資上來。如果短期內(nèi)上不來的話怎么辦？只有一個辦法，還需要增加基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，這個問題上我建議不要靠銀行，而是多發(fā)債，包括地方債、國債，多發(fā)債，少貸款，這樣金融結(jié)構(gòu)才能調(diào)整。

　　中國經(jīng)濟再造奇跡需要克服的兩個挑戰(zhàn)

　　中國經(jīng)濟何時回升取決于什么時候能夠拉動制造業(yè)發(fā)展以及民間投資增長的力度。這方面的工作取決于地方政府，以及經(jīng)濟部門官員的工作態(tài)度要轉(zhuǎn)變。

　　目前一些地方相對比較消極，他們的重點是不犯錯誤，他們的興奮點是避免一些紀律部門的調(diào)查，這種心態(tài)坦率地講是非常不利于目前經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定和增長的。

　　我認為中國目前最大的問題是兩個：一個是如何促進地方政府、經(jīng)濟官員與企業(yè)家的密切合作，同時要保持清廉的企業(yè)跟政府的關(guān)系，從而能夠促進制造業(yè)和民間投資的恢復。這意味著，需要建立一個新的政府與企業(yè)的關(guān)系，讓政府更好地為民間投資者服務(wù)。第二個挑戰(zhàn)，匯率必須要穩(wěn)定。匯率如果不穩(wěn)定的話，那么整個的宏觀穩(wěn)定無從談起。

　　我認為中國目前是低于增長的潛力在運行。比如設(shè)計時速是100公里，我們現(xiàn)在只跑到了80甚至于70公里，還沒有釋放出潛力。目前亟需激活制造業(yè)和民間投資，并且穩(wěn)定匯率，我認為中國仍有繼續(xù)創(chuàng)造奇跡的能力。

　　(本文作者介紹：十一屆全國政協(xié)委員，清華大學金融系主任，中國與世界經(jīng)濟研究中心主任，原央行貨幣政策委員會委員。)