文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　不能對可能要出臺的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應的，一旦超過一定“臨界點”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個月的成交量也將回落。

誰是壓垮樓市最后一根稻草

這 個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭 州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當 前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續？房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎？歡迎發文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！

　　政策再收緊會不會是“壓垮駱駝的最后一根稻草”

　　周末，上海住宅成交再度占據了各大媒體的頭條，其中35周（8.22-8.28）共成交一手住房4028套，周末兩天成交套數更是高達1680套。另外，上周總成交面積59.01萬平方米，環比上漲近6成，創下今年以來周成交量的第三個峰值。毫無疑問，近來愈演愈烈的收緊限貸傳聞無疑刺激了市場成交的激增。

　　但我認為，一旦政策真正落地，上海成交將迎來下滑和銳減的過程，成交規模將保持在低位。特別是從以往上海出臺調控政策影響周期來看，一般是在3-6個月左右，例如2010年10月出臺限購之后，直到2011年5月成交才有所企穩。而今年出臺的“3.25”新政之后，上海一、二手住宅成交也應聲而降， 6、7月份成交量有所回升，但總體還是低于去年同期，如果收緊限貸傳聞落實的話，對市場影響的時間會更長。

2006年-2016年7月上海商品住宅成交面積走勢（單位：萬平方米）

　　實際上，2015年成交量爆發正是得益于“9.30”政策之后，對于限貸的松綁，推動了積壓許久的改善型需求集中釋放。而結合深圳、上海3月份出臺的調控政策之后的各總價段成交占比可以看出，仍是以改善型需求為主。而隨著房價快速上升達到一定高度后，一旦出臺了限貸的政策，即“認房又認貸”、“首付提升至7成”，無疑削減了這部分人群的購買力。另外，上海、深圳4-8月的平均成交比一季度分別下滑了10%和41%，，房價快速上漲以及政策抑制對于投機性需求打擊力度較大，因此成交下滑也較為明顯。

　　具體來看，上海“3.25”新政落地之后，對于200-500萬元的改善型需求的影響較大，其占比下降了8.37個百分點。一旦這次限貸政策落地，首當其沖受到影響的應該是500萬元到1000萬元總價的房子，其次是200-500萬元的。而新政出臺之后對于改善影響要比之前更猛烈，但對于剛需影響不會太大。

　　同樣是3月份出臺收緊政策的深圳，自新政落地后，200-500萬元總價的房屋占比急速下降近4個百分點。而在昨天深圳通過招標方式刷新了全國總價地王后，似乎也離出臺新政策越來越近。如若深圳再出臺嚴格政策，在房價快速上漲之下，200-500萬元改善型占比勢必將繼續下滑。而由于200萬元以下剛需占比較小，1-7月份僅為9%，而且房源不多，因此不會產生太大影響。

　　北京今年以來200萬元以下占比超過50%，這主要是由于自住型商品房占比較大。因此，如果北京跟隨上海、深圳腳步出臺收緊政策，將對200-500萬元總價的房子影響較大，而高端項目不會出現太大變動。

2016年至今北京、上海、深圳各總價段成交套數占比情況

　　總的來說，雖然上海市住建委表示，沒有研究過此類政策，但空穴來風必有因。無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會出臺“限購”政策的南京、合肥等熱點二線城市，我認為這一輪如果出臺政策應該會對當前一手房和土地市場產生較大影響。主要是因為此前除了蘇州，其他城市政策對市場影響不大，或力度不夠、或沒調控到點上。但如果調控政策不斷加碼、不斷升級，超過一定的“臨界點”后，那么將有可能將成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

　　所以，不能對可能要出臺的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應的，一旦超過一定“臨界點”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個月的成交量也將回落。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)