文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　雖然過了最近三年最火爆的一季度，但二季度能否仍能延續(xù)火爆，則尚未可知。目前情況來看，考慮到滯后性、基數(shù)較低等因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和新開工面積增速應(yīng)該能夠保持。但二季度銷售想要保持一季度的增速幾無可能。

二季度樓市成交量會(huì)有所下降

　　4月15日，統(tǒng)計(jì)局公布了一季度房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)，緊接著4月18日，又發(fā)布了70大中城市房價(jià)指數(shù)，相關(guān)數(shù)據(jù)出臺(tái)后讓行業(yè)精神為之一振。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)23個(gè)月下滑之后，1-2月迎來首次回升，1-3月份繼續(xù)快速攀升，達(dá)到6.2%，新開工面積增速自2014年下滑以來，在今年1月份首次轉(zhuǎn)正后，1-3月增速達(dá)到19.2%。更值得一提的是，銷售面積、金額累計(jì)同比增長33.1%和54.1%，是最近2年以來同比漲幅最大一次。另外，3月70大中城市房價(jià)，環(huán)比有62個(gè)城市上漲。僅從數(shù)據(jù)上來看，中國房地產(chǎn)已經(jīng)跨過春天，直接來到了“火熱的”夏天。

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　　一季度投資和新開工是最讓政府和行業(yè)滿意的數(shù)據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長有至關(guān)重要的作用，在過去的兩年多時(shí)間里，其投資增速一路下滑，不僅沒有對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，反而“拖了后腿”。2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅有1%，總額為9.6萬億元，占GDP的14%，滯漲實(shí)際對(duì)經(jīng)濟(jì)增長殺傷力很大。

　　而今年一季度開發(fā)投資增速達(dá)到了6.2%，如果扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.1%。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速啟動(dòng)，對(duì)今年一季度6.7%的GDP增速起到至關(guān)重要的作用，相信這個(gè)數(shù)據(jù)能夠讓政府、讓領(lǐng)導(dǎo)欣慰，之前出臺(tái)相關(guān)政策沒有白出，起到了應(yīng)有的效果，不僅拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資還穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)。

　　與開發(fā)投資相對(duì)應(yīng)的是新開工面積，沒有新開工面積增長自然就沒有投資的增長，新開工面積增速已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月徘徊在-20%--10%之間，今年1-2月首次由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到13.7%，1-3月增速份更是接近20%。由于新開工指標(biāo)相對(duì)滯后，實(shí)際上這也意味著去年房地產(chǎn)新開工已經(jīng)走出低谷，考慮到去年基數(shù)較低，新開工面積增速仍會(huì)保持目前這樣的水平。

　　更令行業(yè)振奮的是銷售數(shù)據(jù)。去年銷售面積（6.5%）、銷售金額（14.4%）的增速已經(jīng)讓大家感受到房地產(chǎn)銷售大年的熱度，但今年一季度面積和金額同比分別增長33.1%和54.1%，更讓大家感覺到行情的火爆。一季度政策的大力推動(dòng)以及需求端恐慌性入市的雙重影響，再加上部分城市行情火爆，造成一季度市場的“大陽春”。而在這樣的銷售數(shù)據(jù)之下，各家開發(fā)企業(yè)基本都完成了銷售目標(biāo)，交出了圓滿的答卷，一季度房企20強(qiáng)，銷售業(yè)績同比增長88%，超過了行業(yè)的平均增長水平（54%）。

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　　從價(jià)格的角度來說，一季度已經(jīng)全面回升。3月份62個(gè)城市房價(jià)同比上升，最高的深圳同比漲幅高達(dá)62.5%，考慮到去年深圳房價(jià)也是在2月份才開始啟動(dòng)，因此62%已經(jīng)是驚人的數(shù)字。另外，上海、南京、北京等城市同比漲幅較大，這些都是當(dāng)前的熱點(diǎn)城市。而和上月相比，廈門、合肥、南京等增速靠前。可以看到，春節(jié)之后這波火熱的行情還是對(duì)市場產(chǎn)生了巨大影響。

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　　當(dāng)然這些數(shù)據(jù)當(dāng)中也有個(gè)別不盡如人意的數(shù)據(jù)，在全國銷售一片紅的情況下，待售面積仍然增長。2016年一季度待售面積為73516萬平方米，同比增長13.1%，環(huán)比去年年底則增長2%。而待售面積定義是已竣工未銷售的項(xiàng)目，實(shí)際看來，三四線城市去庫存壓力仍然很大。

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　　雖然過了最近三年最火爆的一季度，但二季度能否仍能延續(xù)火爆，則尚未可知。目前情況來看，考慮到滯后性、基數(shù)較低等因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和新開工面積增速應(yīng)該能夠保持。但二季度銷售想要保持一季度的增速幾無可能。

　　主要基于兩點(diǎn)，一，去年二季度銷售基數(shù)不低。特別是受到股市的全面影響，去年銷售是從二季度全面啟動(dòng)，商品房銷售面積達(dá)到18254萬平方米；二，今年二季度不會(huì)再有股市效應(yīng)，再加上部分熱點(diǎn)城市上海、深圳等出臺(tái)限制性政策，對(duì)市場成交有相當(dāng)影響，且部分需求在一季度提前釋放。

　　因此，能在二季度中保持去年增長水平，已經(jīng)很不容易了，想再上一個(gè)上臺(tái)階難度極大。而待售面未來還會(huì)增長，特別是部分二線城市和三四線城市庫存壓力不是一時(shí)半會(huì)能夠解決。所以，在度過了最火爆的一季度之后，更應(yīng)該用清醒、理性的頭腦對(duì)待二季度的挑戰(zhàn)。

　　任重道遠(yuǎn)，二季度對(duì)于房企來說可能是2016年最苦難的季度之一。

　　(本文作者介紹：華東師范大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)博士生，現(xiàn)任易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁。（微信公眾號(hào)：dzypls）)