文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　針對北上廣深等一線城市樓市火爆的局面，應該出臺防止房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象，保持樓市平穩健康發展。

兩會應出臺政策限制樓市過熱

　　春節之后，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現，甚至上海各交易中心再現排隊搶房熱潮，出現“恐慌性”購房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二線城市，樓市也開始回溫，春節之后也開始出現“日光盤”的行情。春節之后，上述部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場回暖的速度超出政策預期，政府的“救市”星星之火導致樓市成交量相比春節前后出現暴漲，房價也正在醞釀大幅上漲的行情。這也一定程度上迫使官方加快研究控制房價過快上漲的措施。

　　與此同時，半數二線城市、大部分三四線城市仍然有較大的去庫存壓力，春節之后我們看到，非限購城市首套房首付降至兩成，財政部等部委也針對非一線城市展開營業稅、契稅等優惠措施，公積金政策也進一步寬松，央行再次大幅降準；福建、河北、沈陽、杭州、青島等省市紛紛出臺“救市”政策，甚至大學生“零首付”的政策也出臺，有的地方政府也指定樓市去庫存的目標，把去庫存目標量化。由此可見，各地方政府樓市“救市”政策已經呈現出“千方百計去庫存”的特征。

　　此時，也剛剛好是2016年全國“兩會”召開之時，一線城市樓市火爆與大部分非一線城市仍然有去庫存壓力的特征也為“兩會”期間有關房地產的提案提供了素材。

　　那么，針對一線城市樓市火爆與大部分非一線城市仍然有去庫存壓力的特征有哪些政策方面的建議？

　　針對北上廣深等一線城市樓市火爆的局面，應該出臺防止房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象，保持樓市平穩健康發展。具體來講：

　　1、嚴格執行樓市限購政策， 2016年不會取消，提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求（北京上海深圳已重申，深圳有可能購房資格可能從嚴，廣州有松動的跡象，估計也松不了）；

　　2、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；

　　3、增加中小套型配比與供應（上海已執行，其他一線城市可以借鑒） ；

　　4、收窄“330新政”的執行力度（比如上海去年執行執行是無論普通普通住宅還是非普通住宅都可以享受到330新政的二套房貸政策，2016年上海的二套房貸政策可能嚴格按照普通住宅標準執行），調節市場成交結構，穩定房價。 同樣，據筆者獲悉，再以深圳為例，深圳正在研究調控房價的措施，并且傳聞上報市政府文件內容包括4條1、社保年限1年改為3年；2、提高首付比例，由三成提高為四成；3、更改首套住房認定標準，名下從未發生過交易為首套，若名下曾經發生過房產交易，首付比例即改為7成。

　　5、加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節（上海已經執行，其他一線城市預計也會加強中介行業的監管）；

　　6、有關首付貸消費金融的業務監管會強化；

　　7、上海房產稅進一步推進，以進一步抑制投資投機性需求，其他一線城市房產稅可以擴圍執行。

　　同時，我們看到，其他的非一線城市，尤其是二線城市的沈陽、長春、大連、青島、西安等，大部分三四線城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在2016年不可能出現大規模漲價。即使2015年以來仍然有鼓勵住房消費等救市政策（比如：鼓勵首套自住需求的降首付政策，鼓勵提高公積金使用效率的政策、財政部等部委的契稅新政、鼓勵人才類購房的相關政策等）落地執行，2016年仍然繼續深化去庫存措施，市場基本面也很難說有太大的出彩。

　　因此，當務之急，2016年上述地方政府仍然需要繼續出臺去庫存措施。回顧過去幾輪市場發展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，這些措施包括調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優惠、鼓勵人才購房、放寬戶籍制度、鼓勵農民工購房、個稅抵扣房貸利息等方面“救市”措施。從目前樓市發展特征來看，上述措施極有可能會在非限購城市落地執行或進一步放寬執行（半數以上二線城市、大部分三四線城市）。具體來講，新的“救市”措施有可能會聚焦以下幾點：

　　1、降首付：首套房首付降至兩成（本項政策非一線城市已執行，如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成，以盡快去庫存）；

　　2、供地節奏：針對有庫存壓力的城市，控制供地節奏，以此調節市場供求關系；

　　3、稅費補貼創新：預計政府將在稅費補貼方面做出創新，除了一般性的財政補貼購房者之外，將同時出現如農民工購房補貼、大學生購房補貼、房貸利息抵扣個稅等減稅嘗試；

　　4、加強貨幣補貼： 進一步加大棚戶區改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。

　　5、MBS和公積金資產證券化會加速推進，增加市場流動性，進一步去庫存。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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