文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　說保利地產不像央企絕對是夸他。央企總有央企的各種弊病，但保利是一家既能夠利用好央企的資源，運作又非常市場化的企業，銷售從2013年的1251億元增至15年的1541億元，投資時也不像其他央企的過度穩健，凈負債率一直在100%左右。

保利地產為啥不像央企

　　說保利地產不像央企絕對是夸他。央企總有央企的各種弊病，但保利是一家既能夠利用好央企的資源，運作又非常市場化的企業，銷售從2013年的1251億元增至15年的1541億元，投資時也不像其他央企的過度穩健，凈負債率一直在100%左右。我認為，這是完全應該的，既然能夠拿到便宜的錢、更好的地，為什么不充分利用杠桿把他做好？

　　保利的營銷也勝人一籌，廣東公司董事長余英作為地產名人，屢屢“放炮”，言行完全不像普通央企高管那般過分謹慎。更讓人難以置信的是，保利在2015年4月做了“保利是個P”的創意推廣，連董事長宋廣菊都參與其中，引爆了地產圈。雖然我今天已經想不起來這5P是什么內容，但“保利是個P”這件事本身絕對達到了轟動效果，央企用這種方式推廣本身也是進步。

　　在七家千億企業中，保利是穩中求進的典型代表。穩定體現在他的架構、人事方面，這點是我最佩服的，也是中海應該好好學習的。兩年前我在寫千億企業時，就提到了保利各地方大員的穩定。兩年后，保利的幾位大將仍舊還在他們的崗位上發揮重要作用：比如上海的陳冬桔，廣東的余英，北京的王健等。

　　宋廣菊本人1993年便進入保利工作，2010年起擔任董事長至今已近6年，希望這樣的一種穩定能夠持續下去。其次是銷售穩定，保利每年的銷售增速基本和千億公司的整體速度是一致的。這本身就說明了保利的發展十分健康。

　　求進則體現在保利的負債率上。對于央企來說，本來就不該和普通房企用同一標準衡量負債高低，一般房企凈負債率超過100%是風險，央企不超過100%則是“傻瓜”，能拿到更多、更便宜的錢，為什么不拿？保利地產2015年底發行了當年首期公司債，利率僅為3.4%和3.68%。在如此低的利率水平下，可以說負債幾乎不存在風險，“手中有糧，心中不慌”，這是保利穩定發展的前提。

　　保利在拿地時，也是比較“激進”的，比如2015年在北京和首開共同拿下的常營地塊樓板價高達6.7萬元/平方米，孫河地塊總價64.83億元，外加配建2.75萬平米保障房；在廣州擊敗9家房企，以34.4億元拿下廣鋼地王；幾年前在上海也曾以45億元的總價拿下徐匯濱江地王等。回過頭來看，這些地在如今的市場上其實并不貴，所以保利的這種進取，還是基于對整體市場的把控。

　　保利的財務指標基本位于七家千億房企中上，現金流指標和短期償債指標等較為出色。此外，保利的管理成本控制能力較好，可以看到其人均營業收入和核心凈利潤均排在千億中的前兩位，利潤指標總體表現出眾；盡管凈負債率高，但短債比重是千億中最低的，負債財務結構保證了保利的穩定發展，是一家相對健康的千億房企。

　　當然，每家企業都可能存在一些問題，保利的人員長期穩定，也意味著一有變動就容易產生較大風險，而可能性最大的還是在于保利地產和保利置業未來的重組合并。一朝天子一朝臣，一旦高管更換，下面的“大員”們也必然會出現巨大變動，對保利來講這可能是最大風險。

　　保利的布局相對其他千億來講還是比較集中的，尤其是對一線城市和廣東區域依賴度較高，2015年1541億元的銷售業績中，有440億元來自北上廣三個城市；廣東區域的銷售金額超過500億元。一旦市場出現比較大的變動，特別是一線城市如果出現各方面變動，會對業績產生比較明顯的影響。

　　保利在創新方面還沒看到太多的亮點，包括“5P戰略”也比較牽強，除了推廣方式值得稱頌外，具體5個P的內容還是缺乏新意，有些“湊數”，今天可能保利自己也不多去提了，創新也算得上是保利的短板。

　　保利地產和保利置業的重組估計近在眼前，希望能重組出一家更健康、更強大的保利，千萬不要讓他變回到一家傳統的央企！

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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