文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）機(jī)構(gòu)專欄 瞭望智庫 作者 蘭亞紅（瞭望智庫房地產(chǎn)觀察員）

　　總體來看，房地產(chǎn)去庫存是個長期過程，并不是簡單地賣房消化庫存，地方政府不能急功近利，要從完善和創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，消化庫存的同時培育地方新的增長動力。宏觀政策也應(yīng)該進(jìn)一步明確價值取向，防止地方政府以偏概全，重走過去的老路。　　

　　2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布降低房貸首付的新政，被認(rèn)為打響了2016年房地產(chǎn)去庫存重任的“第一槍”。業(yè)界預(yù)測，還有一大波包括土地、戶籍、公積金、稅費(fèi)、融資等相關(guān)政策正在趕來的路上。

　　與此同時，地方去庫存政策正在密集出臺。目前已有四川、江蘇、江西、廣西、山東、廣東等多個省（自治區(qū)）出臺了去庫存的政策文件或者相關(guān)政策表述。

　　值得注意的是，從地方去庫存政策舉措來看，一方面“個性化”意味并不強(qiáng)，很多仍然是以購房補(bǔ)貼為主的舊模式的重啟；另一方面，部分地方去庫存被貼上了“行政問責(zé)”標(biāo)簽，并以賣房多寡作為考核的指揮棒，力求速效，激進(jìn)性明顯。

　　毫無疑問，房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，與經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)。但中央去庫存本意絕不是賣房這么簡單，也不能狹隘地用“救市”來進(jìn)行解讀。

　　而這也恰恰是當(dāng)前需要極為關(guān)注的。如果地方政府將去庫存狹隘地理解為又一次房地產(chǎn)熱潮的到來或者是中央在“救市”，那么地方的去庫存政策就難出“個性化”新意甚至重回之前的發(fā)展老路。雖然中國經(jīng)濟(jì)仍然脫離不了房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級要循序漸進(jìn)，但倒退式發(fā)展決不可取。

　　三四線去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)

　　化解房地產(chǎn)庫存，是中央經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)工作會議部署的2016年五大任務(wù)之一，也是2016年房地產(chǎn)市場的頭等大事。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至去年末，我國商品房待售面積達(dá)到7億平方米，增長15.6%，達(dá)到了歷史峰值，其中住宅占到了63%。

　　近日，國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布的最新報告顯示，上述數(shù)據(jù)還不足以表達(dá)我國商品房的庫存量。按照2000~2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額，更能真實(shí)反映我國的商品房庫存現(xiàn)狀，再以過去3年平均銷售速度作為需求，需要4.4年消化庫存。

　　安信證券給出的數(shù)據(jù)更高，加上除預(yù)售的施工面積以及尚未開工的企業(yè)拿地，得到的總庫存約98.3億平方米。可見，去庫存壓力山大，是長期任務(wù)。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)也是市場的產(chǎn)物，有其自身發(fā)展規(guī)律。縱觀我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，基本上是每4年一個輪回。2004年，“8.31”大限提高拿地門檻，抑制房地產(chǎn)過熱，宏觀調(diào)控開始；2008年，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺，當(dāng)年10月開始出臺系列新政支持房地產(chǎn)。2009年下半年由于房價快速飆升，投機(jī)日盛，宏觀調(diào)控卷土重來，2010年史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國十條》出臺，給高溫的房地產(chǎn)市場澆了一盆冷水。

　　與此同時，房地產(chǎn)市場的庫存越來越嚴(yán)重。2014年，宏觀調(diào)控再迎來“拐點(diǎn)”，由強(qiáng)力行政干預(yù)走向市場化。在“分類調(diào)控”和“去庫存”原則主導(dǎo)下，2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政再到2016年的“2.2”新政，供需兩端寬松政策頻出。

　　眾多機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前一線城市樓市仍然量價齊升，二線城市迎新政利好也將保持較大的增長動力，房地產(chǎn)庫存的壓力主要集中于三四線城市。雖然國家層面未公布各城市詳細(xì)的庫存數(shù)據(jù)，但確實(shí)已將三四線城市作為2016房地產(chǎn)庫存去化的重中之重。

　　走“購房補(bǔ)貼”老路

　　國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布的最新報告顯示，目前對于去庫存寄予希望最大的，就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　但從目前地方已經(jīng)出爐的去庫存政策舉措看，招數(shù)偏于老套，主要還是以購房補(bǔ)貼為主。公開報道顯示，四川省出臺相關(guān)購房補(bǔ)貼政策的城市已達(dá)10個，包括資陽、夾江縣、廣安市、瀘州市、宜賓市、廣元市、綿陽市、自貢市、眉山市等，補(bǔ)貼額度從每平方米60元~500元之間不等。

　　廣西出臺的房地產(chǎn)去庫存新政，也是推進(jìn)農(nóng)民工等新市民購房，購買144平方米以新建普通商品住房且是首套住房的，給予每套1萬元的補(bǔ)助，補(bǔ)助資金60%由各市縣自行籌措，40%由自治區(qū)財(cái)政予以解決。江西出臺的20條去庫存舉措中，放在第一位的也是鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，明確首套房給予一定比例的購房補(bǔ)貼。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)，目前全國約有60個城市已經(jīng)發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，多為三四線城市。

　　但這一途徑的問題在于：一方面，很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購房需要，但是很多有購買能力的已經(jīng)購買，沒購買的面對高房價很難有支付能力，即使政府對其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險；再有，通過降房價去庫存也不現(xiàn)實(shí)，這只是一種理論思維。在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌，特別是當(dāng)人們對于房價下跌有預(yù)期后會進(jìn)一步降低購房需求。

　　除此之外，地方政府出臺的去庫存舉措，還包括加大棚改貨幣化安置力度、大力釋放住房公積金、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途、積極培育租賃市場、進(jìn)一步激活二手房市場、支持首套住房和改善型購房貸款需求等普遍性的政策，“個性化”成色明顯不足。換句話說，目前商品房去庫存尚無有效手段。

　　地方去庫存要保持冷靜

　　面對當(dāng)前三四線城市去庫存難題，瞭望智庫認(rèn)為，中央和地方都需保持冷靜，須從供需兩頭齊發(fā)力。

　　首先是三四線城市得有人去買而且要“用得上”。農(nóng)民工市民化意味著由“打工型經(jīng)濟(jì)”向“內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型，是一個長期的過程，不可能一口吃成胖子。地方政府要為農(nóng)民工市民化創(chuàng)造條件，要堅(jiān)持“以人民為中心的發(fā)展思想，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)”，推進(jìn)戶籍制度改革，建立租售并舉的住房制度。

　　三四線城市除了有效需求不足外，還與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與地方產(chǎn)業(yè)不匹配、人口流入小于預(yù)期以及公共基礎(chǔ)設(shè)施不配套相關(guān)。當(dāng)前去庫存的關(guān)鍵是推進(jìn)供給側(cè)改革，不是簡單地減少供應(yīng)，而是主動適應(yīng)需求，在技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上創(chuàng)造需求。可適當(dāng)提高土地供給效率，降低供給成本。同時房企要提高創(chuàng)新能力，適當(dāng)改善住房功能，針對特定人群提供產(chǎn)品。

　　其次要發(fā)揮好城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)和監(jiān)管作用。房地產(chǎn)是城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)最密切的接觸點(diǎn)，要想去庫存，城市規(guī)劃必須設(shè)計(jì)新的機(jī)制：

　　其一，控制好房地產(chǎn)新增土地的供給；

　　其二，創(chuàng)造新的需求。比如減少政府辦公樓等和市場有替代關(guān)系的劃撥用地供給，新增需求通過低價租用市場上過剩的辦公樓解決；政府低價回租過剩物業(yè)，臨時改變其他用途；允許已批未建土地申請一定年限內(nèi)暫不開工；研究將過剩用途（比如商業(yè)）改變?yōu)槎倘庇猛荆ū热缏灭^）的政策路徑等；

　　其三，設(shè)計(jì)不增加“庫存”的融資模式。過去，各地政府在短期利益和國家宏觀（特別是貨幣）政策的驅(qū)動下，在房地產(chǎn)市場上大舉融資，導(dǎo)致了今天房地產(chǎn)市場的天量庫存。當(dāng)前要設(shè)計(jì)新的融資模式，可給土地收儲部門發(fā)放工業(yè)用地未來的規(guī)劃許可，然后土儲部門拿著土地未來的產(chǎn)權(quán)證和規(guī)劃許可到銀行融資。

　　總體來看，房地產(chǎn)去庫存是個長期過程，并不是簡單地賣房消化庫存，地方政府不能急功近利，要從完善和創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，消化庫存的同時培育地方新的增長動力。宏觀政策也應(yīng)該進(jìn)一步明確價值取向，防止地方政府以偏概全，重走過去的老路。

　　(本文作者介紹：瞭望智庫是新華社批準(zhǔn)成立的、立足于國情國策研究的智庫機(jī)構(gòu)。)

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