文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 朱寧

　　根據國家統計局的數據，中國在售房地產價格從2004年到2014年的10年間，價格上漲幅度是77%，二手房的價格上漲幅度是57%。這一統計數據和老百姓的真實感受之間存在著天壤之別。很多老百姓認為，統計數據明顯低估了中國房地產價格的上漲幅度。

　　在經歷了數次失敗的房地產調控政策之后，中國居民已經清楚地意識到政府沒有任何打壓房地產市場的意愿。而這種由政府對市場提供隱性擔保所引發的投機，導致了房價的進一步上漲，也使房地產越發成為最有吸引力的投資標的。

　　中國的房價究竟是不是很高，或者有多高呢？我們從房價上漲速度、住房租售比、房價對收入的比例和土地總價值這幾個方面來剖析這一問題。

　　房價上漲速度

　　那么中國的房價在過去10年究竟上漲了多少呢？這是個非常重要的問題，但可惜的是全國可能都沒有幾個人能夠就這個問題給出一個準確的回答。國家統計局曾經提供過一個官方數據，但是民間似乎對這一統計數據抱有強烈的懷疑態度。

　　國家統計局從2004年開始統計全國70個城市的房價水平，是所有關于中國房地產價格的歷史數據源中提供時間序列最長的。根據國家統計局的數據，中國在售房地產價格從2004年到2014年的10年間，價格上漲幅度是77%，二手房的價格上漲幅度是57%。這一統計數據和老百姓的真實感受之間存在著天壤之別。

　　很多老百姓認為，統計數據明顯低估了中國房地產價格的上漲幅度，為政府推遲和免于出臺房地產調控政策提供了依據。統計結果有利于房地產開發商，但是損害了廣大購房者和消費者的利益。

　　另外一項官方數據來自于國家住房與建設部，涵蓋的城市雖然比較少，但是該統計顯示了更大幅度的房價上漲。根據住建部的數據，從2004年7月到2014年2月，樣本城市的房價上漲了150%。

　　這意味著，一個官方機構的統計結果與另一個官方機構的統計結果相差一倍之多！

　　表面看來兩個統計數據似乎都有其合理性。畢竟在21世紀最初的10年里，中國的房地產市場和包括美國、英國在內的很多歐美國家的樓市一樣，在2007~2008年全球金融危機爆發之前都經歷了明顯的資產升值。因此，中國的房地產價格出現明顯的上漲，從大環境看來，似乎也沒有什么特別讓人擔心的地方。

　　然而，官方數據之間的重大差異畢竟會引起廣大公眾的質疑，而官方統計數據和商業或者民間的第三方數據庫統計的數據之間，則可能存在更大的差異。

　　除了官方數據之外，中國還有另外兩個廣泛為大家所使用的房地產數據來源，一個就是搜房網旗下的中國指數研究院。依托搜房網這一全國最主要的在線房地產中介平臺，中國指數研究院在全國100個具有代表性的城市搜集當地房價的變化。這一數據的優勢在于它涵蓋了更多的城市，并且使用的是真實的交易數據；缺點在于數據的時間序列相對比較短。

　　根據中國指數研究院的研究，在該指數所抽樣的100個全國城市里，房價從2010年6月到2013年12月的3年時間里就上漲了21.27%。該數據還表明，一線城市的房價在同期的漲幅比全國房價的漲幅要高出一倍還多。

　　雖然這一數據已經比前文提到的兩個官方數據統計出的漲幅高了許多，但和另外一個獨立商業數據來源“中原地產”所發布的中國房地產指數相比，仍有很大差距。根據中原地產的統計，從2004年5月到2014年3月的幾乎10年時間里，中國最主要的4個一線房地產市場——北京、上海、廣州、深圳的房價，分別上漲了374%、346%、505%和420%。這一統計結果遠遠高于其他3個數據來源公布的結果。甚至有居民認為，即使是中國指數研究院和中原地產的數據，也仍然明顯低估了中國房地產市場價格的上漲幅度。

　　住房租售比例

　　租售比是一個在國際上被廣泛用于衡量房地產價格高低的標準。如果把房地產看作一件投資品的話，那么房租對房價比例就是這一投資品的穩態投資回報率。之所以說穩態，是因為房地產價格在很多國家并沒有明顯的波動趨勢，因此在進行投資衡量的時候，從安全角度往往只考慮房租帶來的投資收益率而不考慮房價升值所帶來的投資收益率。

　　由于國家統計局和國家住建部沒有在收集房價信息的同時收集房租的信息，因此中國的房價租售比缺乏長期可靠的官方數據來源。與此同時，商業機構對于自己經手的房地產的價格和房地產租金則具有擁有第一手信息的優勢。中原地產自2008年開始發布中國的房價租售比信息，其數據表明，從2008年開始，中國的租售比一直在下降。

　　北京、上海、廣州、深圳4個城市在2008年時的租售比分別是3.5%、3%、4.5%和3.9%。到了2013年這一比例已經下降到1.8%、2%、2.5%和2.2%，五年之中下降了一半。當然，這些城市的房價和房租在同期都出現了上漲。導致租售比明顯下降的直接原因，是房價上漲的速度遠遠高于房租上漲的速度。

　　根據中原地產的數據，從2009年底到2013年底，北京、上海、廣州、深圳4個城市的房租漲幅分別達到了34%、63%、59%和31%。與此同時，這4個城市的房價在同期分別上漲了69%、107%、167%和112%。相對房租，房價的漲幅大得多，也快得多。租售比的下跌使得房地產從基本面變成了一種不太具有吸引力甚至沒有吸引力的投資標的。

　　以北京和上海為例，這兩個城市的租售比在過去5年里已經從國際上廣泛接受的3%~5%的區域下跌到了2013年的1.5%~2%，甚至低于中國銀行業同期存款利率（3.5%左右）。這么低的租售比，已經和中國臺灣、韓國房地產泡沫頂峰時期的租售比十分接近了，比其他新興市場的租售比都低出了許多。

　　房價和收入的比例

　　另外一個國際上廣泛使用的衡量房地產價格的標準，就是房價和當地居民收入的比例。這一比例反映了一個地方的房價和當地居民收入購買力之間的關系。

　　根據中國主要房地產經紀公司的一項調研報告，全國主要35個城市房價與收入的比例是10.2，在大城市則更高。以北京為例，房價與收入比例是19.1，也就是說，北京的居民必須把他們全年的收入全部拿出來，連續存19年才有可能讓一個三口之家在北京買一個一百平方米的公寓。如前所述，中國的房價很可能被低估，因此，真實的房價和收入的比例可能比這一數據更為糟糕。

　　反觀國際，全球主要城市的房價和收入比例是4.6。中國的房價與收入比例之高，和美國的房價收入比相比，更加明顯。在美國，老百姓認為可以供得起的住房一般是家庭收入3~4倍的住宅，即使是在發達國家之中，美國的房價也確實屬于比較低廉的。其他主要發達國家的房價與收入比例通常在5~6倍之間，仍然明顯低于中國的房價與收入比例。

　　土地總價值

　　另一個看待一個國家或地區房地產市場的角度，就是當地的土地總價值。

　　在日本房地產泡沫頂端的1990年，日本東京都的土地價值達到4.1萬億美元，大概相當于當時美國全國的土地價值，是美國同期GDP的63.3%。

　　有趣的是，有人估算北京2012年的土地價值總額已經達到了10萬億美元左右，相當于美國同期GDP的61.6%。隨著中國房價從2012年到2014年進一步上漲之后，以土地價值總額這一標準衡量，北京的房價很可能比東京在房地產泡沫頂端時的泡沫更加嚴重。

　　總而言之，無論采用哪種衡量標準，無論是歷史水平還是國際比較，中國的房地產價格都處在一個非常高的水平。

　　（本文節選自《剛性泡沫：中國經濟為何進退兩難？》，朱寧著，中信出版社，2016年1月出版）

　　(本文作者介紹：上海交通大學上海高級金融學院副院長、金融學教授，耶魯大學國際金融中心研究員，著有《投資者的敵人》，《剛性泡沫》即將出版。)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。