租賃住房金融化升溫 公募REITs等風來

　　隨著整個房地產行業從增量市場轉為存量經營，租房市場站上風口。

　　文章來源：中國基金報

　　隨著國內長租公寓REITs產品開閘，越來越多布局住房租賃領域的開發商試水這一新藍海。

　　日前，由碧桂園控股有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過。產品規模達100億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級AAAsf。在這之前，中國單只REITs平均規模僅為22億人民幣，這只租賃住房REITs產品的獲批，意味著中國REITs產品正式進入百億級規模時代。

　　某大型券商投行部人士告訴記者，隨著整個房地產行業從增量市場轉為存量經營，租房市場站上風口。長租公寓前期投入大、回收周期長，且盈利空間有限等難題亟待解決。繼去年四季度以來，在一系列政策出臺的背景下，住房租賃市場資產證券化速度明顯加快，作為盤活存量物業資產、解決企業重資產問題有效途徑的REITs產品不斷受到房地產商的青睞。

　　據了解，去年10月，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式獲批發行，隨后，國內首單央企租賃住房REITs中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，到去年12月，招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃、“飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據（ABN）”相繼成立，長租市場REITs產品開始不斷走向公眾。

　　同時，日前，在證監會系統2018年工作會議上，研究出臺公募REITs相關業務細則，支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化被擺在了推進市場精細化分層的重要的位置。這也意味著原本在中國市場上蟄伏多年，主要以私募形式發行的REITs產品有望迎來“陽光化”。

　　對此，有業內人士認為，公募REITs的推行本身與資管新規有所沖突，再加上目前監管層對于發行場所、交易結構及法律關系、治理結構、信息披露規則等尚無明確指示，行業布局尚在探索期。

　　滬上某公募基金經理認為，REITs做成公募產品確實有利于減少流動性風險，降低個人投資者參與門檻，但他也坦言：“目前類REITs產品的融資成本相對CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）要高出至少200基點，這對機構而言并不是利好消息?！?/p>

責任編輯：張偉