房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。中國證券報記者調研獲悉，近期一些信托機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信托人士表示，非標業務收緊后，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信托，非標收緊后日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

　　房企資金鏈承壓

　　“非標業務收緊后，我們只做符合‘432’條件的房地產信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時就都沒做了。”某信托機構業務管理部副總經理對中國證券報記者說。“432”指房地產項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。

　　2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

　　“以前如果遇上不符合‘432’條件的項目，我們可以把交易結構設計得靈活一點，如通過特定資產收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式，變相開展房地產信托業務。”上述信托人士表示。

　　大型房企通過非標融資的規模不大，目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。

　　綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛表示，公司的資金主要來自銀行授信，非標渠道的占比很低，所以非標業務收緊后，公司受到的影響不大。不過，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過。

　　河南某房企總經理表示，非標業務收緊后，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其余70%通過信托等渠道解決。

　　“現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。”上述信托人士說，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

　　整頓非標業務

　　市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

　　中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

　　“根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信托計劃等形式，繞個彎獲得融資。”某大型國有銀行公司部人士表示，“這兩年非標業務規模增長很快，因為信托公司等渠道審批時間短，融資方便。”

　　某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以后，一些信托公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對于資質一般的企業，信托公司做非標業務就比較謹慎。

　　土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3：7，近期出于謹慎降至5：5。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

　　轉向長租類

　　北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

　　“在提倡租購并舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。”陳軍表示。

　　以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。“前兩天，碧桂園（港股02007）發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。”陳軍說。

　　陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

　　銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行（港股03988）與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行（港股00939）也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。

　　債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產（港股00960）、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

　　張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

責任編輯：張偉