文章來源：中國基金報(bào)　　

　　2月2日，“中聯(lián)前海開源-碧桂園（港股02007）租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”取得深交所的無異議函。該租賃住房REITs是國內(nèi)首單百億級規(guī)模產(chǎn)品，是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。日前，中國基金報(bào)記者就REITs在中國的發(fā)展對中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇進(jìn)行了專訪。

　　租購并舉時(shí)代 租賃住房REITs爆發(fā)增長

　　中國基金報(bào)記者：REITs近年來發(fā)展迅猛，特別自2017年來，租賃住房REITs爆發(fā)性增長，原因是什么？

　　何亮宇：租賃住房REITs的爆發(fā)源于資產(chǎn)端和資金端的共同需求。

　　在資產(chǎn)端，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，需要模式匹配的金融產(chǎn)品和自成體系的金融鏈條，REITs就是鏈條上最重要的一環(huán)，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)處理好資產(chǎn)長期運(yùn)營和資金短期回籠之間的平衡。在資金端，隨著中國經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，過去隱藏的一些主體信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸浮現(xiàn)出來，只有實(shí)實(shí)在在抓住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才更踏實(shí)。

　　中國基金報(bào)記者：在對租賃住房REITs進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，中聯(lián)基金需要把控和評估的關(guān)鍵要素有哪些？

　　何亮宇：成功實(shí)施REITs項(xiàng)目，要能讀懂行業(yè)、看懂資產(chǎn)，合理評估資產(chǎn)現(xiàn)狀和價(jià)值，推動(dòng)提升運(yùn)營管理水平。同時(shí)還要通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、關(guān)鍵條款擬定、發(fā)行窗口選擇等，平衡好發(fā)行人和投資者之間的利益。

　　對租賃住房REITs來說，最重要的是租金回報(bào)與資產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系，其次是資產(chǎn)管理運(yùn)營能力。

　　符合監(jiān)管態(tài)勢 公募REITs或有所突破

　　中國基金報(bào)記者：REITs在中國發(fā)展時(shí)間不長，對于REITs的未來趨勢怎么看？

　　何亮宇：中國的類REITs投資者門檻比較高，以機(jī)構(gòu)參與為主，最小份額100萬起，且大部分機(jī)構(gòu)長期持有，流動(dòng)性相對較差。

　　在不久的將來，真正的REITs，即公募REITs會(huì)在中國有所突破。REITs作為權(quán)益類產(chǎn)品，有助于落實(shí)十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”政策，對于資管新規(guī)提及的防止嵌套、壓縮非標(biāo)等也有積極作用，能與金融監(jiān)管政策形成良性互動(dòng)。

　　REITs每年強(qiáng)制將稅后凈收益的90%派息，能獲取長期穩(wěn)定回報(bào)。公募REITs的發(fā)展符合監(jiān)管態(tài)勢，對發(fā)行者、投資人都有利，值得期待。

　　中國基金報(bào)記者：現(xiàn)階段REITs發(fā)展是否存在一些障礙？

　　何亮宇：真正的REITs推出已沒有障礙，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完全可以在“稅收中性”原則和現(xiàn)行有效的法律框架下實(shí)現(xiàn)REITs公募化。我們建議選取基礎(chǔ)資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的項(xiàng)目開展試點(diǎn)，對相關(guān)體系制度進(jìn)行持續(xù)完善。

　　在國家希望大力推廣的某些領(lǐng)域，如租賃住房、PPP和品質(zhì)較高的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，對一些合理的稅收原則給予明確和支持，能推動(dòng)這些領(lǐng)域更快發(fā)展。當(dāng)然，如果未來REITs需要全方位、大范圍鋪開發(fā)展，合理的稅收支持和更高層級的立法是必要的。

責(zé)任編輯：張偉