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房企在三道紅線的壓力之下，加快了拆分物業上市的動作。恒大物業遞表的次日，建發股份下物業管理公司建發物業也遞交了港股上市申請。
這家偏安于福建的中小型物管公司，上半年營收僅4.5億元，在管面積21.6百萬平方米。值得關注的是，建發物業目前74.6%的物業合約面積有固定期限，且57%的物業合約面積將在3年內陸續到期。在公司續約率逐漸下降的背景下，合約到期無疑是一個危險信號。
據此計算，2018/2019年公司新增在管面積分別為3百萬平方米、1.9百萬平方米，今年上半年較去年末新增在管面積約1百萬平方米。同期，建發物業實現營收為4.5億元、6.1億元、8億元及4.5億元，3年復合增長率為21.5%。
穩步增長的發展固然可喜，不過物業管理行業目前處于高速增長階段，wind數據顯示已上市物業股近3年營收復合增長率為35%，建發物業的增長略低于行業均值。聆訊資料顯示，根據中指院以綜合實力計，建發物業在2019年中國物業服務百強企業中排名第36。
與目前已上市29家物業股對比，建發物業的在管面積及營收規模排在20位左右，與正榮服務同屬中小型物管公司。若再加上目前逾10家的擬IPO物企，建發物業的排位還將靠后。
值得關注的是，即便體量上不占優勢，建發物業也談不上“小而美”。2017年-2020年6月，建發物業實現凈利潤分別為3246萬元、4848萬元、6829萬元、6147萬元。毛利率分別為26%、23%、23%及24%，凈利率為7%、8%、8.5%及13.6%。低至個位數的凈利率反映出公司盈利能力較弱。
除此之外，受益于近幾年增長較快的合約面積，建發物業自身儲備率（儲備/在管面積比率）由2017年的0.3提高到0.83，截至上半年儲備面積約有18百萬平方米，但大部分已上市物業股的儲備率在0.5以上，建發物業可比優勢不明顯。
2分鐘讀財報|周六福IPO：“李鬼”眾多難辨真假 加盟信號不樂觀
責任編輯：常福強
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