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來源：華爾街見聞 杜玉
面向高凈值人群的黑石BREIT已成為商業地產市場健康狀況的晴雨表，這一旗艦房地產投資信托基金從去年11月起持續觸發月度客戶撤資上限。有分析稱，在激進加息之下，“商業房地產泡沫已經破滅，屠殺來得又快又猛。”
管理資產規模高達9510億美元的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業地產業主、私募股權巨頭黑石集團，被爆已違約一只5.31億歐元的芬蘭商業房地產按揭貸款支持證券。
同時，投資者連續第四個月蜂擁撤出其710億美元體量的旗艦房地產投資信托基金（這一類別統稱為REIT，其中黑石的產品簡稱BREIT），均突顯歐美快速加息之下商業地產的尷尬處境。
3月2日周四，黑石股價盤初跌3.5%至日低，午盤后跌幅收窄至1%，仍創1月24日以來的五周新低，過去一年下跌25%，但2023年迄今累漲近20%。
不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，黑石尋求北歐CMBS債權人延期未果
周四的最新消息顯示，貸款服務機構Mount Street判定黑石集團對旗下北歐CMBS（商業地產按揭貸款支持證券）構成違約，該證券化票據現已到期且尚未償還。知情人士稱，黑石曾尋求過該產品持有人展期，以便有時間處置資產和償還債務，但被“債主們”投票拒絕。
評級機構惠譽曾在去年12月下調了對這些票據的評級，稱“疲弱的宏觀經濟前景，以及對次級質量非流動性資產的貸款興趣缺失”，將給再融資帶來了重大挑戰。
CMBS屬于固定收益類的投資產品，通常采用債券形式存在，由商業地產的按揭貸款所擔保。當發生違約時，CMBS中的底層標的貸款充當抵押品，本金和利息轉移給投資者。CMBS的投資者一般為高凈值人群，由于商業按揭貸款的期限較為固定，可提供比住宅按揭貸款支持證券更小的預付款風險。
黑石表示，上述被判定違約的CMBS由芬蘭房地產公司Sponda Oy擁有的辦公室與商店資產組合支持，黑石于2018年以近18億歐元收購了這家公司。黑石表示，這筆債務僅與Sponda旗下資產組合的一小部分有關，繼續對這家公司的核心商業地產組合及管理團隊充滿信心。
有分析指出，不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，歐美央行激進加息疊加俄烏沖突帶來的市場動蕩也干擾了商業地產的銷售進程：
“商業房地產泡沫已經破滅，屠殺來得又快又猛。”
與2008年全球金融危機后較長期的平靜相反，北歐房地產在本輪激進加息周期處于歐洲房地產調整的炮火前線。當地房地產公司偏愛相對短期的債務，更容易受到利率上升影響，行業內多家房地產公司交叉持股的水平之高也加劇了投資者擔憂。
黑石旗艦BREIT連續四個月觸發客戶贖回上限，1月贖回請求曾創紀錄至53億美元
禍不單行，周三的官方聲明證實，黑石集團在2月份連續第四個月觸發了從其BREIT旗艦房地產投資信托基金中客戶撤資的上限。該REIT在1月底擁有凈資產規模710億美元。單月客戶提款金額上限被設定為這只REIT基金資產凈值的2%，單季上限為資產凈值的5%。
黑石在2月批準了14億美元的BREIT贖回請求，僅占該月約39億美元總提款請求的35%。2月的贖回請求總額較1月約53億美元所創的歷史新高回落了26%，當時曾批準了申請量的25%。
黑石表示，“盡管市場波動很大”，客戶的提現請求月度環比下降，是六個月里首次，這是由于自2017年成立以來，BREIT提供了12.3%的年化凈回報率，比公開上市交易的同類REIT高出至少兩倍。去年BREIT產生了8.4%的回報率，公開交易的道瓊斯美國精選REIT總回報指數下跌26%。
分析稱，面向高凈值人群的黑石BREIT已成為商業地產市場健康狀況的晴雨表，也是黑石資產與費用增長的主要引擎之一，BREIT專注于公寓和倉庫地產，是REIT市場中最強勁的兩個領域。
不過，如果利率繼續上漲，3月份BREIT的贖回請求可能再度反彈，繼而接著觸發贖回上限，按照規定，3月的可贖回金額約7億美元。去年11月BREIT首次限制贖回，僅允許投資者撤走13億美元或贖回請求的43%，不少人擔心黑石陷入大甩賣物業資產以滿足贖回請求的惡性循環。
被高利率打趴，美國商業地產市場年初陷入凍結，CMBS債券發行量暴跌85%
在美聯儲帶頭激進加息近一年之后，美國商業地產市場陷入凍結，導致相關的證券化產品交易量暴跌。歐洲評級機構Scope Ratings在1月預警稱，今明兩年到期的所有CMBS有1/3面臨很高的再融資風險。摩根大通也表示，CMBS投資者將在2023年轉向信用風險。
截至2月中旬，今年迄今僅發行了約42.7億美元CMBS債券，較去年同期的293.8億美元暴跌85%。激進加息令CMBS底層標的貸款的再融資成本更高，還有效提高了買家的價格來減少房地產銷售。最近美國辦公樓與零售物業領域的一系列違約，也令債券購買者更加謹慎。
美國按揭貸款銀行家協會MBA的數據顯示，去年CMBS底層標的——商業房地產貸款同比下降10%至8.04億美元，今年預計進一步下跌15%至6.84億美元，再次削減可被證券化和出售的貸款數量。保險資產管理公司Conning & Co．的結構化產品主管Paul Norris總結稱：
“一切都被凍結了，沒有原材料可以進行CMBS交易。現在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發生任何可供交易的大事件。”
巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示，2022年美國商業地產跌價了13%，如果美聯儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業房地產市場來說更為不利。
責任編輯：李桐
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