來源：觀點

如此看來，現金與負債并不能構成平衡，赴港上市成為領地補充現金流的好方法，至于上市之路是否順暢，則猶未可知。

觀點地產網?即便是在疫情影響下，也不能阻擋房企們原定的赴港上市計劃。短短半個月之內，便有三家房企遞交了招股書，繼金輝集團、上坤集團之后，樂山房企領地也悄然跟上步伐。

1999年4月，劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇白手起家，成立了領地集團，在四川省樂山市開展業務。偏安一地七年之后，2006年，領地集團將總部從樂山市遷至成都市，亦于同年開始在全國拓展業務。

如今二十多年過去，劉氏三兄弟成為四川圈里公認的隱秘富豪，另一邊二代已經準備上位，劉策（劉玉奇之子）及劉浩威（劉山之子）均于2019年1月獲委任為公司副總裁，上市計劃也提上日程，一切都在緊密進行中。

4月9日晚間，港交所披露了領地控股集團有限公司的招股書，將近幾年公司的營運數據、財務信息、發展狀況一一披露。這家四川的隱秘房企，終于開始向資本市場揭開自己的面紗。

根據觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單，領地集團2019年合約銷售金額排名75位。另據市場研究機構統計顯示，領地集團2019年全年實現操盤金額僅為237.4億元。

雖然規模并不算大，但領地很早就提出了“千億”的目標。按照領地原先的打算，2018年銷售目標300億，2019則要實現千億。但2018年連300億都未觸及。

去年，領地集團20周年品牌發布會上，董事長劉玉輝稱，將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越。

于2019年底，領地拉來恒大前副總裁許曉軍加盟。當時熟悉領地的相關人士表示，許曉軍加入地產總裁一職，是希望能夠助力領地實現千億目標。

一貫對“千億”有著執念的領地，究竟發展得如何？

千億步伐與波動的毛利率

招股書披露，領地控股主要專注于住宅及商業物業的開發和銷售。此外，持有部分自主開發的商業物業作進一步投資用途并從事酒店管理業務，亦提供項目管理服務。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地控股收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

其中，物業銷售收益由2018年的44.55億元增加67.3%至2019年的74.52億元，主要是由于已確認總建筑面積增加。數據披露，物業銷售收益占總收益比率超過98%。

酒店業務收益由2018年的620萬元增加494.7%至2019年的3710萬元，主要是由于2019年1月成都領地希爾頓嘉悅里酒店開業，而次要原因是2019年7月西昌隱居邛海度假酒店開業。于業績紀錄期間，領地控股經營三家酒店。

在毛利率方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地控股毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。毛利率波動較大，且處于較低水平。招股書解釋稱，業績紀錄期間的毛利率波動，主要是由于個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。

而于2017年、2018年及2019年，凈利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。對于凈利率連續三年下降，招股書中稱，根據建設及交付計劃，大部分物業尚未完成故未有向客戶交付，因此利潤凈額波動，而凈利潤率下降。

在土儲方面，領地控股已形成以成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區為核心區域的全國化布局，項目分布于全國20多個城市，包括新疆、佛山、成都、北京、長春、樂山、眉山、西昌等眾多城市。

截至目前，領地控股有90個處于不同發展階段的房地產開發項目，其中74個項目由其附屬公司負責，16個項目由其合營企業及聯營公司負責。

截至2020年2月29日，領地控股總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米及持作未來開發物業估計總建筑面積555.78萬平方米。

在計劃方面，領地控股打算專注于二線及主要三線城市。招股書稱：“我們將繼續鞏固于中國西南部的市場地位。倘有機會，亦將繼續提高于其他地區的投資，如華東地區，并拓展至中國更多的區域經濟中心。”

負債激增與現金流為負數

事實上，近兩年領地加快了原先擴張的步伐。于2017年，進一步擴展至河北省承德市。2018年，進軍重慶市。在領地集團2019年度會議上，集團副總裁戚大東還提出“快周轉、標準化、強執行、嚴考核”的運營口號。

而領地的身影也頻頻出現在各種合作簽約儀式上。2019年底，領地集團與京東簽訂戰略合作，把線下的業務進一步拓展到線上；今年3月，領地集團與大發地產在房地產開發等領域建立戰略合作關系。

另一方面，領地多個項目也拉來了一些合作者。去年，領地樂山的項目引入了金科和碧桂園，河南商丘兩地塊與雅居樂地產聯合開發。

也許是擴張步伐過快，領地背后的弊病也變得更加明顯。

其中包括負債的大幅增長。截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地控股的未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元。同期，其未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，融資成本正在不斷增加。

而凈資產負債比率也攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地凈資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。

流動比率則保持相對穩定，于2017年、2018年及2019年12月31日分別為1.3倍、1.3 倍及1.2倍?？梢愿Q見，其償還短期債務的能力并不算高。

另一方面，領地連續三年錄得經營活動現金流量為負，招股書解釋，主要是由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。

數據顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，經營活動所用現金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。

另據招股書披露，業績紀錄期間，領地的受限制現金也不斷上升。由2017年12月31日的2.11億元增至2018年12月31日的5.2億元，再增至2019年12月31日的16.37億元，大致與項目數量增加導致預售活動的增長一致。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地現金及銀行結余分別為9.96億元、14.63億元及31.78億元，當中包括受限制現金、已抵押存款、銀行及手頭現金。

如此看來，現金與負債并不能構成平衡，赴港上市成為領地補充現金流的好方法，至于上市之路是否順暢，則猶未可知。

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