新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資及其拉動的上下游相關(guān)產(chǎn)值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎(chǔ)上，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控常態(tài)化的主要目標(biāo)，在持續(xù)的調(diào)控及調(diào)整中，行業(yè)內(nèi)部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經(jīng)營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業(yè)內(nèi)在價值進(jìn)行全面的歸納和分析。其中的各項(xiàng)維度包括：企業(yè)規(guī)模、成長潛力、運(yùn)營績效、盈利能力、財務(wù)及風(fēng)險控制等，并最終形成“2020新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”。

　　合景泰富是廣州市領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。自1995年創(chuàng)立廣州合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今，一直專注于高質(zhì)素物業(yè)的開發(fā)，目標(biāo)客戶主要為中、高收入人士。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，合景泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)已涉及住宅、寫字樓、別墅、洋房、酒店、酒店式公寓、高級購物中心等多個發(fā)展領(lǐng)域，并從大本營廣州擴(kuò)展到蘇州、昆山、成都、北京等地。合景泰富位于此次“2020新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”榜單的第28位，其中公司綜合規(guī)模表現(xiàn)方面還屬中型房企，仍未突破千億規(guī)模；運(yùn)營發(fā)展方面表現(xiàn)相對較好，位列19位；而盈利能力方面在TOP50中表現(xiàn)優(yōu)秀，位列5位；合景泰富的財務(wù)表現(xiàn)并不是十分穩(wěn)健，在TOP50中處于中下游。

　　綜合規(guī)模：聚焦在粵港澳、長三角的區(qū)域房企

　　據(jù)克而瑞及公司公告數(shù)據(jù)，合景泰富在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為276、861、5100億元，在TOP50房企中分別位列第38、36、29位，頭部效應(yīng)并不明顯。合景泰富仍是主要聚焦在粵港澳、長三角的區(qū)域房企，規(guī)模仍未突破千億大關(guān)。

　　合景泰富拿地節(jié)奏持續(xù)放緩，公司2019年新增總建筑面積374萬平方米，同比減少9.66%，該比例較2018年有所回升，但拿地積極度不高。2019年新增拿地土地成本共計人民幣276億元，補(bǔ)充總可售貨值約人民幣730億元。

　　由于房地產(chǎn)從預(yù)售到結(jié)算確認(rèn)收入通常有2年左右的時間差，因此，多數(shù)房企2019年的業(yè)績收入反應(yīng)的是前兩年的銷售情況，合景泰富營收為258.15億元，同比增速僅為228.95%，該大幅增長主要得益于公司2017，2018年預(yù)售額較高、項(xiàng)目步入結(jié)算期， 以致2019年已交付總建筑面積增至177.12萬平方米，同比增長342.13%。

　　截止2019年末，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達(dá)2143.23億元、382.43億元，凈資產(chǎn)規(guī)模在所有TOP50房企中位列第37位。

　　運(yùn)營周轉(zhuǎn)：去庫存提高周轉(zhuǎn)率

　　合景泰富2019年拿地金額為276億元，拿地面積為374萬㎡，同比下降9.66%，拿地力度有所下降，而2018年拿地為590萬㎡。拿地均價約為7380元/平米，較上年的6537元/平米提高了12.9%。合景泰富全年銷售面積為492萬㎡，銷售金額為861億元，同比增長31.5%，這一增速在TOP50名單中位列中上游，這在很大程度上提升了合景泰富在這一領(lǐng)域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.37。總體看，全年的拿地面小于銷售面積，整體土地儲備有所下降。

　　結(jié)算儲備倍數(shù)是評估一家房企未來業(yè)績保障實(shí)力的系數(shù)，主要包括土儲貨值及已售未結(jié)算的存貨。合景泰富收入儲備倍數(shù)為20.34（參照的是2019年收入），高于主流房企數(shù)據(jù)均值。合景泰富的存貨周轉(zhuǎn)率較低且波動較大，近十年來在0.1-0.3之間波動，由于2018、2019年持續(xù)減少拿地，存貨周轉(zhuǎn)率有所上升至0.29。

　　盈利能力：因集中結(jié)轉(zhuǎn)分紅率大幅下滑

　　合景泰富近年來營收及利潤增速起伏較大，但利潤率表現(xiàn)很好，2018年合景泰富銷售毛利率為31.52%、銷售凈利率38.95%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）30.37%，各項(xiàng)盈利指標(biāo)處在TOP50房企的上游。

　　在銷售規(guī)模相近的幾家房企中，合景泰富的加權(quán)ROE表現(xiàn)較好，比佳兆業(yè)、中駿集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)明顯要高，與黑馬新力地產(chǎn)接近，這跟合景泰富的杠桿率較高有關(guān)系。不過，值得注意的是，這是合景泰富近十年來最高的ROE水平。

　　合景泰富近些年的股利支付率整體處在逐漸上升的趨勢之中，而2019年因?yàn)榧修D(zhuǎn)結(jié)的原因支付率卻出現(xiàn)了大幅下滑，僅為23.88%，明顯低于行業(yè)平均水平，公司的分紅比例有待提高。

　　財務(wù)：融資成本提升 杠桿率較高

　　合景泰富今年中期平均融資成本較2018年有所提高，約為7.4%，高于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，截止2019年底公司的現(xiàn)金及等價物約人民幣513.78億元，現(xiàn)金短債覆蓋比達(dá)到2.17倍，較2018年的3.03倍小幅下降。從長期來看公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.16%，凈負(fù)債率上升10.1個百分點(diǎn)至89.43%，兩指標(biāo)均不算低。

　　截止2019年底，合景泰富凈負(fù)債率在TOP50中位列第12高位，高于均值81%，與濱江集團(tuán)、美的置業(yè)處于同一水平。從地理位置來看，公司主要布局區(qū)域優(yōu)勢明顯、去庫存壓力小的一、二線城市，風(fēng)險相對可控，財務(wù)表現(xiàn)仍有提升空間。

　　附：2020新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50