新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　建業地產扎根河南28年，堅守“讓河南人民都住上好房子”的企業理想。截至2019年12月31日，本公司已進入河南省的18個地級城市和104個縣級城市，開發項目累計交付面積約2964萬平方米，土地儲備建筑面積約5093萬平方米。建業地產位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第44位，其中公司在綜合規模方面表現一般，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對較好，位列20位；而盈利能力方面在TOP50中表現中游，位列26位；且建業地產的財務表現較為一般，較高的融資成本與資產負債率拉低公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：土地儲備不充裕 凈資產規模小

　　據克而瑞及公司公告數據，建業地產在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為227.3、1011.5、3590億元，在TOP50房企中分別位列第42、30、38位，頭部效應不算明顯。建業地產銷售額從2017年的行業第52位，逐漸提升至2019年的第35位。

　　建業地產拿地節奏把握的較好，近幾年的拿地面積保持較低增速，且拿地面積與銷售面積接近，整體的土地儲備池子大致保持穩定，因此公司的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2019年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，建業地產營收為307.67億元，同比增速達到107.33%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現不足為奇。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達1439.67億元、126.02億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第48位。

　　運營周轉：拿地成本上升 加快轉接周轉率回升

　　建業地產2019年拿地金額為227.3億元，拿地面積為1303萬㎡，同比微增，相較于銷售面積而言，拿地力度有所下降。拿地均價約為1744元/平米，較上年的1168元/平米明顯上漲。建業地產全年銷售面積為1435萬㎡，銷售金額為1011.5億元，同比增長39.8%，這一增速在TOP50名單中較為靠前，這在很大程度上提升了建業地產在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為4.04。總體看，全年的拿地面與銷售面積相近，整體土地儲備變化較小。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。建業地產收入儲備倍數為13.73（參照的是2019年收入），基本與主流房企數據均值相仿，而公司該數值2018年為20。

　　建業地產的存貨周轉率表現波動較大，近十年來在0.4-0.5左右波動，由于2019年結算增速較大，存貨周轉率由2018年的0.26回升至0.38。

　　盈利能力：業績起伏大 凈利潤率僅個位數

　　建業地產近年來營收及利潤增速起伏較大，曾一度連續三年歸母利潤負增長，得益于去年的項目集中結轉，全年業績增速較快，但利潤率表現一直差強人意。2019年建業地產銷售毛利率為26.02%、銷售凈利率7.85%，最終靠著高企的資產負債率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到21.72%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，建業地產的加權ROE表現一般，比藍光發展、美的置業、龍光地產都要低一些，這跟建業地產的凈利潤率較低有關系。不過，值得注意的是，這是建業地產近十年來最好的ROE水平。與此同時，建業地產近些年的股利支付率逐漸走高至56.92%，而2008-2015年的支付率都只有29%左右的水平。

　　財務：融資成本、資產負債率雙高

　　建業地產2019年平均融資成本較2018年有所上升，簡單估算達到8.5%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，近年來建業地產一直有著資產負債率、融資成本雙高的形象。2018年數據顯示，建業地產平均融資成本也約為7%。

　　目前建業地產賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有307.85億元，短期債務為130.43億元，長期債務為189.72億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，建業地產短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.42，低于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，建業地產凈負債率為64.2%，在TOP50中位列第18低位，低于均值81.23%，與金地、綠城處于同一水平，但資產負債率達到91.25%的高水平。公司賬面債務較去年上升58.6%，融資成本也上漲74.8%，且公司整體的土地儲備幾乎全部分布河南，主要在河南的三四線城市，存在一定的風險。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50