新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　時代中國控股一直深耕珠三角地區，業務主要覆蓋住宅開發，城市更新、產業運營、商業運營、社區服務等領域，目前投資的項目已覆蓋近20個經濟發達城市，共擁有200多個處于不同開發階段的項目。時代中國位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第39位，其中公司在綜合規模方面表現一般，當下千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現較弱，位列39位；而盈利能力方面在TOP50中表現中下游，位列37位；且時代中國的財務表現中等，較低的杠桿率和較小的短期償債壓力提升了公司在這一領域的得分。

　　綜合規模：仍未破千億規模

　　據克而瑞及公司公告數據，時代中國在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為233.97、783.6、3370億元，在TOP50房企中分別位列第41、38、39位，頭部效應不算明顯。

　　時代中國拿地節奏在經歷2017、2018兩年下降后，2019年大幅提高了拿地強度，且拿地面積與銷售面積接近，整體的土地儲備池子大致保持穩定，但公司2300萬方的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2019年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，時代中國營收為427.44億元，同比增速為23.98%，在此前幾年房地產牛市的背景下，這一增速表現基本與銷售增速吻合。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達1610.98億元、357.04億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第39位。

　　運營周轉：加大拿地補土儲

　　時代中國2019年拿地金額為233.97億元，拿地面積為491.96萬㎡，同比大幅增長，相較于銷售面積而言，拿地力度仍不算大。拿地均價約為4755元/平米，較上年的4034元/平米明顯上漲。時代中國全年銷售面積為534.7萬㎡，銷售金額為783.6億元，同比增長29.3%，這一增速在TOP50名單為中上游，這在一定程度上提升了時代中國在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.08，與公司以往毛利率水平相符。總體看，全年的拿地面與銷售面積相近，整體土地儲備變化較小。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。時代中國收入儲備倍數為9.17（參照的是2019年收入），明顯低于主流房企數據均值，而公司該數值2018年為7.7。

　　時代中國的存貨周轉率表現有所提升，近十年來在0.4-0.5左右波動，由于2019年結算增速符合預期，存貨周轉率由2018年的0.49微升至0.54。

　　盈利能力：凈利率連續兩年下降 股利支付力度有待加大

　　時代中國近年來營收及利潤增速與前幾年銷售增速較為吻合，由于去年的項目結轉原因，全年業績增速較2018年有所放緩，加之毛利率及凈利潤率有所下滑，歸母利潤增速僅18.49%，較2018年的65%大幅下降。2019年時代中國銷售毛利率為29.31%、銷售凈利率13.01%，凈資產收益率（加權ROE）達到28.93%，各項盈利指標處在TOP50房企的中下游。

　　時代中國近些年的股利支付率逐漸走高至30%左右，而2013-2015年的支付率都只有19%左右的水平，相較于TOP50房企34%的股利支付率，時代中國仍需提高股利支付率。

　　財務：杠桿率低融資成本卻不低

　　時代中國2019年平均融資成本較2018年略有改善，加權融資利率下降20bp至7.5%，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%。目前時代中國賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有292.8億元，短期債務為185.98億元，長期債務為346.63億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，時代中國短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.64，低于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，時代中國凈負債率為67%，在TOP50中位列第21低位，低于均值81.23%，與龍光、中梁控股等處于同一水平，資產負債率為77.84%，較上年提高3個百分點。近年來時代中國資產負債率、凈負債率一直并不算高，但融資成本卻改善有限，一方面與境外債占比高有關，或許還和公司整體的土地儲備質量有關系。公司2300萬方的整體土地儲備中，三四線城市占比達到68.7%，在經歷過去幾年棚改貨幣化大浪潮后，三四線土儲存在一定的風險。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50