新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資及其拉動(dòng)的上下游相關(guān)產(chǎn)值是我國(guó)GDP的重要組成部分。而今，站在16萬(wàn)億體量的基礎(chǔ)上，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控常態(tài)化的主要目標(biāo)，在持續(xù)的調(diào)控及調(diào)整中，行業(yè)內(nèi)部分化明顯加劇。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，深入剖析、對(duì)比分析各主要頭部房企的經(jīng)營(yíng)情況及投資價(jià)值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對(duì)各公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行全面的歸納和分析。其中的各項(xiàng)維度包括：企業(yè)規(guī)模、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、盈利能力、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制等，并最終形成“2020新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50”。

　　中駿集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括投資控股、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理服務(wù)等，公司運(yùn)營(yíng)總部設(shè)在廈門，實(shí)施以海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及珠三角經(jīng)濟(jì)圈為主導(dǎo)的全國(guó)性發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)品以住宅為主。中駿集團(tuán)位于此次“2020新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50”榜單的第30位，其中公司綜合規(guī)模仍不大，和濱江集團(tuán)、合景泰富等處在同一水平；運(yùn)營(yíng)發(fā)展方面表現(xiàn)相對(duì)高效，位列11位；而盈利能力方面在TOP50中表現(xiàn)差強(qiáng)人意，位列42位；且中駿集團(tuán)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直中規(guī)中矩，處在主流房企的中游水平。

　　綜合規(guī)模：收入增速不及銷售增速

　　據(jù)克而瑞及公司公告數(shù)據(jù)，中駿集團(tuán)在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲(chǔ)貨值分別為477、805、4087億元，在TOP50房企中分別位列第32、37、34位，頭部效應(yīng)并不明顯，公司目前仍未突破千億規(guī)模。中駿集團(tuán)2019銷售額在全行業(yè)的排名在44位。

　　中駿集團(tuán)近幾年拿地力度不減，拿地面積均大幅高出當(dāng)期銷售面積，公司土地儲(chǔ)備池子及貨值規(guī)模均在持續(xù)上升。2019年，公司拿地金額達(dá)到477億元，達(dá)到了同期銷售金額的60%，即使是在當(dāng)前調(diào)控持續(xù)的大背景下，中駿也有著一顆沖規(guī)模的心。

　　由于房地產(chǎn)從預(yù)售到結(jié)算確認(rèn)收入通常有2年左右的時(shí)間差，因此，多數(shù)房企2018年的業(yè)績(jī)收入反應(yīng)的是前兩年的銷售情況，中駿集團(tuán)營(yíng)收為215.15億元，同比增速僅為20.36%，凈利潤(rùn)增速僅為3.69%，在次輪大牛市的背景下，這一增速表現(xiàn)較為一般。截止2019年末，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達(dá)1493.82億元、302.86億元，凈資產(chǎn)規(guī)模在所有TOP50房企中位列第40位。

　　運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)：土地儲(chǔ)備持續(xù)加大 存貨周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)差

　　中駿集團(tuán)2019年拿地金額為477.25億元，拿地面積為980萬(wàn)㎡，同比微增，拿地力度有所下降，而2018年拿地為950萬(wàn)㎡。拿地均價(jià)約為4870元/平米，較上年的4226元/平米有所升高。中駿集團(tuán)全年銷售面積為632萬(wàn)㎡，銷售金額為805億元，同比增長(zhǎng)56.7%，這一增速在TOP50名單中靠前，這在很大程度上提升了中駿集團(tuán)在這一領(lǐng)域的得分情況，全年銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為2.62。總體看，盡管拿地力度有所下降，但全年的拿地面明顯超過(guò)銷售面積，整體土地儲(chǔ)備仍在持續(xù)擴(kuò)大。

　　結(jié)算儲(chǔ)備倍數(shù)是評(píng)估一家房企未來(lái)業(yè)績(jī)保障實(shí)力的系數(shù)，主要包括土儲(chǔ)貨值及已售未結(jié)算的存貨。中駿集團(tuán)收入儲(chǔ)備倍數(shù)為20.62（參照的是2019年收入），大幅高于主流房企數(shù)據(jù)均值，而該數(shù)值2018年為18.52。

　　中駿集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率近幾年表現(xiàn)逐漸下降，一方面是由于土地儲(chǔ)備持續(xù)增加，另一方面銷售業(yè)績(jī)的結(jié)轉(zhuǎn)持續(xù)不及預(yù)期。存貨周轉(zhuǎn)率從2010年的0.67接連下滑至2019年的0.35。

　　盈利能力：利潤(rùn)率、ROE全面下滑

　　中駿集團(tuán)近年來(lái)營(yíng)收及利潤(rùn)增速較慢，且歸母凈利潤(rùn)增速連續(xù)三年下滑至2019年的3.69%，這與公司過(guò)去幾年銷售額快速增長(zhǎng)并不相符。2019年中駿集團(tuán)銷售毛利率為27.57%、銷售凈利率18.7%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）21.23%，各項(xiàng)盈利指標(biāo)處在TOP50房企的中下游，且較上年均明顯下滑。

　　在規(guī)模相近的幾家房企中，中駿集團(tuán)的加權(quán)ROE表現(xiàn)一般，比合景泰富、時(shí)代中國(guó)都要低一些，這跟中駿集團(tuán)的杠桿率較低、利潤(rùn)率下滑有關(guān)系。不過(guò)，值得注意的是，隨著拿地成本的走高，公司的盈利指標(biāo)或?qū)⒊掷m(xù)面臨考驗(yàn)。中駿集團(tuán)近些年的股利支付率維持在20%-30%左右，而2019年的支付率也僅為25.47%，明顯低于頭部房企平均水平，公司的分紅比例有待提高。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健：融資成本走高

　　中駿集團(tuán)2019年中期平均融資成本較2018年有所上升，約為6.7%，在眾多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企中是偏高的，略高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，2017年數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)平均融資成本為6.4%。

　　目前中駿集團(tuán)賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有239億元，短期債務(wù)為123億元，長(zhǎng)期債務(wù)為298億元。短期償債壓力指數(shù)是評(píng)估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，中駿集團(tuán)短期償債壓力指數(shù)（短期債務(wù)/賬面資金）為0.51，低于TOP50房企數(shù)據(jù)均值0.78。

　　截止2018年底，中駿集團(tuán)凈負(fù)債率為60%，在TOP50中位列第15低位，低于均值81.23%，與世茂、金地等處于同一水平。公司賬面合同負(fù)債高達(dá)349億元，且公司整體的土地儲(chǔ)備多數(shù)分布在一二線城市，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健。

　　附：2020新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50