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新浪財經房產|大眼樓管
改革開放以來，我國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。2020年是具有里程碑意義的一年，我們將全面建成小康社會，實現第一個百年奮斗目標。
自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分，在以萬科、保利、碧桂園等為代表的眾多房企在深化改革開放的紅利下，在市場中展現出來的活力是巨大的。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。
目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在投資價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，并評比出其中的佼佼者，為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑒。
在財務及風險控制上，上市房企債務指標總體平穩，財務風險整體可控。
數據顯示，2019年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控范圍之內，杠桿率穩中有降。2019年末，TOP50上市房企資產負債率均值為76.84%，較2018年末下降2個百分點；凈負債率均值為81.11%，較2018年末下降9個百分點，在行業調控政策常態化的背景下，不少房企選擇降杠桿、加快周轉。陸家嘴、中國金茂、恒大、富力地產、華發股份等面臨的短期償債壓力較大，富力地產、金融街、融創中國、綠地控股等凈負債率明顯偏高。
2018年，在TOP50上市房企中，平均加權融資成本為6.38%，較2018年有所上升。其中，中國恒大、中梁控股、新力控股等的平均融資成本最高，分別達到9.9%、9.4%、9.2%，其后分別為佳兆業集團、藍光發展、建業地產、德信中國等。而九龍倉集團、中海、華潤、龍湖等房企融資成本位于最低的行業。
2020新浪財經上市房企價值榜TOP50之財務穩健十強
在財務穩健方面，前十名多數為央企或國資背景，其中，位列前三的華潤置地、中海地產、保利地產分別背靠華潤集團、中國建筑及保利集團。后面的深圳控股、中華企業、招商蛇口、城投控股均是國資系，可見國有房地產公司在風險控制方面的工作更為出的。
值得注意的是，龍湖集團和萬科作為民營的兩大標桿房企，在擁有較快發展速度的同時非常好的兼顧了穩健的財務表現。
評測指標體系說明
根據房地產開發行業的商業模式及開發流程，此次評測將評價體系總體設定為“2個層次、4個維度”的框架。
其中，第一個層次，即一級標題所包含的4個維度分別為：企業規模、成長潛力及運營績效、盈利能力、財務及風險控制。
第二個層次，即二級標題為個一級標題下再單設多個評價指標，如一級標題“盈利能力”下設銷售毛利率、凈利潤率、ROE等參考指標。各一級標題、相應的二級標題及各自的權重情況如下：
運營規模：拿地金額，土儲貨值，銷售金額，營業收入，股東權益。
成長及經營績效：拿地面積同比增速，收入儲備倍數，銷售金額同比增速，拿地面積/銷售面積，拿地價格/銷售價格，存貨周轉率，經營活動現金流。
盈利能力：凈資產收益率，股利支付率，銷售毛利率，銷售凈利潤率，歸母凈利潤增速。
財務及風險控制：一二線土儲占比，短期償債壓力，凈負債率，資產負債率，平均融資成本。
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