新浪財經訊 4月9日，領地控股披露了招股說明書，在港交所申請上市。

　　領地控股是一家位于四川省的綜合性房地產開發商，主要業務是住宅及商業物業的開發和銷售。在克而瑞2019年銷售榜上，領地集團以247.3億元的全口徑金額，排在第96位。2019年公司實現營業收入75.68億元，利潤凈額6.72億元。

　　值得關注的是，目前的領地控股面臨著較大的債務壓力。截至2019年末，應于一年內償還的負債規模為57.63億元，而年末公司賬面現金僅為13.82億元。近幾年領地控股負債規模及融資成本均出現不斷增長的趨勢，2019年僅銀行及其他借款利息就高達14.45億元，遠高于凈利潤。

　　領地控股赴港IPO  2019年毛利率下滑

　　根據公開資料，領地控股是一家位于四川省的綜合性房地產開發商，公司主要業務是住宅及商業物業的開發和銷售，此外公司經營范圍還包括辦公樓、購物大樓、商業綜合體及公寓等商業物業以及酒店運營業務。

　　領地控股業務目前主要仍聚焦于二三線，按照2018年已售物業建筑面積計算，在四川房地產市場占比約為2.1%、在西昌、雅安及樂山房地產市場占比分別為33.2%、31.3%及26.7%。

　　2017年、2018年及2019年，公司錄得收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元。利潤凈額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。

　　具體來看，物業銷售是主要收入來源，2019年仍占到收入的98.5%；其次是商業物業運營，收入7087.6萬元，酒店業務也錄得3710.2萬元收入。

　　2019年相比2018年營業收入（主要是物業銷售收入）出現大幅增長的原因是，已確認結算建筑面積由2018年的53.99萬平方米增加到2019年的88.58萬平方米。增加部分主要來自兩個項目：一是2019年5月完成建設西昌領地蘭臺府，同時完成該項目其它部分的建設；二是2019年9月完成建設雅安天嶼并于同年確認絕大部分建筑面積。

　　2019年公司毛利率下滑了7.9個百分點，凈利率下滑了2.6個百分點。從2017年到2019年，公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%，凈利率則分別為12.2%、11.5%、8.9%。盈利能力不斷降低。

　　公司解釋2019年毛利率下滑原因為，占當年確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府土地收購成本偏高，為了加快周轉，公司設定的售價較低，導致毛利率僅有17.9%。此外另一個項目成都錦巷蘭臺2019年毛利率也由前一年的43.4%下滑到26.1%。

　　短期償債壓力大 2019年借款利息高達14.45億元

　　目前的領地控股面臨著較大的償債壓力。

　　從2017年到2019年，領地控股經營活動現金流凈額一直為負，分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。公司解釋稱，由于持續增加物業開發活動及加強土地收購工作所致。

　　截至2020年2月29日，領地控股總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米及持作未來開發物業估計總建筑面積555.78萬平方米。其項目主要集中在成都、重慶等主要二線城市及華中、華南與華西不同地區的三線城市。

　　從2017年以來，公司負債就在不斷攀升，從2017年到2019年，領地控股有息負債分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元。融資利率也隨之走高，其加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。2019年公司凈資產負債比率由2017年的60%增至110%，再進一步增長至2019年的140%。

　　根據招股書，2019年領地控股銀行及其他借款利息高達14.45億元，遠高于凈利潤，其中資本化的部分達到12.9億元。

　　截至2019年末，應于一年內償還的負債規模為57.63億元，而年末公司賬面現金為13.82億元，存在較大的償債壓力。

　　地產“二代”已進入接班程序

　　領地控股成立于1999年4月，由董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東之一劉玉輝與兄弟劉山及劉玉奇共同創立。

　　2014年12月，劉山與劉玉奇分別將全部股權贈予劉浩威（劉山之子）及劉策（劉玉奇之子）。由于劉浩威及劉策年紀尚輕，為確保順利過渡，劉山與劉玉奇繼續以股權代持方式分別為劉浩威及劉策持有該等權益。

　　據了解，劉策畢業于灣谷社區大學，于2011年10月加入集團擔任財務部經理。劉浩威畢業于加利福尼亞大學爾灣分校，2015年5月加入集團擔任廣東領地房地產的總經理。

　　2019年1月，劉策及劉浩威獲委任為公司副總裁，根據之前的安排，2019年8月劉山及劉玉奇的股權代持安排終止，劉策及劉浩威正式從劉山及劉玉奇手上接任集團的業務。

　　招股書顯示，公司股東劉策（29歲）、劉玉輝、劉浩威（27歲）、王濤、龍一勤及侯三利為親人，劉策及劉浩威為劉玉輝的侄子，劉策為侯三利女士的兒子，劉玉輝為龍一勤女士的配偶，劉浩威為王濤女士的兒子。劉玉輝先生為董事長兼首席執行官，劉策及劉浩威均為副董事長兼高級管理層成員。

責任編輯：公司觀察