疫情之下物業(yè)公司股價波動加大，是否迎來布局良機？3月31日，新浪財經(jīng)“資本+”系列分享會之“物管行業(yè)的機遇與發(fā)展“在新浪財經(jīng)云會議端線上舉行。新浪財經(jīng)特邀佳兆業(yè)美好董事會主席及總裁廖傳強、上投摩根中國世紀(jì)基金經(jīng)理王麗軍、招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可，硬核解讀疫情之下物業(yè)管理行業(yè)的機遇與發(fā)展。

　　招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可在研討會上表示，這幾年因為有一個竣工周期的主導(dǎo)，物業(yè)行業(yè)從2019年開始往后推三年的高增長都是比較確定的，也在高估值上給了反應(yīng)。三年之后這一輪竣工周期走完，再往后面走增速肯定會下來，或者說到2022年之后估值能超過20X就算比較快的增長了，但這仍是很高的增長，企業(yè)的分化會加大，擁有TO C基因的公司能走更遠(yuǎn)。

　　疫情影響短期在管面積轉(zhuǎn)換  但竣工不會消失

　　疫情可能在當(dāng)下會對物管行業(yè)有一些短期影響，但是實際上中長期來講是有促進的。短期影響是消殺成本、加班工資等的上升，以及在管面積的轉(zhuǎn)換。但是竣工并不會消失，交房也是必須的，那么交房之后物業(yè)公司就有接納的過程。此外還有一些增值服務(wù)包括社區(qū)教育、居家的服務(wù)，甚至二手房經(jīng)紀(jì)，肯定會受到一定的影響。

　　與開發(fā)類板塊從成長走向成熟不同，物管板塊是一個豪華賽道，還在成長期。疫情是物管行業(yè)一個新成長起點。疫情可以幫助投資者首先發(fā)現(xiàn)更好的更具有管理紅利的物管公司。其次也會倒逼以前服務(wù)水平低下的公司改善和提高自己的能力。第三，本身沒有物業(yè)板塊的一些老舊小區(qū)，未來也會對合理的物業(yè)管理提出需求。

　　物業(yè)還沒進入完全競爭

　　趙可認(rèn)為，當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)市占率比較分散，行業(yè)沒有進入到完全競爭的階段。

　　而系統(tǒng)性增值服務(wù)可能還在一個觀察期，或者說迭代的速度會相對的慢一點。因為增值服務(wù)包括了非業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主相關(guān)的兩塊，跟非業(yè)主相關(guān)的這一塊沒有太多故事可講，但是對于跟業(yè)主相關(guān)的故事，想象空間很大。因為畢竟社區(qū)是最近距離跟居民接觸的一個接口，尤其是在特殊時間點，這個接口可能變得更有價值。在一個正常的年代，這些接口可能更多的會被其他的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)降維的壓制。其實本身物業(yè)，包括未來的社區(qū)共享，到底在什么時間點怎么樣發(fā)展，這個商業(yè)模式從資本市場角度是沒有看到成熟的模式的。

　　所以物業(yè)公司在增長上，應(yīng)該用做服務(wù)業(yè)的心態(tài)，把規(guī)模做上去，無論是通過母公司輸血還是拓展或是并購。這個過程中要把自己的基礎(chǔ)服務(wù)做好，這才是當(dāng)下物管公司要考慮的事情，如何在品質(zhì)和毛利上達(dá)到某個平衡點的考量。

　　非住宅物業(yè)的成長起點或在明年

　　趙可認(rèn)為非住宅物業(yè)存量升級的機會更多，更應(yīng)該關(guān)注行業(yè)周期和經(jīng)濟周期變化帶來的機會。在整個經(jīng)濟周期下行階段，尤其伴隨行業(yè)供需失衡過程中，物業(yè)所有人創(chuàng)造的價值也在往下走的時候，或者說租金回報率在往下走的時候，作為物業(yè)管理公司其實收費的價格彈性也在變?nèi)酰@和宏觀上是相通的。

　　所以我們認(rèn)為有一個比較好的時間窗口，從明年開始往后再看兩、三年，是一個比較好的拓展時間窗口。從經(jīng)濟下行的角度和短期疫情催化的角度來講，一線城市和二線城市的物業(yè)、寫字樓以及其他特殊目的商業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)了下行的趨勢，甚至還在延續(xù)。明年可能是一個底部，這個過程中，對有增長訴求的物業(yè)管理機構(gòu)來講是一個比較好的時間窗口，因為在這個點上可能有比較好的管理人替換的可能。

　　三年后物業(yè)高增速仍在，但增速放緩

　　未來三年物業(yè)板塊的投資是從一個板塊機會往個股性機會變化的過程。從目前情況來看，很多物業(yè)公司的估值大概到了40倍左右的位置，這意味著當(dāng)前的市場是很有效的。估值在當(dāng)前反映了行業(yè)的機會，再往后面兩、三年就是選股的差異機會。

　　這幾年因為有一個竣工周期的主導(dǎo)，物業(yè)公司從2019年開始往后推三年的高增長都是比較確定的，也在高估值上給了反應(yīng)。三年之后竣工周期走完，在往后面走增速肯定會下來，這是不用懷疑的事，或者說到2020年之后估值到20倍+就算比較快的增長了。從更中觀和宏觀的角度來講，商業(yè)類的物業(yè)也會有觸底回升的過程，可能機構(gòu)類物業(yè)也會迎來新的并購機會，包括拓展的機會，還待后續(xù)觀察。

　　物業(yè)是個豪華賽道 沒有政策壓制

　　物業(yè)板塊最近上升較快，主要談兩個方面的邏輯。第一，這個行業(yè)本身是一個豪華賽道，所謂豪華賽道意味著它是一個成長板塊，在當(dāng)前的宏觀形勢下肯定是更受關(guān)注的。當(dāng)前宏觀形勢就是流動性變寬松這樣一個大的背景。

　　第二，在對比開發(fā)類板塊和物業(yè)板塊下，大家都想到一個問題，地產(chǎn)開發(fā)類板塊始終有一個很大的壓制，就是政策。政策難以去把握，尤其是在這個周期中間。物業(yè)板塊現(xiàn)金流很好，也不需要去猜政策，相應(yīng)的它又具有成長性。因此，對于投資者的吸引力也在上升。當(dāng)然，當(dāng)前政策環(huán)境下，開發(fā)類板塊的好公司未來的價值也會進一步凸顯。

責(zé)任編輯：公司觀察