王麗軍:物業(yè)社區(qū)增值服務進展有限 不如轉向合作

王麗軍:物業(yè)社區(qū)增值服務進展有限 不如轉向合作
2020年04月01日 12:12 新浪財經

如何在結構性行情中開展投資布局?新浪財經《基金直播間》,邀請基金經理在線路演解讀市場。

  疫情之下物業(yè)公司股價波動加大,是否迎來布局良機?3月31日,新浪財經“資本+”系列分享會之“物管行業(yè)的機遇與發(fā)展“在新浪財經云會議端線上舉行。新浪財經特邀佳兆業(yè)美好董事會主席及總裁廖傳強、上投摩根中國世紀基金經理王麗軍、招商證券房地產行業(yè)首席分析師趙可,硬核解讀疫情之下物業(yè)管理行業(yè)的機遇與發(fā)展。

  上投摩根中國世紀基金經理王麗軍在研討會上表示,物業(yè)行業(yè)社區(qū)增值服務的發(fā)展目前來看比較有限。因為社區(qū)的職能已經直接被互聯網的O2O模式實現了,坑已經占住了。未來物管公司可以跟互聯網公司合作,作為一個線下的場景或者線下渠道去分一杯羹,因為物管公司自己去做O2O可能會比較難做。

  此外王麗軍還表示,這兩年非住宅物業(yè)的投資機會在區(qū)域型社區(qū)購物中心。現階段物業(yè)股走強,主要是物業(yè)股業(yè)績確定性高,現金流穩(wěn)定抗周期受追捧。目前大家都是在買行業(yè),下一階段是買公司。

  疫情或影響竣工項目結轉

  疫情下的物業(yè)行業(yè)有兩個明顯的影響。一是從消費者角度滿意度提高及品牌溢價形成。這實際上是建立在過去三五年行業(yè)發(fā)生的內生發(fā)展的基礎上。近幾年在資本的助力下,物業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化慢慢提升,趕上疫情期爆發(fā)得以體現。

  二是對在管的規(guī)模的擔憂。一方面,來自于手上竣工的結轉會不會因為疫情有所放慢。另一方面,物管行業(yè)相對來說是一個資本驅動型的行業(yè),大多數通過并購擴大規(guī)模。資金的成本是在風險偏好下降的時候大家擔心的第二個問題。

  社區(qū)職能已被互聯網O2O模式實現  

  王麗軍認為,社區(qū)的增值服務能看得到進展都是比較有限的。第一,小區(qū)的概念比較小。包括像上海,10萬方都算比較大的小區(qū)了,但是本身這種小區(qū)不足以支撐到一個社區(qū)的概念。我們現在更多的可能認為社區(qū)能做的事情可能比小區(qū)要多得多,因為人口的基數、人口的數量,包括大家互相交互資源的信息共享方面都比小區(qū)多很多。但實際上現在的物業(yè)公司都是在管一個一個小區(qū),不同的小區(qū)是不一樣的。這是一個基礎條件。

  第二,早期的時候我們嘗試過很多O2O的模式,包括快遞也嘗試過,雖然做了兩、三年的嘗試,但結果都不是很理想。反而在這次疫情之下,我們用得最多的O2O是買菜,是受益程度最大的。但是如果小區(qū)能把業(yè)主居民需要的增值性服務完善的話,大家當然愿意在小區(qū)購買,但是社區(qū)的職能已經直接被互聯網的O2O模式實現了。從這個角度來講,對于社區(qū)的生活消費、二手房、教育,其發(fā)展的基礎和條件、時機都已經不對它具有友好的條件了。因為互聯網公司已經把前置藏放在2到3公里以內了,而且資本的助力更大。

  所以,生活服務類的O2O小區(qū)的作用,如果想要做得更好,需要從小區(qū)延伸到社區(qū)才是一個比較理想的方向。但是我們從上市公司的財報,包括大家直觀的理解,這塊的機會和環(huán)境并不是那么友好。市場更多的還是在關注物管公司如何提升管理規(guī)模。物管公司是管理型的公司,人員層次比較復雜,也比較多,大家都希望在物管公司的效益提升方面做一些事情。一是規(guī)模,二是效益,要么降成本,要么提升效益。

  第三,并購,大家覺得這是物管公司未來更好的成長機會。雖然大家一直在努力,但是我們是不是可以跟互聯網公司合作。因為坑已經占住了,未來可以跟互聯網公司合作,作為一個線下場景或渠道去分一杯羹,因為自己去做O2O可能會比較難做。

  非住宅物業(yè)看好區(qū)域購物中心

  從投資角度看非住宅物業(yè)的機會有兩個,王麗軍表示。一是區(qū)域購物中心,類似于社區(qū)型的購物中心。傳統(tǒng)意義上的寫字樓機會不多,因為有傳統(tǒng)的海外四大行或五大行在把關。二是機構的社會化改革,比如醫(yī)院、學校,包括城市公共服務的機場、地鐵,這樣的公共服務職能管理公司或平臺。

  而在非住宅物業(yè)方面,首先物管公司的專業(yè)運營能力是一個門檻。類似于購物中心這兩年機會是比較好的,也發(fā)展得比較快。但是跟傳統(tǒng)的住宅類相比,它對于專業(yè)化的運營能力要求會很高。有這種能力的公司,獲取這樣項目的能力就強一點。其次是資源獲取能力。今年物管公司最大的變化是資本充分化,大家都融到資,大量的資金也都在往里投,大家都有錢,最終誰能拿下來,要么看溢價,要么看專業(yè)運營能力,要么看資源的獲取能力。

  另外,非住宅物業(yè)的考驗更大。住宅是相對比較穩(wěn)定的行業(yè),不管有沒有疫情,現金流都要很好,但是到了商業(yè)以及跟基礎設施相關的行業(yè),周期性就會明顯加大。一方面周期性在加大,另外一方面資本的消耗也在加大,從輕資產變成了資本投入比較多的資本消耗型行業(yè),這對于你的專業(yè)運營能力、資本獲取能力,以及所有項目的周期把控能力都有要求,因為把控不好現金流很快就會出現很大的問題。但我們總體保持樂觀態(tài)度。

  目前都是在買行業(yè)   業(yè)績確定性受追捧  

  因為物業(yè)行業(yè)現金流穩(wěn)定,業(yè)績的可預見性比較強,所以這兩年市場給予了比較大的吹捧。王麗軍認為這個階段,包括整個2020年大家都是在買行業(yè)。因為物業(yè)竣工還是在持續(xù)的,而且關聯母公司的銷售面積還在持續(xù)增長,本質上大家都在買增長。另外存量市場可能還有大量的物業(yè)管理空白,也給優(yōu)質的物業(yè)公司跑馬圈地的機會。

  這一波紅利還將持續(xù)一段時間,下一階段就會從買行業(yè)過渡到買公司,從原來純住宅物業(yè)費的收入到社區(qū)運營非物業(yè)費社區(qū)增值服務的收入,再擴展到我們去做非住宅類的準商住或城市功能管理項目的來源。

  物業(yè)股去年走強的邏輯主要是業(yè)績確定高。在風險偏好下降的市場里,它的確定性是比較高的,行業(yè)增長很好,未來兩年的趨勢還是可以預見的,同時現金流也很好,因為它是提前交付的。好的賽道,現金流很好,這種行業(yè)就等同于是一個稀缺性的資產。這可能是香港市場里物業(yè)公司走樣的一個很重要的原因,是市場的特征決定的。

  此外,物業(yè)公司基本都是在H股上市。A股和H股最大的區(qū)別是H股除了地產公司、教育公司、醫(yī)藥公司,其他都是偏周期的。所以這幾類公司在港股市場都會受到比較大的追捧。A股也有兩個物業(yè)公司,但是沒有H股表現的這么充分。

  最后王麗軍給關注物業(yè)投資的投資者建議道,目前物業(yè)公司都在進行規(guī)模擴張和并購,這一塊應該警惕并購可能對股東權益并沒有明顯的增厚,在后期若沒有明顯的規(guī)模效應,并購就是無效的。

 

責任編輯:公司觀察

王麗軍 物業(yè)公司

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