新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 3月23日，綠城中國發(fā)布2019年全年業(yè)績，公司在全年結(jié)算面積下降、營收增速僅為2.1%的情況錄得稅前利潤增長25.9%、歸母凈利潤增長147.3%，這主要得益于其他業(yè)務(wù)的增長以及合營公司貢獻(xiàn)的業(yè)績。但公司酒店業(yè)務(wù)的盈利能力依然堪憂，此外，公司逆勢加杠桿拿地，凈負(fù)債率連續(xù)兩年上升，公司未來6年輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的展望預(yù)期明顯要高于總銷售面積7%左右的增速。公司顯然對于自身的經(jīng)營模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利潤率、資產(chǎn)回報(bào)率等一系列盈利指標(biāo)卻并不優(yōu)秀。

　　2千億規(guī)模有“水分” 逆勢加杠桿突進(jìn)

　　2019年，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約2018億元，同比增長29%，歷史上第一次突破兩千億元大關(guān)。但是在這其中，綠城集團(tuán) 2019年累計(jì)取得投資項(xiàng)目合同銷售金額約1354億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣768億元，權(quán)益比例僅56.72%。

　　可以說，綠城的兩千億規(guī)模還是有些“水分”的。

　　一直以來，全口徑銷售規(guī)模指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)影響甚廣，最明顯的就是銷售排名?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年綠城中國的操盤銷售額位列第11位，但全口徑銷售面積則位列24位，權(quán)益銷售排名僅31位。

　　年報(bào)顯示，綠城中國2019年新增項(xiàng)目共計(jì)54個(gè)，總建筑面積約為1236萬平方米，超過操盤銷售面積，更是大幅超過約522萬平方米的全年投資項(xiàng)目合同銷售面積，土地儲備池子進(jìn)一步加大?？偼恋爻杀荆ㄊ召徑痤~）約人民幣691億元，其中本集團(tuán)支付的約為人民幣523億元，預(yù)計(jì)新增可售金額達(dá)人民幣2057億元。

　　近幾年，綠城中國的拿地強(qiáng)度有所增加，拿地面積與銷售面積之比明顯提升，這在一定程度上增加了公司的杠桿率。Wind數(shù)據(jù)顯示，公司的資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，凈負(fù)債率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至報(bào)告期末，綠城中國的有息負(fù)債合計(jì)達(dá)到955.77億元，其中短期負(fù)債為349.41億元，占比達(dá)到36.56%，當(dāng)前賬面銀行存款及現(xiàn)金為人民幣518.94億元。

　　營收增2.1%歸母凈利潤增147%是怎么做到的？

　　2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，除稅前利潤為99.53億元，同比增長25.9%，股東應(yīng)占利潤為24.8億元，同比更是大增147.3%。

　　營收增2.1%，而歸母凈利潤增147%是怎么做到的？

　　綠城中國的營收主要還是來自于與物業(yè)銷售，去年達(dá)到55.27億元，占比88.4%，但2019年公司物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的收入?yún)s是同比下降1.34%，主要是因?yàn)槿贽D(zhuǎn)結(jié)面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。不過，其他業(yè)務(wù)均錄得同比增長張，物業(yè)銷售主業(yè)卻意外地嚴(yán)重拖累了全年的營收增速。

　　盡管只有2.1%的營收增速，但憑借著其他較高毛利業(yè)務(wù)營收的增長，綠城中國的毛利率由22.81%提升至25.39%，從而使得公司毛利增長13．%。此外，全年合營公司的業(yè)績達(dá)到10.03億元，較2018年3.26億元大幅增長超過2倍，占全年歸母凈利潤的比重較大，綠城在低權(quán)益比例的戰(zhàn)略下逐漸開始收到回報(bào)。再者，因公司收購附屬公司公允價(jià)值變動導(dǎo)致的遞延稅項(xiàng)增加，減少當(dāng)期稅務(wù)，從而增加了公司的全年利潤。

　　正如公司管理層在業(yè)績發(fā)布會所表達(dá)的，未來綠城中國的結(jié)算收入增速會逐漸下降，而低權(quán)益比的合營及聯(lián)營項(xiàng)目、輕資產(chǎn)高毛利的代建業(yè)務(wù)將對利潤表產(chǎn)生越來越大的影響。

　　不過值得注意的是，綠城中國全年派發(fā)股息0.3元，較20.18年的0.23元增長30.43%，增速較規(guī)模歸母凈利潤高達(dá)147.3%的增速有著明顯差距。

　　資產(chǎn)回報(bào)率低 預(yù)期銷售增速放緩

　　根據(jù)公司年報(bào)，綠城中國的酒店資產(chǎn)達(dá)到89.23億元，成為公司僅次于房地產(chǎn)開發(fā)的第二大資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但相較于房地產(chǎn)開發(fā)的盈利能力，酒店業(yè)務(wù)僅僅實(shí)現(xiàn)利潤為正。

　　2019年，酒店業(yè)務(wù)的營收為8.79億元，利潤僅為0.4億元，利潤率4.57%，資產(chǎn)回報(bào)率為0.45%的極低水平。由于酒店資產(chǎn)所對應(yīng)的負(fù)債額度很小，是完全沉沒了股東權(quán)益，因此這也明顯拉低了公司整體ROE，2019年全年ROE為9.17%，盡管較上年有所增加，但仍有提升空間。

　　此外，值得注意的是，撇開資產(chǎn)因素，低權(quán)益比的模式并沒有提升公司的盈利能力，近些年來，綠城中國的毛利率和凈利潤率都處在較低的水平，2019年凈利潤率僅有6.35%。綠城中國也試圖從加大輕資產(chǎn)高利潤率的代建業(yè)務(wù)比例來提升公司整體的盈利能力。

　　3月23日下午，綠城中國控股有限公司在線上舉辦2019年度業(yè)績發(fā)布會。張亞東提出新的戰(zhàn)略目標(biāo)：“2025年，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模5000億元。”5000億元的目標(biāo)分解成兩部分：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)部分將實(shí)現(xiàn)3500億，輕資產(chǎn)部分實(shí)現(xiàn)1500億，通過梳理代建品牌、發(fā)展資本代建、完善管理機(jī)制等措施實(shí)現(xiàn)。

　　不過，從2019年的銷售數(shù)據(jù)來看，未來6年分銷售符合增長近約為7%，較此前幾年的快速增長大幅滑坡。但相較于2019年664億元的代建業(yè)務(wù)規(guī)模來說，1500億元的目標(biāo)對應(yīng)的確實(shí)14.55%的預(yù)期符合增速，可見，綠城對于自己的模式非常有信心，且寄希望于輸出這一模式。

責(zé)任編輯：公司觀察