文/新浪財經意見領袖專欄作家 盤和林

　　隨著我國房地產市場逐漸步入存量時代，未來龐大的市場住房需求潛力將會成為長租公寓發展的強勁動力。相信在租賃市場不斷規范化、市場化的趨勢下，長租公寓企業會逐步培養可持續的商業模式，其規模化效益會逐漸顯現，迎來新的發展空間。

　　長租公寓在2月份輪番成為輿論話題中心，隨著蛋殼公寓深陷“兩頭吃”風波，青客也開始效仿蛋殼進行“兩頭吃”，一邊拖欠房東的房租不給，并要求房東免租金，一邊仍然收著租戶的錢，甚至開始拖欠水電費導致租戶停水停電。

　　在疫情特殊時期，長租公寓應該想辦法在服務效率、經營模式上創新，尋求新機遇和盈利空間，而不是通過“趁火打劫”的方式緩解現金流來實現自救，這種“兩頭吃”行為不僅喪失了客戶的信任，也極其不利于長租公寓的長期可持續發展。

　　歸根究底，上述現象主要還是由長租公寓快速擴張帶來的資金鏈脆弱問題所致。前幾年長租公寓的盲目擴張“流血上市”，導致企業在規模快速擴張的同時，抗風險能力變差，企業對租金貸的過度依賴也使其流動性受限。此次疫情導致的退租和空置問題更加劇了長租公寓的資金鏈斷裂風險，市場需求斷崖下滑，租金、員工薪酬等成本帶來的入不敷出都催生了長租公寓的種種亂象。

　　雖然近日蛋殼公寓等住房租賃企業被北京、深圳等多家部門相繼約談，明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”和“三嚴查”，但并未得到實質性的處罰。就我看來，行政處罰的缺失在一定程度上助長了類似事件的發生。我國目前在住房租賃市場存在著監管空白，對于長租公寓企業的一些違規、不合法行為不能進行及時地監管和整治。

　　針對長租公寓目前一系列亂象，政府應加強對長租公寓企業的資質審核和監管，對第三方金融機構放款金額進行控制，在支持、鼓勵租賃市場發展的基調下深入規范租賃市場，推進在住房租賃方面的立法，繼續嚴格管控“租金貸”，防止形成資金池、加杠桿。另外，還需進一步規范租賃住房改造行為，建立住房租賃管理服務平臺，保障租戶的基本權益，讓監管體制在全國范圍內持續有效運行，推動行業規范化、標準化建設，引導行業良性發展。

　　此外，為減輕疫情對租賃市場的巨大沖擊，長租公寓企業應該在不損害房東和租戶利益的前提下展開積極自救。首先，長租公寓企業應以租戶需求為中心，分情況分地區給租戶適當減租，盡量減少客源的流失。其次，充分利用線上平臺開展遠程訂房服務，提前鎖客，挖掘潛在住房需求。另外，企業還應積極尋求融資渠道，緩解現金流壓力。最后，長租公寓企業應該探索收入多元化的盈利模式，優化自身業務結構，采取收縮戰略，用精細化運營取代粗放經營和無序擴張，通過規模效應降低成本，不斷優化核心業務，通過提供增值服務突破利潤天花板，破除長租公寓過度依賴租金貸、盈利模式單一的困局。

　　與此同時，政府應向危難之中的長租公寓企業伸出援手，釋放政策紅利，對長租公寓企業實行專項補貼、減稅降租、加大金融支持等一系列減負措施，如緩繳社保費、延期償還貸款等；此外，政府還應為長租公寓企業提供住房租賃金融支持和資金支持，緩解資金流轉困難，推動企業創新發展，幫助長租企業順利渡過難關。

　　雖然蛋殼和青客作為國內僅有兩家上市的長租公寓服務商，應對疫情的手段和措施不算太理想，但他們的表現并不能與整個長租公寓行業的未來趨勢劃等號。我國的長租公寓行業在近幾年的連環暴雷之后經歷了一系列大洗牌，在資金和監管的雙重考驗下，幸存的企業開始步入價值回歸階段。長租公寓作為良好的租賃信息服務平臺，切實解決了人們住房難題，有利于租賃市場的良性發展。同時，行業的轉型升級也是大勢所趨，目前的轉型陣痛并不意味著長租公寓行業的未來發展不被看好。

　　我國的長租公寓正在發力階段，未來還有很大發展潛力和廣闊前景。在租售并舉政策的發力下，長租公寓行業逐漸升溫，作為租賃市場的重要組成部分，長租公寓有效緩解了部分人群在房價高企下的住房壓力。隨著我國房地產市場逐漸步入存量時代，未來龐大的市場住房需求潛力將會成為長租公寓發展的強勁動力。相信在租賃市場不斷規范化、市場化的趨勢下，長租公寓企業會逐步培養可持續的商業模式，其規模化效益會逐漸顯現，迎來新的發展空間。

　　(本文作者介紹：中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長)