原標題：綠城定下5000億銷售目標，盈利能力待考 在全行業銷售吃緊背景下，綠城顯然還需繼續提高周轉效率，在產品與成本中尋找平衡，并增加自己的利潤表現。 近期在土地市場頻繁拿地的綠城中國（03900.HK）在3月23日發布了2019年年報，營業收入不達預期，不過利潤增幅表現不錯。 根據綠城中國年報，公司營業收入人民幣615.93億元，同比增長2.1%；除稅前利潤人民幣99.53億元，同比增長25.9%；歸母凈利潤人民幣24.80億元，同比增長147.3%；股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，同比增長14.2%。每股基本盈利人民幣0.55元，末期股息每股人民幣0.30元。 “綠城正在制定五年發展規劃，預計到2025年沖擊5000億的銷售目標”。綠城中國董事會主席張亞東業績發布會上表示。綠城中國顯然希望重新回到規模賽道，進一步提高自己的市場占有率。 凈利潤率同行中偏低 年報顯示，2019年綠城中國取得總合同銷售人民幣2018億元，較上年增長29%，對應取得總合同銷售面積約1027萬平方米。其中歸屬于集團的權益金額約為人民幣768億元，較上年增長38%。 除了重資產地產銷售外，綠城中國旗下代建板塊累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約人民幣664億元。 2019年，綠城中國合同銷售超過50億元的單個城市有9個，其中杭州、寧波及北京分別錄得合同銷售超過100億元，這些城市也是綠城中國一直深耕的城市。 從去化情況看，綠城中國保持了業內較為平均的去化水平，投資項目整體去化率68%，其中一二線城市去化率達70%。同時，綠城中國總體銷售回款率維持在87%，這個水平在業內中等偏上。 在土地獲取方面，綠城中國正在逐漸加速自己的項目投資。截至2019年末，綠城中國新增54個項目，總建筑面積約1236萬平方米，總土地成本691億元，其中綠城中國支付的為523億元，預計可售貨值為2057億元。 截至2019年末，綠城中國共有土地儲備項目142個（包括在建及待建），總建筑面積約3873萬平方米，其中按照權益計算約為2240萬平方米；總可售面積約為2648萬平方米，權益可售面積約為1521萬平方米。 得益于并購和城市更新的項目拓展，綠城中國樓面地價平均成本約為每平方米人民幣6119元，其中一二線城市土地儲備總可售貨值占比達73%。 “我們去年一共收并購17個項目，參與了7個城市更新項目，給我們降低了土地成本。”張亞東表示。 從資金情況看，綠城中國保持一貫的穩健，于2019年12月31日，銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為人民幣518.94億元。凈資產負債率為63.2%，低于行業水平。 融資成本看，綠城中國總借貸加權平均利息成本為5.3%。第一財經記者梳理發現，綠城中國2019年新發境內債平均借貸成本4.48%，比上年5.46%下降0.98個百分點。 不過，綠城中國的毛利率和凈利率依舊不及同行水平，其中毛利率25.39%，凈利潤率6.35%，兩個指標都不及同類公司，凈利潤率水平更是處于同業較低水平。 “今年結轉的利潤幾乎都是2016、2017年拿的地，17年之前拿的地，之前沒有限價，后來限價了。”張亞東對此表示。 高盛研報顯示，下調綠城中國目標價8.5%，由11.8港元至10.8港元，維持“中性”評級。 該行稱，綠城去年核心盈利同比跌4%至30億元人民幣，符合該行預期。雖然潛在預售增長加快，但該行認為其歷史負擔，即3年前收購的低利潤項目及資產減值在短期內難以消除，而且也沒有快速或簡單的方法可以提升營運效率，故兩者對其盈利能力改善構成壓力。公司盈利增長狀況仍遜于較強的同業，股本回報率也接近同業中最低。 由于營業收入和利潤的結轉指標不及預期，綠城中國股價在3月23日暴跌，報收7.08港元，下跌14.60%。 5000億規模訴求 “公司正研究未來五年發展規劃，綠城接下來將聚焦重資產、輕資產、綠城+這三大板塊。 其中代建業務（綠城管理）規模，預計2025年將達到1500億元規模，而這三大板塊至2025年的業務規模預計將超過5000億元。公司未來希望降低對房地產業務比重，適當壓低重資產板塊依賴度，對其增速進行適當控制。”張亞東在業績會上發布了綠城中國新一個五年計劃。 根據綠城年報，2020年，綠城集團預計整體可售貨源約1，696萬平方米，整體可售金額約為人民幣3，583億元。其中，投資項目可售貨源約1，045萬平方米，可售金額約人民幣2，674億元（其中2019年存量房源可售金額約為人民幣635億 元，預計新增可售房源金額約為人民幣2，039億元）。綠城集團代建項目預計可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元，約占2020年集團整體可售貨值的25%。 從城市分布看，綠城中國的項目繼續聚集在一二線城市銷售，一二線城市可售貨源約772萬平方米，可售金額約人民幣2，124億元，占2020年投資項目可售金額的79%。 從綠城近期的拿地可以窺見，其對規模的野心。今年2月，以綠城中國名義就在全國多個城市拿下土地，總價超170億（非權益口徑）。 資金端口看，綠城2019年先后發行3筆美元債，合計11億美元，其中6億美元的1年期美元債利率為4.55%。在境內，綠城共發行20億公司債，46億永續中票、酒店類CMBS、供應鏈ABS以及房屋租賃公司債。僅公開數據看，綠城融資超過200億。 張亞東進一步指出，重資產板塊中，綠城小鎮是綠城中國看重的一個板塊，2019年落地了30個項目，布局15座城市，這些項目正逐步成為公司高質量發展的重要增長極。2020年，綠城要要拓展不少于12個小鎮項目。一般而言，小鎮類項目都屬于政府產業勾地，這成為綠城中國降低土地成本的重要砝碼。 較為頻繁拿地背后，實際上是綠城中國此前土地儲備不足。該公司2018年財報顯示，截止期末累計建面3247萬方，存貨同比2017財年減少超過70%。這讓綠城中國不得不花大力氣彌補庫存不足。 也有多位開發商認為，今年2月的土地市場實際非常火爆，認為并不是一個合適的窗口期，接下來的利潤兌現，綠城中國同樣值得關注。 克而瑞數據顯示，2019年綠城新增土地價值884億，位列TOP9，高于綠城銷售排名；而2018年綠城新增土地價值578億，位列TOP20。 根據綠城中國在發布會上提供的數據，今年將有38個新項目開放跟投， 178個存量項目明確中長期激勵。并持續推進“綠城AI” 大運營體系建設加強縱向管控和橫向協同，進一步提高運營效率。 此前，張亞東曾對媒體表示，綠城從拿地到銷售，平均需要14個月。行業的大多數企業平均周期卻只有8個月，有些甚至能做到兩三個月就能實現銷售。 雖然產品品質得到保障，但是較為低的周轉率讓綠城很難根據市場靈活調整戰略，成為掣肘綠城進一步擴張的要素之一。而目前看，綠城中國的周轉率依舊慢于同行。 按照規劃，綠城將2020年的銷售目標確立為2500億，較2019年增長25%。不過，在全行業銷售吃緊背景下，綠城顯然還需繼續提高周轉效率，在產品與成本中尋找平衡，并增加自己的利潤表現。[詳情]

　　原標題：綠城2千億規模有“水分” 酒店資產盈利差"綠城2千億規模有“水分” 酒店資產盈利差", "3月23日，綠城中國發布2019年全年業績，公司在全年結算面積下降、營收增速僅為2.1%的情況錄得稅前利潤增長25.9%、歸母凈利潤增長147.3%，這主要得益于其他業務的增長以及合營公司貢獻的業績。但公司酒店業務的盈利能力依然堪憂，此外，公司逆勢加杠桿拿地，凈負債率連續兩年上升，公司未來6年輕資產代建業務的展望預期明顯要高于總銷售面積7%左右的增速。公司顯然對于自身的經營模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利潤率、資產回報率等一系列盈利指標卻并不優秀。", "2千億規模有“水分”逆勢加杠桿突進", "2019年，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約2018億元，同比增長29%，歷史上第一次突破兩千億元大關。但是在這其中，綠城集團2019年累計取得投資項目合同銷售金額約1354億元，其中歸屬于綠城集團的權益金額約為人民幣768億元，權益比例僅56.72%。", "可以說，綠城的兩千億規模還是有些“水分”的。", "一直以來，全口徑銷售規模指標在行業內影響甚廣，最明顯的就是銷售排名。克而瑞數據顯示，2019年綠城中國的操盤銷售額位列第11位，但全口徑銷售面積則位列24位，權益銷售排名僅31位。", "年報顯示，綠城中國2019年新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米，超過操盤銷售面積，更是大幅超過約522萬平方米的全年投資項目合同銷售面積，土地儲備池子進一步加大。總土地成本收購金額約人民幣691億元，其中本集團支付的約為人民幣523億元，預計新增可售金額達人民幣2057億元。", "近幾年，綠城中國的拿地強度有所增加，拿地面積與銷售面積之比明顯提升，這在一定程度上增加了公司的杠桿率。Wind數據顯示，公司的資產負債率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，凈負債率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至報告期末，綠城中國的有息負債合計達到955.77億元，其中短期負債為349.41億元，占比達到36.56%，當前賬面銀行存款及現金為人民幣518.94億元。", "營收增2.1%歸母凈利潤增147%是怎么做到的？", "2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，除稅前利潤為99.53億元，同比增長25.9%，股東應占利潤為24.8億元，同比更是大增147.3%。", "營收增2.1%，而歸母凈利潤增147%是怎么做到的？", "綠城中國的營收主要還是來自于與物業銷售，去年達到55.27億元，占比88.4%，但2019年公司物業銷售業務的收入卻是同比下降1.34%，主要是因為全年轉結面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。不過，其他業務均錄得同比增長張，物業銷售主業卻意外地嚴重拖累了全年的營收增速。", "盡管只有2.1%的營收增速，但憑借著其他較高毛利業務營收的增長，綠城中國的毛利率由22.81%提升至25.39%，從而使得公司毛利增長13．%。此外，全年合營公司的業績達到10.03億元，較2018年3.26億元大幅增長超過2倍，占全年歸母凈利潤的比重較大，綠城在低權益比例的戰略下逐漸開始收到回報。再者，因公司收購附屬公司公允價值變動導致的遞延稅項增加，減少當期稅務，從而增加了公司的全年利潤。", "正如公司管理層在業績發布會所表達的，未來綠城中國的結算收入增速會逐漸下降，而低權益比的合營及聯營項目、輕資產高毛利的代建業務將對利潤表產生越來越大的影響。", "不過值得注意的是，綠城中國全年派發股息0.3元，較20.18年的0.23元增長30.43%，增速較規模歸母凈利潤高達147.3%的增速有著明顯差距。", "資產回報率低預期銷售增速放緩", "根據公司年報，綠城中國的酒店資產達到89.23億元，成為公司僅次于房地產開發的第二大資產業務，但相較于房地產開發的盈利能力，酒店業務僅僅實現利潤為正。", "2019年，酒店業務的營收為8.79億元，利潤僅為0.4億元，利潤率4.57%，資產回報率為0.45%的極低水平。由于酒店資產所對應的負債額度很小，是完全沉沒了股東權益，因此這也明顯拉低了公司整體ROE，2019年全年ROE為9.17%，盡管較上年有所增加，但仍有提升空間。", "此外，值得注意的是，撇開資產因素，低權益比的模式并沒有提升公司的盈利能力，近些年來，綠城中國的毛利率和凈利潤率都處在較低的水平，2019年凈利潤率僅有6.35%。綠城中國也試圖從加大輕資產高利潤率的代建業務比例來提升公司整體的盈利能力。", "3月23日下午，綠城中國控股有限公司在線上舉辦2019年度業績發布會。張亞東提出新的戰略目標：“2025年，實現銷售規模5000億元。”5000億元的目標分解成兩部分：傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億，輕資產部分實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。", "不過，從2019年的銷售數據來看，未來6年分銷售符合增長近約為7%，較此前幾年的快速增長大幅滑坡。但相較于2019年664億元的代建業務規模來說，1500億元的目標對應的確實14.55%的預期符合增速，可見，綠城對于自己的模式非常有信心，且寄希望于輸出這一模式。新浪財經上市公司研究院"[詳情]

　　原標題：綠城中國歷史問題3年侵蝕利潤40億元，高管：不是業績爆雷 3月23日，浙系房企綠城中國（03900.HK）發布2019年全年業績并召開線上業績說明會宣布，實現收入615.93億元，同比增長2.1%；利潤為24.8億元，同比增長147.3%。 銷售方面，2019年，綠城中國實現銷售額2018億元，同比增長29%；實現銷售面積1027萬平方米。 公告顯示，綠城中國自身的投資項目整體去化率68%，新增房源去化率突出約71%，銷售回款率約87%，現金回流加快。同時，營銷方面的降費增效顯著，人均銷售金額提升至8430萬元，同比增長34%，營銷費率同比下降18%。 說明會上，綠城中國宣布，2020年公司銷售目標位為2500億元，新增貨值約2500億元，權益投資額不少于600億元，并稱能夠大概率完成全年目標。 盡管業績向好，但綠城中國連續三年進行減值撥備，總額約40.91億元，此舉引發小股東不滿，業績說明會現場兩名提問的小股東均將矛頭指向該問題，并稱業績“爆雷”。 綠城中國董事會主席、行政總裁張亞東向投資者致歉，同時表示“不認可”爆雷的說法，并稱市場上覺著有差距，只可能是信息不對稱。 公告顯示，2019年，綠城中國減值撥備13.76億元，此前的2017年和2018年減值撥備額分別為9.8億元和17.35億元。 公告顯示，公司對已竣工可出售物業、在開發物業計提減值虧損5.14億元，包括天津全運村、武漢鳳起樂鳴、建德美好廣場、新疆百合公寓、北京京杭廣場。 另外，綠城中國結合應收款對象、賬齡等因素后，計提減值虧損7.97億元，包括沈陽全運村、佛山桂語蘭庭和唐山南湖春曉三個項目。 同時，綠城中國對附屬公司擁有的新昌尊藍山居酒店的評估減值撥回0.19億元，對青島膠州綠城喜來登酒店減值0.84億元。 說明會上，有投資者質疑綠城中國因減值撥備而致業績“爆雷”，相反其他房企的資產多是增值，對此，綠城中國執行總裁周連營表示，作為企業對一些資產進行處置是普遍現象，各個企業對持有物業的評估把握水平有區別，各公司會依據自身的承受力等做平衡。 對于過去幾年的減值撥備， 張亞東稱，最近幾年是公司的“康復期”，今后三年是“健身器”，再過兩到三年將會是公司的“快速起跑器”。 談及業績與投資人的預期有差距，張亞東稱，“最痛苦的是改變不了過去，不是綠城改變不了過去痛苦，綠城改變不了過去，可能讓你們投資人也痛苦。你們也改變不了過去，當時投資，你們的希望值不是今天給你們展現的成果，但是這種過去對于你們來講肯定是痛苦的”。 現場，張亞東向投資者致歉，但也表示，這是改變不了的，需要時間進行改變，這是沒有辦法的，也是對公司負責。 但是張亞東并不認可爆雷的概念，其解釋稱，現在發布的業績都在預期內，不存在爆雷，不存在驚訝，市場上覺著有差距，只可能是信息不對稱。 張亞東強調，管理層沒有必要不負責任，公司是投資者的，管理層是替股東打工的。[詳情]

　　中新經緯客戶端3月23日電（薛宇飛）23日，綠城中國在港交所公布了2019年的業績報告。數據顯示，綠城中國2019年實現營業收入615.93億元人民幣，同比2018年微幅增長2.1%，不過，賣房銷售收入出現了負增長。 利潤方面，由于綠城中國2018年的股東應占利潤下降超5成，致使該指標在2019年的增速達147.3%，升至24.80億元。公司毛利率雖有所反彈，但整體利潤水平依舊不高，凈利潤率約為6.39%，不及行業平均水平。 營收增速創3年新低 物業銷售收入負增長 年報顯示，綠城中國的營業收入主要來自物業銷售，同時也包括項目管理收入、設計及裝修收入、酒店運營收入、物業租金收入、銷售建筑材料收入等。 綠城中國收入等數據。來源：綠城中國2019年年報 2019年，綠城中國實現收入615.93億元人民幣，較2018年的603.03億元增加2.1%。據Wind數據，2017年、2018年綠城中國的營收增速分別為44.64%、43.63%，2019年2.1%的增速創下近3年新低。 在綠城中國的營收中，賣房收入占據絕大多數，但去年的銷售收入與銷售面積都出現負增長。 2019年，公司實現物業銷售收入544.33億元，占總收入的88.4%，較2018年的552.74億元下降了8億元，微降1.52%；物業收入結轉面積約為297.05萬平方米，較2018年的339.31億平方米下降12.5%。 其他幾項收入中，項目管理服務收入，即代建業務收入的增速最快，2019年綠城中國實現項目管理服務收入18.29億元，較2018年的13.66億元增長33.9%。年報稱，公司堅決推行輕資產與重資產并舉的發展導向，憑借一級營造水平、高品質的產品以及多樣化的運營模式，在保持傳統代建業務發展優勢的情況下持續推進代建業務模式創新，與業務合作伙伴的合作和總包代建模式的探索初顯成效。 如今，隨著代建規模的擴大，綠城中國旗下的綠城管理已經成為中國房地產市場上最大的代建公司，并已于2月底在港交所發布了招股書。 營收規模略有擴大的同時，綠城中國整體的銷售成本卻小幅下降，年報顯示，公司2019年總銷售成本約為459.53億元，低于2018年的465.50億元。不過，行政開支與銷售開支的增幅都大于營收的增長。 毛利率小幅攀升 凈利率不及行業平均 2019年，綠城中國毛利達156.40億元，較2018年的毛利137.52億元上升13.7%；毛利率為25.4%，較2018年的22.8%小幅增長。據Wind數據，2015年-2019年間，綠城中國的毛利率分別為20.81%、20.78%、19.25%、22.81%、25.39%，2019年的毛利率創下5年來新高。 綠城中國毛利及毛利率數據。來源：綠城中國2019年年報 年報稱，公司毛利率上升的主要原因，是本年度物業銷售占比居于前列的杭州金麟府、海南藍灣小鎮、臺州寧江明月、杭州桃源小鎮等產品適配性受到市場充分認可，品牌溢價得以實現，銷售毛利率較高。 來源：克而瑞研究中心 不過，根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，綠城中國的毛利率并不高。 利潤方面，2019年綠城中國股東應占利潤為24.80億元，較2018年的10.03億元上漲了147.3%。但需要指出的是，股東應占利潤在2019年出現大幅上漲，主要是因為該指標在2018年下降了54.18%。2017年，綠城中國股東應占利潤為21.90億元。 以營收615.93億元、年度利潤39.35億元進行計算，綠城中國2019年的凈利潤率約為6.39%，較2018年的3.94%大幅上升。2015年-2017年，綠城中國的凈利潤率分別約為4.84%、7.67%、6.37%。 同樣依據克而瑞研究中心的前述數據，2019年上半年，172家上市房企的加權平均凈利率和凈利率中位數分別為14.0%、12.2%。也就是說，年度銷售額居于中國房企前20強的綠城中國，其凈利率不及行業平均水平。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯客戶端表示，綠城中國的產品偏向中高端，在拿地成本較高、銷售價格被限制的情況下，這些產品在近幾年并不占優勢，利潤率很難上去。同時，綠城之前不太強調周轉效率，也會拉長項目銷售的時間，進而增加成本。 銷售排名回升 5000億目標下負債增加 2016年，綠城中國的年度銷售額排到了中國房企第9位，但之后增速放緩，加上一批地產行業“黑馬”抓住市場熱銷時機，規模迅速做大，綠城中國開始掉隊。2017年、2018年，綠城中國的銷售額分別排在房企第11位、第17位。 在宋衛平等“老綠城人”逐漸退出、中交系執掌公司權杖后，綠城中國啟動項目跟投機制，并進一步加快周轉速度。綠城要求，新獲取項目拿地至開工4個月，拿地至開盤9個月，拿地至回正14個月，加快周轉效率。 2019年，綠城中國總合同銷售額達2018億元，增長29%，完成了年初制定的2000億元的“爭取版目標”。據中指院和克而瑞的數據，綠城中國2019年的銷售額排在中國房企的第15位、第11位。 2019年初，綠城中國提出，要在2020年達到2500億元的銷售目標，2021年達到3000億元。而在今天（3月23日）下午舉行的2019年度線上業績發布會上，綠城中國董事會主席、行政總裁張亞東提出了更高的目標，到2025年實現銷售規模5000億元，即傳統的房地產開發重資產部分實現3500億，輕資產代建業務部分實現1500億。 綠城中國土儲數據。來源：綠城中國2019年年報 為沖擊規模，綠城中國不斷擴充土儲。年報顯示，2019年公司獲取收并購項目17個，收購項目貨值同比增長332%；新增項目54個，總建筑面積1236萬平方米，預計新增可售金額2057億元，創公司新增投資貨值歷史新高。 2020年，綠城預計整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約3583億元。若參照2019年綠城中國投資項目整體去化率68%，在市場環境整體保持不變的情況下，其2020年的銷售額或為2436億元，接近2500億元的銷售目標。 中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析，提出較高的目標是一件好事，但當前的市場環境并不樂觀，未來的房地產開發也有觸頂的趨勢，綠城中國要實現5000億元的銷售目標存在很多困難。 綠城中國負債等數據。來源：綠城中國2019年年報 另一方面，規模擴張的同時，綠城中國的負債也在增加。年報顯示，2019年綠城中國總借貸達955.77億元，2018年為814.58億元；凈負債436.83億元，2018年為332.39億元；凈資產負債率63.2%，高于2017年的46.4%、2018年的55.3%，連續3年上升。 就在發布年報的當日，受外圍市場的影響，恒生指數低開5.02%，綠城中國領跌港股內房股。綠城中國股價一度下跌17.85%，最終收跌14.60%，收至7.08港元/股，市值154億港元。[詳情]

　　來源： 智趣財經社 又到了一年的年報季！各家企業真正亮家底的時候！ 2019年可能是過去10年中最差的一年，也可能是未來10年中最好的一年。這是對弱者的考驗，也是對勇敢者的挑戰。 年報是讀懂企業最好的故事書。智趣財經社推出“房企年報解讀系列”，帶大家一起讀懂資本時代中國房企的掙扎與奮進。 今日推出第二篇——綠城2019財報解讀。 綠城的房子是江湖上的不老傳說，綠城的股價也是江湖上的永恒話題。 正應了那句話：買綠城的房子，不要買綠城的股票！ 3月23日早，綠城發布2019年業績公告。2019年取得收入615.93億元，同比增長2.1%；累計取得總合同銷售面積約1，027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2，018億元，同比增長29%，銷售規模創歷史新高。股東應占利潤同比大增147.3%至24.80億人民幣。 銷售和各方面都達到了預期，可隨后綠城中國早盤股價倒跌，截至9時44分，跌16.04%，報價6.96港元，市值不足140億元人民幣。 眾人開了眼，還以為是跑錯了片場，跑到了盈利預警的恒大那廂去了。股民更是一片哀嚎。 事實上，中交成為綠城大股東后，綠城這兩年的確有很大的變化。運營管理向好，財務成本降低、公司重新回到成長軌道。但綠城中國的最大問題是財報不可預期性太強，股東利潤太差。 年報顯示，綠城中國的永續債從半年報185億元上升到總額212.29億元。股東凈利潤要減去永續債的派息12.87億，也就是說歸母凈利潤只有11.93億元。 600多億的收入經營到11億元歸母凈利，凈利潤率不到2個百分點。行業倒數！ 要知道，綠城的項目銷售均價已經達到25936元，處于行業前列，這可真是賣最貴的房子，賺最低的凈利率！ 而且2019年的年報中又做了小15億元的資產減值。綠城已經連續三年資產減值，外界的預期是資產減值基本完畢，況且2019年上半年沒做大規模資產減值，下半年突然全部炸出來了。 如果說去年綠城因為一些歷史遺留問題，財報難看尚可理解的話，今年的財報就很說明問題了。永續債利息沒玩沒了，一年年計提減值，每年都侵蝕掉大部分利潤，歸母利潤少的可憐。  之前大家都在賭綠城高價地雷爆完了，業績反轉，但這次又讓大家失望了。不確定性就是最大的罪，被市場殺也是沒辦法的事情。 當然，凡事要一分為二的看。綠城2019年業績結算的銷售額是2017年2018年的項目，這些項目是2016年土地，算是宋衛平的鍋。只有2021年、2022年的年報業績才能反映張衛東的管理水平和業績。 綠城中國的預期要看的不止是2019年的業績。 今年開年以來，綠城在土地市場積極拓展，在杭州、北京、溫州、浙江等地的土地投資超過200億。同時，公司積極發債，鉚足勁融資 。  在3月23日下午的線上業績會上，綠城中國董事會主席張亞東透露未來五年的銷售規模將超過5000億元。 只是，這未必是一條高明的路。房地產已經過了大規模擴張的時代，綠城本身也不擅長低成本規模化。 但無論任何，綠城的品牌價值依然在，產品的受歡迎程度和代建上市依然賦予它未來的預期。我們期待一下，未來，張亞東時代的綠城中國到底會交出怎么樣的成績單？ 01 其實，綠城2016年銷售金額有一波增長。 2017年、2018年投資項目銷售金額都超過1000億。 按照正常結轉，2019年結轉的大部分是2016、2017兩年的項目，那綠城2019年的業績應當是不錯的。 實際上，綠城中國的年報，整體來看，好的一面確實也很明顯。 銷售業績大增，綠城中國還在2019年加速補倉。 據年報，2019年集團新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米；總土地成本/收購金額為691億元；預計新增可售金額2057億元，創綠城中國新增投資貨值歷史新高，其中歸屬于集團權益約1086億元。 歸母核心凈利潤43.36億元，每股分紅0.3元人民幣，合港幣0.33元左右。 凈資產負債率63%，總借貸加權平均利息成本為5.3%。 在費用控制、提升效率方面也有明顯進步，人均效率提升很多。銷售費用控制在1.8%，今年目標1.6%已經是業內高水準。 收入、土地儲備、總資產在增加，操盤，產品去化難得，難得的是，成本控制也開始顯現。 這說明，運營管理上，綠城開始步入正軌。 但永續債吃掉了大量的利潤，綠城增收但不增利，核心凈利潤和股東凈利潤差別很大。而后面的地價更高，只怕利潤更是沒法看。 永續債雖然名義上為“債”，但卻可以計入權益，而不計入負債。這一特點使得房企熱衷于發行該種債券，可以在一定程度上修飾企業的財務報表，降低資產負債率。 但事實上，永續債卻在一定程度上導致房企的杠桿明降暗升。計入權益，永續債便可不斷分食企業利潤，成為吞噬房企的利潤“黑洞”。 綠城的永續債是中小股東心里的一根刺。 綠城2014年發行5億元美金永續債券；2016年4月22日發行4億美金永續債券 ；2017年7月19日發行4.5億美金永續債券， 2018年12月28日發行5億美金永續債券······ 2019年綠城永續債負債合計212.3億元，其中永續債利息支出12.86億元。 正是這12.86億元永續債利息支持，吞噬了股東應占利潤。24.8億元的股東利潤最終只剩下11.93億元。 明知是毒藥還堅持要吃，綠城的永續債擴張讓投資者很不解。 “本來就不算一家擅長擴規模、進取的公司，為什么要搞那么多永續債？彈性加債務不行嗎？”這位投資人頗為不解的抱怨。 只是從今年年初綠城的拿地動態來看，不緊不慢的綠城怕是早已啟動了進取模式。只是規模擴張的過程中，怎樣處理好永續債？怎么更好處理規模增長與股東利益不沖突？對綠城來說，這不是一件小事。 02 對很多投資者來說，看到綠城2019年年報又有資產減值，覺得又是一個雷。 計提資產減值，是說從謹慎的角度來看，這些東西要評估可能的損失，并且把可能的損失計算出來，然后當作損失處理，也就是一種假設性的損失，可能實現，也可能不實現，但是謹慎考慮，要準備出來。 這一次，綠城一次性虧損部分各種項目資產減值接近14億，加上一個酒店接近15億資產減值。 對很多投資者來說，主要原因資產減值較多，至少今年不應該資產減值，已經連續三年資產減值，外界的預期是資產減值基本完畢 。 對很多投資者來說，新項目的武漢、佛山拿地貴了，買不到價錢減值一點可以理解。天津全運村、沈陽全運村，老項目在這個階段還有減值 ，舊項目的窟窿早該減值的現在一個又一個沒完真是考驗耐心。 如果是此前三次資產減值，綠城都可以說是利潤沒有釋放，今年再這樣說，恐怕很難服眾。事不過三，只會讓人很擔心利潤是不是能如期釋放出來。 況且，形勢好的時候多計提一點無所謂，形勢差的時候你加大計提，說的難聽一點確實有點坑股民。  在下午的業績會上，關于資產減值損失“暴雷”的提問，管理層的回復是按照會記政策走，是合規，保守的。 關于未來是否會繼續計提減值，只是說會根據市場變化，繼續跟進評估。有人解讀這個潛臺詞是估計下一次很有可能繼續計提損失。 但張亞東在業績會上也強調了一點，2020年要抓利潤。樂觀的預計，這個意思可能是該減值的也減的差不多了，2020年開始要釋放利潤了。 到底綠城增收不增利的情況能不能改變，且拭目以待吧。 03 業績會上，張亞東提出“2025年，實現銷售規模5000億元。” 據張亞東透露，5000億元的目標分解成兩部分：傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億， 輕資產代建部分實現1500億。 張亞東認為是很保守的目標，后期還須控制速度不要太快。代建開始發力，綠城要做資本代建已經確認。 沒有特殊情況，這個業績完成沒有問題。 今年以來，綠城的買地行為，已經證實管理層做大規模的決心。 2011年綠城步子邁太大了，消化了好幾年。后面又太悲觀了，綠城徹底放緩腳步。其他房企都在拼命拿地，瘋狂擴張的時候，2011——2017年幾年，綠城的土地數據居然是減少的。 2019年上半年綠城甚至常常出現無貨可賣的情況。 2020年前兩個月，綠城中國在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個城市累計獲得13宗地塊，累計權益建筑面積184萬平方米，權益投資額267.7億元，預估貨值585.6億元。 并且，知情人士稱，如今的綠城還在到處急著看地，補土儲。 明顯，新管理層的邏輯是，讓綠城體量更大，才能突圍。 恰逢國企化的綠城如今正面臨一個好的融資窗口期，可以以較便宜的資金去拿地。 2019年中期業績會上，張亞東曾說，“給我們三年時間，一定會把各項指標調整好，成為行業優等生”。  值得一提的是，要成為優等生，看的不止是規模，不止是收入，也要看真正的凈利潤率。[詳情]

　　新浪財經訊 3月23日，綠城中國發布2019年全年業績，公司在全年結算面積下降、營收增速僅為2.1%的情況錄得稅前利潤增長25.9%、歸母凈利潤增長147.3%，這主要得益于其他業務的增長以及合營公司貢獻的業績。但公司酒店業務的盈利能力依然堪憂，此外，公司逆勢加杠桿拿地，凈負債率連續兩年上升，公司未來6年輕資產代建業務的展望預期明顯要高于總銷售面積7%左右的增速。公司顯然對于自身的經營模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利潤率、資產回報率等一系列盈利指標卻并不優秀。 2千億規模有“水分” 逆勢加杠桿突進 2019年，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約2018億元，同比增長29%，歷史上第一次突破兩千億元大關。但是在這其中，綠城集團 2019年累計取得投資項目合同銷售金額約1354億元，其中歸屬于綠城集團的權益金額約為人民幣768億元，權益比例僅56.72%。 可以說，綠城的兩千億規模還是有些“水分”的。 一直以來，全口徑銷售規模指標在行業內影響甚廣，最明顯的就是銷售排名。克而瑞數據顯示，2019年綠城中國的操盤銷售額位列第11位，但全口徑銷售面積則位列24位，權益銷售排名僅31位。 年報顯示，綠城中國2019年新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米，超過操盤銷售面積，更是大幅超過約522萬平方米的全年投資項目合同銷售面積，土地儲備池子進一步加大。總土地成本（收購金額）約人民幣691億元，其中本集團支付的約為人民幣523億元，預計新增可售金額達人民幣2057億元。 近幾年，綠城中國的拿地強度有所增加，拿地面積與銷售面積之比明顯提升，這在一定程度上增加了公司的杠桿率。Wind數據顯示，公司的資產負債率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，凈負債率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至報告期末，綠城中國的有息負債合計達到955.77億元，其中短期負債為349.41億元，占比達到36.56%，當前賬面銀行存款及現金為人民幣518.94億元。 營收增2.1%歸母凈利潤增147%是怎么做到的？ 2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，除稅前利潤為99.53億元，同比增長25.9%，股東應占利潤為24.8億元，同比更是大增147.3%。 營收增2.1%，而歸母凈利潤增147%是怎么做到的？ 綠城中國的營收主要還是來自于與物業銷售，去年達到55.27億元，占比88.4%，但2019年公司物業銷售業務的收入卻是同比下降1.34%，主要是因為全年轉結面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。不過，其他業務均錄得同比增長張，物業銷售主業卻意外地嚴重拖累了全年的營收增速。 盡管只有2.1%的營收增速，但憑借著其他較高毛利業務營收的增長，綠城中國的毛利率由22.81%提升至25.39%，從而使得公司毛利增長13．%。此外，全年合營公司的業績達到10.03億元，較2018年3.26億元大幅增長超過2倍，占全年歸母凈利潤的比重較大，綠城在低權益比例的戰略下逐漸開始收到回報。再者，因公司收購附屬公司公允價值變動導致的遞延稅項增加，減少當期稅務，從而增加了公司的全年利潤。 正如公司管理層在業績發布會所表達的，未來綠城中國的結算收入增速會逐漸下降，而低權益比的合營及聯營項目、輕資產高毛利的代建業務將對利潤表產生越來越大的影響。 不過值得注意的是，綠城中國全年派發股息0.3元，較20.18年的0.23元增長30.43%，增速較規模歸母凈利潤高達147.3%的增速有著明顯差距。 資產回報率低 預期銷售增速放緩 根據公司年報，綠城中國的酒店資產達到89.23億元，成為公司僅次于房地產開發的第二大資產業務，但相較于房地產開發的盈利能力，酒店業務僅僅實現利潤為正。 2019年，酒店業務的營收為8.79億元，利潤僅為0.4億元，利潤率4.57%，資產回報率為0.45%的極低水平。由于酒店資產所對應的負債額度很小，是完全沉沒了股東權益，因此這也明顯拉低了公司整體ROE，2019年全年ROE為9.17%，盡管較上年有所增加，但仍有提升空間。 此外，值得注意的是，撇開資產因素，低權益比的模式并沒有提升公司的盈利能力，近些年來，綠城中國的毛利率和凈利潤率都處在較低的水平，2019年凈利潤率僅有6.35%。綠城中國也試圖從加大輕資產高利潤率的代建業務比例來提升公司整體的盈利能力。 3月23日下午，綠城中國控股有限公司在線上舉辦2019年度業績發布會。張亞東提出新的戰略目標：“2025年，實現銷售規模5000億元。”5000億元的目標分解成兩部分：傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億，輕資產部分實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。 不過，從2019年的銷售數據來看，未來6年分銷售符合增長近約為7%，較此前幾年的快速增長大幅滑坡。但相較于2019年664億元的代建業務規模來說，1500億元的目標對應的確實14.55%的預期符合增速，可見，綠城對于自己的模式非常有信心，且寄希望于輸出這一模式。[詳情]

　　來源：觀點地產新媒體 觀點地產網訊：3月23日，綠城中國執行總裁周連營表示，公司今年下半年分別有9.5億美元及6億美元債務到期，其充分參考了目前的資金情況，制定合理的資金還款計劃，并將考慮境外銀團、內保外貸、境外發債、境內資金出境等多種組合方式，目前各渠道均有初步的安排和部署，強調公司有足夠的能力按時歸還貸款。 問及公司分紅政策方面，周連營指，今年的派息比例是25%，公司控制的范圍是20%到30%之間，經過規定程序，確認了今年擬分配的股利總額是6.42億元，折算下來每股派息是0.3元。 另外，執行總裁郭佳峰又指，綠城管理的上市申請已于2月28日已經通過A1表提交予香港聯交所，接下來的一些推進的進度是要根據聯交所的規定和資本市場對它的認知度來做安排，暫沒有具體時間時間表。又指，管理公司上市可以確立其市場占有率和品牌影響力。同時在上市以后，受到資本的加持，它的融資渠道以及它的資本代建的業務會更大地拓展，令預期利潤也會通過接下來幾年的發展，為綠城中國帶來更大的貢獻。總體而言，上市對綠城中國的市場影響力、品牌拓展力以及以后的規模凈利潤的表現，帶來很有利的影響。[詳情]

　　23日早間，綠城中國披露2019年度業績報告。報告期內，取得收入人民幣615.93億元，較去年增長2.1%；除稅前利潤人民幣99.53億元，較去年增長25.9%；股東應占利潤人民幣24.80億元，同比增長147.3%，股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，較去年上升14.2%。 報告期內，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2018億元，同比增長29%。其中，綠城集團2019年累計取得投資項目合同銷售面積約522萬平方米，合同銷售金額約人民幣1354億元，其中歸屬于集團的權益金額約為人民幣768億元，較去年增長38%。 今日下午，綠城中國控股有限公司在線上舉辦2019年度業績發布會。“2025年，實現銷售規模5000億元。”張亞東在業績發布會上提出新的戰略目標。他透露，5000億元的目標分解成兩部分：傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億，通過鞏固全國布局、提升盈利水平，優化業務結構措施實現；輕資產部分實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。另外，豐富“綠城+”內涵，加長產業鏈、加粗產業束，賦能增值能力。[詳情]

　　原標題：看數據|綠城中國2020年可售貨值3583億 長三角占比達60% 圖片來源：海洛創意 3月23日，綠城中國控股有限公司發布2019年度業績報告。 公告披露，2019年報告期內，綠城中國取得收入人民幣615.93億元，較2018年同比增長2.1%；除稅前利潤人民幣99.53億元，較2018年同比增長25.9%。 除此之外，股東應占利潤人民幣24.80億元，同比增長147.3%；股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，較去年上升14.2%。 綠城中國表示，股東應占利潤的大幅增長，主要是毛利較2018年增加18.88億元。 公告顯示，截至2019年12月31日，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）累計取得總合同銷售面積約1027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2018億元，同比增長29%。其中，綠城集團2019年累計取得投資項目合同銷售面積約522萬平方米，合同銷售金額約人民幣1354億元，其中歸屬于集團的權益金額約為人民幣768億元，較去年增長38%。 綠城中國另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約人民幣29億元，其中歸屬于集團的權益金額約為人民幣15億元；投資項目銷售均價約每平方米人民幣25936元，同比增長1.89%。 此外，綠城集團以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目（非投資項目，簡稱代建項目），于2019年累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約人民幣664億元。 土地儲備方面，2020年，綠城集團預計整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約為人民幣3583億元。2019年，綠城中國新增54個項目，總建筑面積約1236萬平方米；總土地成本金額約691億元，其中本集團支付的約為523億元；預計新增可售貨值達2057億元。其中，歸屬本集團權益約1086億元，新增土地平均樓板價約每平米6923元。 從地域分布看，新增土儲主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市，可售貨值占比達76%。 從區域分布看，長三角作為戰略重點區域，可售貨值占比達60%；在珠三角及成渝地區可售貨值占比累計達10%。 現金流方面，截止至2019年12月31日，綠城中國銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為518.94 億元，而2018年期內綠城中國銀行存款及現金為482.19億元；凈資產負債率為63.2%，總借貸加權平均利息成本為5.3%。[詳情]

　　來源微信公眾號：阿倫侃房 一首涼涼，送給綠城。 今晨7點，綠城中國發布2019年業績公告，然而就在公告發布后不久的早盤中，綠城中國竟然以跌幅16.41%、每股報6.93港元的表現領跌內房股！ 綠城被綠了！ 一直都說業績公告是把雙刃劍，業績出色的時候利好股票市場帶動股價上漲，反之投資者也會作出自己的投票。不過，像綠城中國這樣剛剛發布業績就大幅下挫的房企，屬實不太多見。 這反常的情況就引發了阿倫的興趣，到底是怎樣的業績表現讓投資者們如此倉皇拋售呢？ 讀年報呢，自然要從核心數據讀起。通過梳理，阿倫把綠城的4組核心數據整理如下： 1、合同銷售 2019年，綠城中國共取得總合同銷售人民幣2018億元，同比2018年增長29%。可以說這樣的漲幅，作為一個銷售額排名第11位的房企而言，算是一個不錯的成績。單看合同銷售額這一塊，應該不至于造成早盤的大跌。 2、收入 公告顯示，綠城中國在2019年取得收入人民幣615.93億元，同比2018年增長2.1%。相比于合同銷售額29%的漲幅，收入同比增長2.1%的成績顯然有些拿不出手，這一漲幅與Top10房企的平均漲幅相距甚遠。此外，這樣的數據也與綠城自身的排位不符，要知道在2018年，綠城的收入漲幅高達43.7%。綜上，顯然這是讓投資者感到不滿的一組數據表現。 3、股東應占利潤及凈利潤 2019年，綠城中國股東應占利潤為人民幣24.8億元，同比增長147.3%。可以說在這個數據上，綠城的表現是十分搶眼的。既然股東應占利潤漲幅如此迅猛，為何還沒能被市場買賬呢？ 阿倫對比了2018年和2017年的數據，發現在2018年股東應占利潤方面同比2017年下降54.2%，也就是說2019年的大幅增長是建立在2018年同一數值大幅下降的基礎上。言外之意就是，漲幅雖大，但它是從一個較低的位置反彈起來的，并不足以讓投資者滿意。 更為重要的是，本組數據中的第二個數據——股東應占凈利潤，在這一數據的表現上，綠城中國更加難以讓人滿意。公告顯示，股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，同比2018年增長14.2%。這個數值顯然與Top10房企的表現有一定的差距，與自身在2018年這一數值上62%的漲幅相比更是有了較大的退步！ 4、現金、負債及融資成本 如果說收益方面的表現一時無法讓投資者滿意，那么負債情況控制得如何就關系到綠城未來的反彈力。綠城中國的銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為人民幣518.94億元，凈資產負債率為63.2%，總借貸加權平均利息成本為5.3%。相較于2018年，這三組數據分別同比增長7.6%、7.9%和-0.1%。簡而言之，就是綠城在過去的一年中，現金的充裕度低于負債的增長速度，融資成本小幅下降0.1%。 那么我們再來對比一下2017年的數據可知：2018年綠城的現金增速為34.0%，負債率增速為8.9%，總借貸加權平均利息成本增速為0%。對比之下，高下立判。在現金增速方面，2019年綠城中國的表現可以說是相當平庸，7.6%與34.0%的對比，相信不用阿倫贅言，外行人都可以看得出來。這樣明顯的差距，讓相比之下的凈資產負債率1%的差距與融資成本0.1%的降幅就顯得無關大局了。 綜合上述4組核心數據可知，除了合同銷售這一塊表現不錯之外，其他3組數據均不理想，這也就不難理解綠城中國為何會在今天早盤中領跌內房股了。2019年早已過去，但2019年留下的影響才剛剛開始。著眼未來，綠城在2020年有什么應對之策呢？ 根據公告披露，綠城中國在2019年新增54個項目，總建筑面積約1236萬平方米，總土地成本691億元，其中綠城中國支付的為523億元，預計可售貨值為2057億元。阿倫對比了一下2018年的數據，相較于2018年新增37個項目、總建筑面積約719萬平方米、總土地成本517億元、歸屬于綠城中國支付的339億元這幾組數據，綠城在2019年土地市場中的投入及斬獲都有顯著增加。 除此之外，在前2個月的土地市場中，綠城中國的表現也可以說是非常強勢，在阿倫此前發布的【廣積糧，緩稱王】2020年1-2月房企拿地排行榜全解析文章中曾經提到，在拿地金額方面綠城位列第二名，僅次于在上海拿下地王的香港置地，在城市布局方面也是四面出擊，分別在10個城市拿下13宗地塊。這其中，布局北京最多的房企也是綠城中國，其貢獻的163億元占北京土拍收入的24.2%，接近四分之一的比例在北京這樣的一線城市可以說是相當高了。 由此可見，在2020年的Top10房企競爭中，綠城顯然是一個很有實力的沖擊者，在現有卡位爭奪戰中的世茂、華潤、龍湖可要小心了，今年的十強會比去年更加慘烈！ 最后照例用一首詩來形容當下的綠城中國，那便是：漫言花落早，只是葉生遲。[詳情]