中新經緯客戶端3月23日電（薛宇飛）23日，綠城中國在港交所公布了2019年的業績報告。數據顯示，綠城中國2019年實現營業收入615.93億元人民幣，同比2018年微幅增長2.1%，不過，賣房銷售收入出現了負增長。

　　利潤方面，由于綠城中國2018年的股東應占利潤下降超5成，致使該指標在2019年的增速達147.3%，升至24.80億元。公司毛利率雖有所反彈，但整體利潤水平依舊不高，凈利潤率約為6.39%，不及行業平均水平。

　　營收增速創3年新低 物業銷售收入負增長

　　年報顯示，綠城中國的營業收入主要來自物業銷售，同時也包括項目管理收入、設計及裝修收入、酒店運營收入、物業租金收入、銷售建筑材料收入等。

　　綠城中國收入等數據。來源：綠城中國2019年年報

　　2019年，綠城中國實現收入615.93億元人民幣，較2018年的603.03億元增加2.1%。據Wind數據，2017年、2018年綠城中國的營收增速分別為44.64%、43.63%，2019年2.1%的增速創下近3年新低。

　　在綠城中國的營收中，賣房收入占據絕大多數，但去年的銷售收入與銷售面積都出現負增長。

　　2019年，公司實現物業銷售收入544.33億元，占總收入的88.4%，較2018年的552.74億元下降了8億元，微降1.52%；物業收入結轉面積約為297.05萬平方米，較2018年的339.31億平方米下降12.5%。

　　其他幾項收入中，項目管理服務收入，即代建業務收入的增速最快，2019年綠城中國實現項目管理服務收入18.29億元，較2018年的13.66億元增長33.9%。年報稱，公司堅決推行輕資產與重資產并舉的發展導向，憑借一級營造水平、高品質的產品以及多樣化的運營模式，在保持傳統代建業務發展優勢的情況下持續推進代建業務模式創新，與業務合作伙伴的合作和總包代建模式的探索初顯成效。

　　如今，隨著代建規模的擴大，綠城中國旗下的綠城管理已經成為中國房地產市場上最大的代建公司，并已于2月底在港交所發布了招股書。

　　營收規模略有擴大的同時，綠城中國整體的銷售成本卻小幅下降，年報顯示，公司2019年總銷售成本約為459.53億元，低于2018年的465.50億元。不過，行政開支與銷售開支的增幅都大于營收的增長。

　　毛利率小幅攀升 凈利率不及行業平均

　　2019年，綠城中國毛利達156.40億元，較2018年的毛利137.52億元上升13.7%；毛利率為25.4%，較2018年的22.8%小幅增長。據Wind數據，2015年-2019年間，綠城中國的毛利率分別為20.81%、20.78%、19.25%、22.81%、25.39%，2019年的毛利率創下5年來新高。

　　綠城中國毛利及毛利率數據。來源：綠城中國2019年年報

　　年報稱，公司毛利率上升的主要原因，是本年度物業銷售占比居于前列的杭州金麟府、海南藍灣小鎮、臺州寧江明月、杭州桃源小鎮等產品適配性受到市場充分認可，品牌溢價得以實現，銷售毛利率較高。

　　來源：克而瑞研究中心

　　不過，根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，綠城中國的毛利率并不高。

　　利潤方面，2019年綠城中國股東應占利潤為24.80億元，較2018年的10.03億元上漲了147.3%。但需要指出的是，股東應占利潤在2019年出現大幅上漲，主要是因為該指標在2018年下降了54.18%。2017年，綠城中國股東應占利潤為21.90億元。

　　以營收615.93億元、年度利潤39.35億元進行計算，綠城中國2019年的凈利潤率約為6.39%，較2018年的3.94%大幅上升。2015年-2017年，綠城中國的凈利潤率分別約為4.84%、7.67%、6.37%。

　　同樣依據克而瑞研究中心的前述數據，2019年上半年，172家上市房企的加權平均凈利率和凈利率中位數分別為14.0%、12.2%。也就是說，年度銷售額居于中國房企前20強的綠城中國，其凈利率不及行業平均水平。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯客戶端表示，綠城中國的產品偏向中高端，在拿地成本較高、銷售價格被限制的情況下，這些產品在近幾年并不占優勢，利潤率很難上去。同時，綠城之前不太強調周轉效率，也會拉長項目銷售的時間，進而增加成本。

　　銷售排名回升 5000億目標下負債增加

　　2016年，綠城中國的年度銷售額排到了中國房企第9位，但之后增速放緩，加上一批地產行業“黑馬”抓住市場熱銷時機，規模迅速做大，綠城中國開始掉隊。2017年、2018年，綠城中國的銷售額分別排在房企第11位、第17位。

　　在宋衛平等“老綠城人”逐漸退出、中交系執掌公司權杖后，綠城中國啟動項目跟投機制，并進一步加快周轉速度。綠城要求，新獲取項目拿地至開工4個月，拿地至開盤9個月，拿地至回正14個月，加快周轉效率。

　　2019年，綠城中國總合同銷售額達2018億元，增長29%，完成了年初制定的2000億元的“爭取版目標”。據中指院和克而瑞的數據，綠城中國2019年的銷售額排在中國房企的第15位、第11位。

　　2019年初，綠城中國提出，要在2020年達到2500億元的銷售目標，2021年達到3000億元。而在今天（3月23日）下午舉行的2019年度線上業績發布會上，綠城中國董事會主席、行政總裁張亞東提出了更高的目標，到2025年實現銷售規模5000億元，即傳統的房地產開發重資產部分實現3500億，輕資產代建業務部分實現1500億。

　　綠城中國土儲數據。來源：綠城中國2019年年報

　　為沖擊規模，綠城中國不斷擴充土儲。年報顯示，2019年公司獲取收并購項目17個，收購項目貨值同比增長332%；新增項目54個，總建筑面積1236萬平方米，預計新增可售金額2057億元，創公司新增投資貨值歷史新高。

　　2020年，綠城預計整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約3583億元。若參照2019年綠城中國投資項目整體去化率68%，在市場環境整體保持不變的情況下，其2020年的銷售額或為2436億元，接近2500億元的銷售目標。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析，提出較高的目標是一件好事，但當前的市場環境并不樂觀，未來的房地產開發也有觸頂的趨勢，綠城中國要實現5000億元的銷售目標存在很多困難。

　　綠城中國負債等數據。來源：綠城中國2019年年報

　　另一方面，規模擴張的同時，綠城中國的負債也在增加。年報顯示，2019年綠城中國總借貸達955.77億元，2018年為814.58億元；凈負債436.83億元，2018年為332.39億元；凈資產負債率63.2%，高于2017年的46.4%、2018年的55.3%，連續3年上升。

　　就在發布年報的當日，受外圍市場的影響，恒生指數低開5.02%，綠城中國領跌港股內房股。綠城中國股價一度下跌17.85%，最終收跌14.60%，收至7.08港元/股，市值154億港元。

責任編輯：馬婕