新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/曹婕

　　新浪財經訊 幾天前，深圳5宗住宅用地集中掛牌出讓，地塊總占地面積約16.8萬平方米，總建面69萬平方米，采用“單限雙競”規則。這是近二十年來，深圳土地招拍掛市場最大規模的一次宅地供應，被譽為“史詩級土拍”，引發業內熱議。

　　近年深圳住宅地供應稀缺，此次土拍共吸引了80余家房企參與，據悉，開拍前房企交的保證金就達1100億元。最終，五塊地由越秀、龍光、中海、電建以及平安拿下。

　　其中，單價最高的地塊位于龍華區民治街道，經過130多輪競拍，最終被龍光地產以最高限價65.85億元收入囊中，配建人才房面積36700平米，溢價率達45.01%，樓面價約6.70萬元/平方米。

　　龍光地產作為區域性房企，深耕粵港澳大灣區十余年，憑借逆周期低成本拿地，狠狠地賺了幾年。但隨著越來越多規模房企的入局，疊加住宅地塊供應收緊，龍光地產也開始積極孵化城市更新項目，并走出灣區尋找新的增長點。

　　低成本拿地優勢或難持續

　　正如龍光地產董事會主席兼執行董事紀海鵬所說，“龍光之所以能持續保持較強的盈利能力，是因為公司拿在政策限價范圍內仍可以保持較好利潤的土地。拿地時需要看準區域和節點，避開在房價高位和地價高峰期買入。”

　　作為近年來一直深耕粵港澳大灣區尤其是深圳地區的黑馬房企，龍光地產前幾年在深圳頻頻以低價拿地，并隨著深圳史無前例地提出東進戰略，使得以深圳為核心的都市圈已經初具規模，當地房價一路飆升，龍光地產隨之而起。

　　截止去年底，龍光地產的3626.13萬平方米土儲面積的平均成本僅為3985元/平米。2018年龍光地產銷售毛利率為33.73%、銷售凈利率20.34%、凈資產收益率（加權ROE）31.54%。雖規模不及千億，但龍光的盈利能力比千億級房企卻并不遜色。

　　但此一時彼一時，此次高達6.7萬元的樓面單價對于龍光地產此前的拿地成本來說高出數倍，或許此前低成本拿地的核心競爭力正在隨著市場發展而漸漸失去優勢。

　　盈利主力地區深圳銷售額占比下降

　　2018年，龍光地產實現合約銷售面積440萬平方米，合約銷售額約人民幣718.03億元，較上年增長約65.4%。公司實現收入441.37億元，歸母凈利潤為82.88億元。

　　分區域來看，深圳的合約銷售金額最高，在整體銷售額中占比34.4%。而2016-2017年，深圳市的合約銷售額占比分別為44.1%、40.1%。曾經因為重倉深圳，給龍光地產帶來了不俗的收益，但隨著公司銷售規模的增長，深圳的銷售額占整體銷售額的比例卻連續兩年發生下滑。

　　從土儲來看，2018年，龍光地產透過公開市場招拍掛的方式新獲取項目32個，總建筑面積為747.39萬平方米。粵港澳大灣區新獲建面為498.38萬平方米，其中，深圳的新增建面僅為7.91萬平方米。

　　截至2018年底，龍光地產土地儲備的總建筑面積約為3626.13萬平方米，其中，粵港澳大灣區占比62.3%，深圳占比為5.3%。而在2016年底的時候，龍光地產的土地儲備中，深圳的土儲占比為40%。

　　深圳地區銷售占比的下滑、深圳土儲占比僅剩個位數，這或許也是公司此次迫切補充深圳土儲的原因。這對于主耕粵港澳大灣區、尤其是深圳的的龍光地產來說，顯得尤為重要。

　　嚴躍進表示，“對于此類土拍來說，樓板價很高，自然也使得后續地塊項目開發的壓力增大，同時這也使得當前此類房企需要加快融資，進而改善未來項目的融資環境。類似拍地至少說明了一個心態，企業必須拿地和加快土地儲備工作，這是最基本的工作。當然后續預計在開發過程中，若是有資金壓力，或也會有導入聯合開發或股權合作的模式。”

　　嚴躍進還稱，“對于龍光來說，其在深圳等市場有較好的深耕，但類似城市政策管控是比較嚴厲的，實際上也會對具體項目的去化和盈利等形成制約。同時周邊競爭類的項目還是比較多，這也是需要注意。”

　　積極培育新的增長點

　　隨著進入粵港澳大灣區“搶食”的規模房企越來越多，深圳住宅地塊供應愈加稀缺，拿地壓力并不樂觀，舊改項目也逐漸成為房企補充土儲的重要手段。

　　龍光地產表示，城市更新項目現是公司于大灣區內補充土儲的重要來源。2018年，公司成功孵化珠海 ? 玖龍匯和佛山禪城 ? 綠島湖項目，這兩個項目從拿地到成功孵化僅用了不到 1年半時間。截至2018年末，這兩個項目還未貢獻收入。

　　此外值得一提的是，在城市更新項目方面，粵港澳大灣區已盤踞著佳兆業等“舊改”大戶，競爭壓力不算小。

　　并且，舊改項目往往融資規模較大、動拆遷成本高、周期較長。這也會對企業的現金流提出更高的要求。

　　這兩年，龍光地產的融資節奏有所加快，2014、2015年，龍光地產均在年內進行了兩次融資，分別獲得資金凈額約人民幣33.84億元、49.50億元。2016年，公司發行了本金總額為人民幣74億元的公司債券；2017年，公司成功發行了四批本金總額為11.06億美元的優先票據；2018年則發行了六批14億美元的優先票據及一批2億新元的優先票據。

　　2016年及2017年，公司的融資成本即票據利率均不到6%，而2018年，公司所發行的六批票據利率均超6%，最高的一批達8.75%。

　　此外，龍光地產也在積極培育新的增長點，2018年，公司在上海相鄰的嘉善和吳江一共拿了三幅地，策略性布局環上海一小時都市生活圈。

　　不過，據介紹，按照發展戰略規劃，未來龍光地產投資發展的重點還是聚焦粵港澳大灣區，而環上海一小時都市圈主要作用是補充銷售規模和平衡業務布局，未來該區域的銷售規模占比不超過公司總體銷售額的10%。

責任編輯：公司觀察