180億市值、1400億負(fù)債！四川“地產(chǎn)一哥”千億夢(mèng)碎

　　來源： 野馬財(cái)經(jīng) 

　　原創(chuàng)： 野馬稿王

　　對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)，千億是個(gè)坎。邁過這個(gè)坎，就能加入地產(chǎn)一線企業(yè)，榮登TOP榜。四川富豪、藍(lán)光發(fā)展的掌門人楊鏗做了近30年的地產(chǎn)生意，也一直喊著要沖入地產(chǎn)千億俱樂部。

　　誰能想到，2018年藍(lán)光發(fā)展銷售收入未過千億，負(fù)債卻搶先一步破千億。市值僅180億元，負(fù)債卻達(dá)千億！藍(lán)光發(fā)展在踐行著何謂“自我燃燒”式發(fā)展……

　　9月24日晚間，藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）發(fā)布公告表示，旗下全資子公司重慶中泓17.8億元收購重慶華景域100%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊髮@得重慶華景域目標(biāo)地塊的全部開發(fā)建設(shè)權(quán)。 

　　這也意味著，作為四川的地產(chǎn)一哥，藍(lán)光發(fā)展再啟擴(kuò)張。

　　17.8億買0收入公司，坐穩(wěn)四川地產(chǎn)一哥

　　藍(lán)光發(fā)展的這起收購，最大的亮點(diǎn)還是被收購公司。公告顯示，重慶華景域在2018年的營收為0，且虧損4310萬元，而凈資產(chǎn)僅為3808萬元。但是藍(lán)光發(fā)展子公司此次收購重慶華景域100%股權(quán)的對(duì)價(jià)是17.8億元，其中包括 6.7億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并承擔(dān)11.09億元的債務(wù)。

　　圖片來源：藍(lán)光發(fā)展公告

　　耗資17.8億元卻收購一家收入為0的公司背后，藍(lán)光發(fā)展更看重的是重慶華景域的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。公告顯示，重慶華景域在2017年獲得了重慶市兩江新區(qū)約309畝地的使用權(quán)，并且已經(jīng)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，面積合計(jì)約43.5萬平方米。

　　有這些地，意味著在四川發(fā)家的藍(lán)光發(fā)展，更是坐穩(wěn)了四川地產(chǎn)一哥之位。

　　其實(shí)在主營業(yè)務(wù)拓展之外，藍(lán)光發(fā)展在資本市場(chǎng)也是動(dòng)作頻頻。

　　今年3月，藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)公司——嘉寶股份申請(qǐng)港股上市，被證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。一旦嘉寶股份港交所上市成功，意味著內(nèi)地房企旗下的物業(yè)管理企業(yè)港股“軍團(tuán)”再添一員。

　　其實(shí)在申請(qǐng)港股上市之前，嘉寶股份就曾于2015年掛牌新三板，彼時(shí)新三板門檻較低，物業(yè)公司掛牌新三板更是當(dāng)時(shí)的“盛事”。掛牌當(dāng)年，嘉寶股份累計(jì)融資1.2億元，次年再次融資3910萬元。

　　手里有了錢，嘉寶股份立刻開始買買買。招股書顯示，從2016年到2018年，嘉寶股份的收購次數(shù)達(dá)7次，累計(jì)花費(fèi)資金約3億元，其中包括：2016年，以1.04億元收購國嘉物業(yè)；2017年，以6000萬元收購杭州綠宇76%的股權(quán)；2018年，以5200萬元收購成都東景65%的股權(quán)。

　　一方面通過頻繁的收購，擴(kuò)大了資本版圖。另一方面，融資收購又增加了營收壓力。數(shù)據(jù)顯示，不論毛利率還是凈利潤，從2017到2018年，嘉寶股份均呈下降趨勢(shì)。

　　嘉寶股份在財(cái)報(bào)中解釋，這是因?yàn)樗召徆镜拿室约捌骄飿I(yè)管理費(fèi)降低導(dǎo)致的。

　　不過在頻繁收購后，營收不利，負(fù)債問題又接踵而至。財(cái)報(bào)顯示，2017年，嘉寶股份的資產(chǎn)負(fù)債率是58.6%，到2018年已經(jīng)上升至63%。

　　最終2018年7月26日，嘉寶股份從新三板摘牌。對(duì)于嘉寶股份的摘牌，有相關(guān)人士分析，融資能力是重要原因，新三板對(duì)于公司融資的限制相對(duì)較大，企業(yè)沒辦法短時(shí)間快速融資。相比之下，港股上市的優(yōu)勢(shì)明顯，不僅估值高，而且融資相對(duì)容易。

　　嘉寶股份在從新三板摘牌后，僅過去4個(gè)多月的時(shí)間，就馬不停蹄地“備戰(zhàn)”港股，提前進(jìn)行了調(diào)整經(jīng)營范圍、更名等一系列動(dòng)作。

　　此外，今年5月，藍(lán)光發(fā)展旗下的另一家公司——迪康藥業(yè)，也宣布闖港股。不過說起迪康藥業(yè)，還有另外一段往事。

　　賣房30年，差點(diǎn)沖千億

　　藍(lán)光發(fā)展是一家地產(chǎn)企業(yè)，為何旗下會(huì)有醫(yī)藥公司呢？這還要從藍(lán)光發(fā)展的上市說起。

　　藍(lán)光發(fā)展的實(shí)控人是楊鏗，1961年出生于四川。楊鏗的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷相對(duì)簡單，18歲加入成都工程機(jī)械集團(tuán)上游機(jī)械廠，工作十多年后，30歲的楊鏗離職創(chuàng)辦了四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)公司，也就是藍(lán)光發(fā)展的前身。通過做電腦城開發(fā)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。

　　2005年，成都舊改，趕上機(jī)遇的藍(lán)光發(fā)展迅速。到2008年，藍(lán)光發(fā)展開始考慮上市，于是上市公司迪康藥業(yè)成了楊鏗的備選項(xiàng)。當(dāng)時(shí)迪康藥業(yè)因?yàn)檫B續(xù)虧損被ST，已經(jīng)落魄到股份被公開司法拍賣。于是藍(lán)光集團(tuán)3.3億拿下迪康藥業(yè)29.9%的股權(quán)，這也為藍(lán)光發(fā)展借殼上市做好了鋪墊。

　　然而藍(lán)光發(fā)展真正上市要在7年以后，期間因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列針對(duì)地產(chǎn)公司上市的新標(biāo)準(zhǔn)，并且對(duì)地產(chǎn)企業(yè)借殼上市進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，而藍(lán)光當(dāng)時(shí)的土地儲(chǔ)備也嚴(yán)重不足。有數(shù)據(jù)顯示，2008年左右，藍(lán)光發(fā)展的土地儲(chǔ)備為450萬平方米，如果要上市，明顯不夠。

　　于是從2008年到2015年左右，藍(lán)光發(fā)展開始瘋狂拿地，為上市鋪路。野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）不完全統(tǒng)計(jì)，2013年到2014年藍(lán)光發(fā)展耗資200多億拿地，到2015年，甚至溢價(jià)123%拿下了合肥的地王項(xiàng)目。

　　事實(shí)證明，藍(lán)光發(fā)展的提前儲(chǔ)備是正確的。2015年，手握“殼”資產(chǎn)——迪康藥業(yè)長達(dá)七年之久的藍(lán)光發(fā)展終于上市了，這也被稱作當(dāng)年的“地產(chǎn)開閘第一股”。

　　所以如今迪康藥業(yè)在港股再上市，是屬于分拆出醫(yī)藥業(yè)務(wù)單獨(dú)上市。目前僅公布了上市意圖。如果迪康藥業(yè)和嘉寶股份均成功沖刺H股，楊鏗將成為手握3家上市公司的又一地產(chǎn)大佬。

　　2010年到2017年，是中國地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代。在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年，楊鏗應(yīng)該對(duì)這種趨勢(shì)早有判斷。早在2012年，在地產(chǎn)行業(yè)還沒什么名頭、營收剛破百億的藍(lán)光發(fā)展，就先知先覺地表示，要以60%的年復(fù)合增長率，完成“9年1000億”的銷售目標(biāo)。

　　早點(diǎn)加入地產(chǎn)千億俱樂部，是藍(lán)光發(fā)展的目標(biāo)，不過2018年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售金額 855 億元，雖然同比增長47%，不過距離千億俱樂部還是差了一點(diǎn)。

　　180億市值，1400億負(fù)債

　　不過2018年，藍(lán)光發(fā)展財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)整體是健康的，營業(yè)收入308.21億元，同比增長25.53%；歸母凈利潤達(dá)到22.24億元，同比增加62.91%，業(yè)績“飄紅”。

　　對(duì)于藍(lán)光發(fā)展的快速發(fā)展，其中一個(gè)動(dòng)力就是高負(fù)債。因?yàn)槭墙铓ど鲜?，所以藍(lán)光發(fā)展陷入一種惡性循環(huán)——通過負(fù)債進(jìn)行融資。

　　從2015年上市以后，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）不完全統(tǒng)計(jì)，藍(lán)光發(fā)展通過上市平臺(tái)累積直接融資逾200多億元，間接融資逾300多億元。其負(fù)債率更是從2015年的109.16%飆升至2017年的154.47%。

　　而2018年年報(bào)顯示，藍(lán)光發(fā)展的賬面貨幣資金是251.87億元，短期借款達(dá)83.22億元，長期借款224.48億元，應(yīng)付債券160.82億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.04%。同期負(fù)債總計(jì)1237億。

　　到2019年上半年，資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，為81.31%，但是總負(fù)債依舊增加為1427億元。

　　圖片來源：藍(lán)光發(fā)展2019半年報(bào)

　　雖然地產(chǎn)公司負(fù)債高是行業(yè)常態(tài)，但是藍(lán)光發(fā)展182億的市值（9月26日數(shù)據(jù)）卻有上千億的負(fù)債，不得不說，這是籠罩在藍(lán)光發(fā)展頭上的陰影。

　　負(fù)債增加背后，藍(lán)光發(fā)展的融資成本在增加，2018年報(bào)顯示，其平均融資成本為7.54%，相比2017年的7.19%在上升。

　　此外，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光發(fā)展當(dāng)初借殼上市時(shí)的土地儲(chǔ)備問題，如今依舊是其困擾。2018年，藍(lán)光發(fā)展土地儲(chǔ)備建筑面積為1455萬平方米，而其2019年自有房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃開工面積是 1800 萬平方米，超過了現(xiàn)有土地儲(chǔ)備。

　　在發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，楊鏗也想通過多元化發(fā)展來鞏固側(cè)翼，先后推動(dòng)了3D生物打印以及醫(yī)藥業(yè)務(wù)。其中醫(yī)藥業(yè)務(wù)主要來自迪康藥業(yè)，不過迪康藥業(yè)的業(yè)績并不亮眼，2018年實(shí)現(xiàn)營收10.14億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤0.9億元。相比藍(lán)光發(fā)展308.21億元的總營業(yè)收入，占比很小。

　　而3D打印，在2015年提出時(shí)曾轟動(dòng)一時(shí)，卻至今未見進(jìn)展，不過數(shù)據(jù)顯示3D打印相關(guān)業(yè)務(wù)凈虧損3041萬元。

　　如今，楊鏗手中的籌碼主要就是旗下兩家公司——嘉寶股份和迪康藥業(yè)在港股的上市情況了。你覺得藍(lán)光發(fā)展2019年能沖入千億俱樂部嗎？

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責(zé)任編輯：陳志杰