機構：中銀國際

我們判斷2019年房地產行業政策及融資環境有較明顯改善，區域市場將呈現需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大，弱市下龍頭強者恒強。我們認為2019年的地產板塊看點在于：

1）調控政策總基調不變，因城施策持續落地，貨幣政策邊際改善；

2）銷售下行壓力加大，去杠桿緩和或支撐需求；

3）開發投資彰顯韌性，竣工增速或將回升，融資端邊際改善；

4）行業集中度持續提升，龍頭房企銷售高增鎖定業績，迎估值切換。我們維持板塊強于大市評級，建議積極關注政策及融資環境變化。支撐評級的要點

政策端：調控總基調不變，邊際放松可期。2018下半年以來，房地產調控政策仍堅持“房住不炒”的總基調，但由于經濟下行壓力加大，部分地區、部分政策出現松動。我們認為在經濟形勢發生變化的背景下，房地產調控不再是政策矛盾的焦點，而以“六個穩定”為核心的穩經濟目標為新的政策主導方向。同時，因城施策被給予更大肯定，未來預計將有更多城市進行政策微調。城鎮化的繼續推進及人才新政陸續出臺落地，將激發二線城市釋放需求與活力。

銷售端：下行壓力加大，去杠桿緩和或支撐需求。2018年下半年以來，全國樓市明顯降溫，單月銷售面積同比增速已自9月起連續3個月負增長，分別同比下降3.5%、3.1%和5.1%。并且行業平均去化率已從年初高點下降至60%以下。結構上來看，一二線城市成交量低位復蘇，我們預計未來隨著基數效應的回落和供貨能力的持續釋放，一二線城市或為增長重要積極因素。三四線城市受到棚改政策暫緩影響，預計成交將大幅下滑。中期來看，“去杠桿”轉為“穩杠桿”及按揭利率見頂回落或將刺激需求，拉動銷售額及去化率。

供給端：土地市場轉冷，投資增速下臺階。2018年投資持續保持高位但增速下滑，其中新開工和施工均保持高速增長，竣工卻大幅下降，主要由于在“低庫存+緊資金”背景下，房企持續加快開工補貨、加快銷售回款，同時降低預售后施工強度來減少現金流出。下半年以來，土地市場熱度驟降，流拍率創新高、溢價率下行，三四線成交斷崖尤為明顯。隨著全國樓市降溫，庫存去化速度有所減慢，去化周期拉長。但同時，2018年房企到位資金增速回升，行業流動性邊際改善，優質房企融資渠道進一步拓寬，有助于拉動2019年投資，并促進融資集中度進一步提升。

公司端：行業集中度持續提升，積極推薦龍頭。今年TOP50房企的銷售規模占比已過半，隨著明年行業進入調整周期，我們認為龍頭房企的市占率將進一步提升。從估值來看，當前地產板塊整體無論絕對估值還是相對估值均處于歷史低位，業績保障度創十年新高，同時普遍超過3%的分紅率也具有吸引力，預計2019年板塊持倉比例將提升。目前行業利潤率處歷史較高水平，隨著限價政策及高價拿地的項目進入結算期，利潤率有下行可能性。

評級面臨的主要風險

三四線城市在棚改政策調整后銷售及投資下滑幅度超預期；行業流動性未見明顯改善及融資集中度提升背景下，中小型房企面臨較大現金流壓力。

重點推薦

龍頭房企：推薦保利地產、招商蛇口、新城控股；

區域房企：推薦華夏幸福、榮盛發展，關注華發股份、金科股份；

建議關注高成長性房企：陽光城、中南建設。