終過聆訊的大唐與暫時(shí)擱淺的實(shí)地，中小房企赴港IPO的喜與悲

　　正當(dāng)市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為中小房企IPO會(huì)繼續(xù)膠著時(shí)，大唐地產(chǎn)，這家屢屢沖關(guān)失敗的房企卻冷不丁地通過了港交所的聆訊。

　　在大唐地產(chǎn)之前，今年已有金輝、祥生、上坤等5家房企搶先一步登陸資本市場(chǎng)。盡管看似是一個(gè)窗口期，但依然有多家房企被阻攔在IPO的大門外。典型的例子是實(shí)地地產(chǎn)，這家今年5月首次遞交招股書的房企，在近期招股書失效之后尚未更新招股書，暫時(shí)無緣資本市場(chǎng)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一輪房企上市潮與之前的有所不同，多數(shù)中小房企是為了“續(xù)命”而非擴(kuò)張。當(dāng)房企的融資環(huán)境不景氣，IPO是它們僅剩的獲取資金的渠道，這一線生機(jī)，必須好好抓住。但通關(guān)之路，必然遍布荊棘。

　　中小房企IPO闖關(guān)難

　　盡管近年來房企赴港IPO的通過率有所提高，但今年以來在港交所IPO的房企中，多次交表其實(shí)是“常態(tài)化”操作。

　　值得一提的是，昨日（11月25日）港交所披露通過聆訊的大唐地產(chǎn)是三戰(zhàn)IPO歷時(shí)12年。早在2008年前后便已經(jīng)傳出赴港股上市計(jì)劃的大唐地產(chǎn)，時(shí)隔10年后的2019年12月才首次向港交所遞交招股書，但于今年5月28日失效；時(shí)隔三天后的5月31日，大唐地產(chǎn)再次向港交所遞交了招股書，終獲通過。

　　此外，今年已成功上市的5家房企中，匯景、上坤、港龍和金輝都是二次交表通過聆訊，僅有祥生是一次交表并順利登陸資本市場(chǎng)，祥生也是最后一家上市的30強(qiáng)房企，這或許為它加分不少。11月19日通過港交所聆訊的領(lǐng)地集團(tuán)，同樣經(jīng)歷過兩次交表。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至今年11月24日，目前仍在排隊(duì)赴港上市的房企尚有8家（含招股書已過期），其中有多家企業(yè)都是經(jīng)過二次遞表尚未完成IPO。如三巽控股，今年10月27日已是第三次向港交所提交招股書。

　　縱觀近期意圖IPO的房企，較為鮮明的特點(diǎn)是：銷售規(guī)模小、資金壓力大，如果按照新近對(duì)房企的規(guī)束“三道紅線”（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍）來衡量，多數(shù)房企也不在安全范圍內(nèi)。

　　這或許是更多房企還在資本市場(chǎng)門外踟躕的原因。“資質(zhì)好的，早就上了，上得晚的或多或少存在這樣或那樣的問題，典型特征是規(guī)模相對(duì)較小，規(guī)模是近幾年才成長(zhǎng)起來的。”明源地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　以11月20日招股書失效的實(shí)地地產(chǎn)為例，據(jù)招股書披露，這是一家規(guī)模近幾年躍升迅猛的房企。不僅如此，實(shí)地地產(chǎn)也對(duì)外宣稱，今年前10個(gè)月以350萬平方米的拿地面積排在行業(yè)第42位，以85億元的拿地金額排名行業(yè)第77位，以此來顯示其在規(guī)模上的追求。

　　但對(duì)于中小房企而言，當(dāng)下擴(kuò)張很難說是一個(gè)正確的選擇。實(shí)地地產(chǎn)目前的債務(wù)狀況并不樂觀，據(jù)招股書披露，實(shí)地地產(chǎn)凈負(fù)債率超過200%，其現(xiàn)金短債比也小于1，償債可謂壓力山大。

　　“一般能上市的房企要有一定的土地儲(chǔ)備，例如至少按照目前的開發(fā)規(guī)模來說土地儲(chǔ)備要夠2~3年。如果一直上市不成功，可能因?yàn)闉榱松鲜卸?gòu)買較多的土地儲(chǔ)備，但是錢又沒有融到，導(dǎo)致資金鏈條緊繃。”香港匯生國(guó)際融資有限公司CEO黃立沖表示。

　　李誠(chéng)是一家中小房企的中層管理者，他所在的房企目前也正在IPO的過程中，他對(duì)未來的房企IPO也持較為悲觀的態(tài)度。

　　李誠(chéng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的問題，目前仍在排隊(duì)的房企主要是集中在行業(yè)排名30~60之間，個(gè)別的更靠后。

　　“這些企業(yè)面臨的問題都類似，就是融資成本大，銷售數(shù)據(jù)也不大好看，甚至是‘三條紅線’全踩了，因此難免會(huì)在數(shù)據(jù)上注水，交易所就會(huì)非常小心謹(jǐn)慎的，未來上市窗口還可能會(huì)越來越窄。”李誠(chéng)續(xù)稱。

　　IPO不成的N種結(jié)果

　　描摹完這一批赴港IPO房企的鏡像，資本市場(chǎng)對(duì)他們采取謹(jǐn)慎的態(tài)度也能夠理解。

　　但如果融資渠道沒有辦法打通，這些房企的宿命會(huì)是什么？

　　“這些企業(yè)著急上市，主要也是為了募集資金，如果一直不成功，則可能因?yàn)橘Y金、規(guī)模而進(jìn)入更壞的循環(huán)，從而面臨掉隊(duì)的壓力。”李誠(chéng)認(rèn)為。

　　這是不爭(zhēng)的事實(shí)。中小房企獲取資金的渠道遠(yuǎn)不如大房企豐富，尤其受到近兩年不少中小房企債券違約的影響，金融機(jī)構(gòu)會(huì)更謹(jǐn)慎地對(duì)待他們。

　　一位龍頭央企的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“三條紅線”之后，充足的優(yōu)質(zhì)糧草和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，能夠引導(dǎo)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者給予積極評(píng)價(jià)，有利于公司的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

　　上述央企人士指出，“更低的（融資）成本意味著更多的選擇機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力將更強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)土地的獲取將更有比較優(yōu)勢(shì)。”

　　但這些優(yōu)勢(shì)，中小房企并不能夠享有。IPO之外，他們通常只有高息發(fā)債或者信托融資的籌錢路徑，但這有如“飲鴆止渴”，在行業(yè)普遍利潤(rùn)率下滑的情景下，房企更可能被拖入深淵。

　　因此，如果IPO一直停滯不前，對(duì)這些中小房企的打擊將會(huì)滲透到方方面面。

　　艾振強(qiáng)則向記者分析指出，“上市需要做很多工作，也要付出不少成本，如果沒成功，顯性的損失就是為上市準(zhǔn)備付出的成本，潛在的損失就是打擊內(nèi)部士氣，資本市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)生負(fù)面評(píng)價(jià)以及融資更不易。”

　　是故，這最后的打開融資大門的機(jī)會(huì)是不容有失的。為了能夠最終拿到通往資本市場(chǎng)的金鑰匙，所有排隊(duì)的房企都在默默地努力中。

　　“目前我們主要做的工作就是，在融資方面更加優(yōu)化，以及嚴(yán)控項(xiàng)目的違規(guī)情況，控制整體的成本。”作為一家小型房企總部管理層的林旭告訴記者，他所在的房企也在正排隊(duì)IPO的過程中。

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責(zé)任編輯：逯文云