碼農造“神盤”——互聯網人20年買房故事

　　經濟觀察報 記者 陳月芹

　　北京樓市打破多年沉寂，是從2020年8月開始的。地處北京昌平東小口鎮的綠城奧海明月，剛好趕在那時開盤，踩對了節奏就成了網紅盤，至今累積賣出上千套房子。由于西向中關村東升科技園，其中七成左右客戶是“碼農”。

　　同花順數據顯示，當月北京商品住宅銷售面積為99.3萬平方米，創下2017年以來單月銷售面積新高，9月破了100萬平方米，12月112.9萬平方米成交量刷新2016年來的紀錄。

　　據統計：今年1月北京住宅成交前三甲奧森one、嵐山悅府、奧海明月的購房客戶中，有七成為互聯網科技從業人員；華樾國際、華樾北京等項目成交客戶中，阿里和美團等IT企業的員工占了四成。這一波，“碼農”們的貢獻功不可沒。

　　根據著名互聯網公司百度的產品——百度百科的解釋：碼農是指編碼的農民，最開始這是程序員的自嘲，后來又被泛指互聯網科技公司的員工。其實相比同齡人，他們大多收入不菲，如果有公司股權，身價就更可觀了。

　　事實上，每一波IT產業的迭代，不僅牽引著一個城市乃至整個國家經濟，更會攪動產業聚集的區域樓市。從PC時代開始，電商、共享經濟、互聯網金融、短視頻，多是如此。為數龐大的碼農，由此成為房地產從業者最關注的群體之一，這種關注在中國互聯網之都北京尤為密切。

　　而今，開發商又要開始研究新一波浪潮了。

　　2月5日，快手上市，除了讓程一笑和宿華兩位80后創始人身家暴漲，也讓4551名快手持股員工的人均身家達到3445萬港元（按快手3月4日收盤價計算）。5個月后，快手員工們手上的股票鎖定期結束可以變現。

　　一位快手員工告訴經濟觀察報，他在快手工作3年多，持有股票價值近3000萬元，扣除45%的個人所得稅，到手約1650萬元。變現后，他的選擇非常明確：買房。

　　3月4日晚，有消息稱百度獲得香港二次上市批準，集資規模最多50億美元。整個2021年，已有字節跳動、滴滴出行、商湯科技、知乎、猿輔導等互聯網企業傳出上市計劃。對那些深諳北京樓市變遷的房地產老人來說，又將是充滿想象的一年。

　　碼農成就銷冠

　　奧海明月樓盤同位于東小口板塊，是朝陽、海淀、昌平三區的交匯處，西有中關村、西二旗，東有望京。區域5年未供地，市場早已嗷嗷待哺，又因為是限競房（售價受到政府明確限制的商品房），均價5.4萬元/平方米，吸引了大量周邊互聯網產業客群。

　　綠城奧海明月的一位置業顧問陳慧，從去年9月至今，共賣出了超百套房子給“碼農”們。由于項目面向的客群大多來自“互聯網大廠”，讓陳慧蓄客時駕輕就熟，往往只需要隨口問一句，“您是從哪過來的，平時在哪上班”，大致便知道客戶的工作生活圈子。

　　據她的統計，超百套房子，阿里、騰訊和快手員工購買140平方米的大戶型居多，年齡在30歲上下；百度員工則主要購買了88、110平方米的中戶型，購房者更年輕化，最小的僅24歲；而65平方米的小戶型成交中，網易、新浪、美團員工占了大多數。

　　一位30歲出頭、入職快手近3年的購房者，來訪當天便跟陳慧簽下了一套140平方米的大戶型，還介紹了兩位同事各買了一套，均是3天內付完首付款。當陳慧驚訝于客戶的購買力時，卻得到了略顯“凡爾賽”的答復——“如果我早進快手一年，我們就不會在這里相遇。”原來他2017年以前入職的同事們分得期權較多，上市后相約看房都是總價千萬以上的改善盤，甚至別墅。

　　慢慢地，陳慧練就了一眼識別“碼農”的技能，外觀上看三點——格子衫、戴眼鏡、發量較少，談吐上話少低調、簡單直接。此外，由于同個辦公室、同級別同事的年薪相近，且不忌諱談論買房投資的話題，買房之后老帶新效應明顯。陳慧記得有一個客戶，定房后建微信群，拉上了后廠村地區的同事、同學、前同事等近200人，分享買房攻略。

　　春節前一周，陳慧接到了一個百度客戶，看房第二天便定房付款。陳慧好奇地問著急買房的原因，客戶才解釋：“因為下周公司要發年終獎了，他們（同事）一發就發幾十萬，肯定有一批人要跑來買房，我要趁他們來之前把房趕緊買了。”

　　碼農們買剛需盤的需求很簡單，總價夠得上，位置距離公司近，付款上車十分果斷。開年2個月內，陳慧共成交了33套，其中19套是“一見鐘情”，即到售樓處當天便定房。

　　多位置業顧問向經濟觀察報表示，碼農成為買房主力，還有一個原因是比起其他行業，互聯網公司能幫助員工解決戶口或工作居住證。戶口政策逐步收緊，非京籍買房條件需在北京交5年社保，但許多互聯網公司內部排隊申請工作居住證，一般需要半年至一年，最快的只需兩個月。部分公司會給員工提供約40萬元-60萬元的免息或低息貸款，作為員工購房福利。

　　初代神盤

　　北京互聯網產業大致分布在四大板塊：騰訊（北京）、聯想、小米、百度、網易、快手、新浪從原來的中關村北上，扎堆在后廠村板塊；阿里、美團、陌陌抱團在望京；京東選擇從中關村南下，在亦莊一枝獨秀；字節跳動、商湯、愛奇藝等仍留在中關村。

　　上世紀90年代，坐擁清華、北大等高校資源的中關村地區，被視為中國“新經濟”的窗口，也是最早一批高科技公司的發家地，聯想、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京東等巨頭均誕生于此。

　　一個位于海淀五道口“宇宙中心”項目華清嘉園，當時匯聚了北京頂級高校青年的靈感，與中關村初代互聯網公司勃發的野心，被稱為“民間硅谷”。2006年前后，這里誕生了一批互聯網早期創業公司，批量走出了美團王興、字節跳動張一鳴、快手宿華、美麗說和HIGO徐易容、暴風影音馮鑫等一群互聯網創業者。

　　建于1994年華清嘉園，由華遠地產開發，其一期開盤時間是2000年，彼時開盤價4500元/平方米，次年二期開盤價漲到7000元/平方米。20余年過去，歸屬于老舊小區的華清嘉園均價仍在12萬元至15萬元，很長時間都是北京樓市的標桿。

　　而海淀萬柳區域的萬城華府項目，也因為中國商業教父、第一代科技企業家柳傳志曾經做過業主，而成為售樓員津津樂道之處。萬城華府在當地的知名度很高。萬柳周邊居民至今還說：“如果你看到萬柳附近的中介都站到街上發廣告單，這就說明萬城華府出房子了”。

　　現任華樾北京、華樾國際營銷負責人焦亞洲，17年前恰好在萬城華府擔任銷售員。據焦亞洲回憶，請柳傳志去看項目，還是通過萬柳地區另外一個樓盤的銷售員，才拿到他的聯系方式。

　　當時焦亞洲的上司、萬城華府的項目總鄂俊宇，2020年2月份還曾發朋友圈追憶“華府記憶”。17年前的“非典”時期，鄂俊宇正與美國設計師閉關研究產品定位和方案設計。

　　這個項目地塊位于昆玉河畔，毗鄰三山五園，中關村的日漸崛起，讓鄂俊宇立志要把它打造成北京西部精品項目。在產品設計上，20萬平米全做成300平米以上的戶型，把塔樓做成一層一戶的豪宅，開啟了北京市場大平層產品的先河。

　　精耕細作的產品主義也讓互聯網初代大佬、金融高層、煤老板們紛紛為萬城華府買單。為了吸引京城豪宅客群，萬城華府主打圈層營銷。為了拓客，項目附近的萬柳高爾夫球場是萬城華府的長期巡展點，“萬柳高爾夫球場的會員基本都是北京西邊的新貴，我們去那贈送客戶高爾夫球、舉辦晚宴等，順帶讓銷售將會員們請到項目，留下電話，再追訪，以此成交了很多房子。”焦亞洲的記憶里，那是一段只要勤快就能當上“銷冠”的日子。

　　西北“旺”了

　　隨著互聯網公司的壯大，中關村租金居高不下，新辦公樓資源越來越少，難以承載眾多企業的快速擴張。

　　2009年，百度成為打頭搬入上地地區的互聯網公司，入駐“搜索框”大廈，周邊的鵬寰大廈、奎科大廈、首創空間大廈也都留下過百度的痕跡。2014年，百度科技園在“搜索框”大廈向西3公里的后廠村落地。

　　此后，滴滴、網易、騰訊等大佬紛紛北上，將總部或北京分公司從中關村搬到了西二旗、上地和西北旺。2016年，扎根中關村核心區的20年的新浪也來了。

　　海量碼農們的到來，讓北京的西北角“旺”起來了。

　　IT產業在西二旗、后廠村蓬勃發展，互聯網公司市值持續走高，一大批高管、精英拿著高薪，卻沒有地方消費。或許是提早嗅到大廠北上的信號，2008年，融創中國孫宏斌聯手首鋼地產，以20.1億元拿下了北五環外的西北旺地塊。3年后，西山壹號院入市，與百度科技園、騰訊北京總部僅一墻之隔。

　　西山壹號院瞄準了互聯網新貴們強大的購買力，在戶型設計上，300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居，其產品尺度在當時整個北京市場并不多見。

　　至今，百度、騰訊大樓的員工們，向西眺望百望山的晚霞，常常都能俯瞰到西山壹號院。周圍的二手房中介們常常將小區內住著什么人，當成營銷說辭。一度，還成為了后廠村、西北旺碼農們口中計量財富的單位：快手上市后股價翻番，持股員工平均身家超3000萬港元，被戲稱“快手人手一套西山壹號院”。

　　一位中介告訴經濟觀察報，當下我們所熟知的互聯網新貴，許多都是小區業主。

　　后起之秀的小米，2010年最早在中關村銀谷大廈807室誕生，此后逐步搬家到卷石大廈、宏源大廈，再到五彩城大廈，又租了五彩城周圍4棟樓，5年間一年搬一次家。到了2019年9月，雷軍才帶領小米搬進位于上地的小米科技園。

　　在清河五彩城辦公的幾年間，小米與華潤置地結下了不解之緣，從一開始的寫字樓租客與房東，演變成業主與開發商，并在2018年升級為聯合拿地并進行產業合作的伙伴關系。“小米有大量高管住在萬橡府（橡樹灣第五期）。”一位華潤內部人士透露，小米剛入住五彩城最早的東區寫字樓時，和華潤簽了很多年的租賃協議，但當時的小米影響力并不大。隨著小米逐步壯大，以及華潤精耕細作的造城能力，把周邊的區域價值帶動起來了。

　　2018年11月，華潤置地和小米聯合體以26.57億元拿下了昌平區七里渠公建混合住宅用地，隨后定案名為萬橡華府。一位知情人士透露，萬橡華府將作為小米員工房，內部售價約在3萬元/平方米-4萬元/平方米之間，部分可對外出售。小米高管們對代建方華潤提出的需求是：希望把萬橡華府打造成像萬橡府一樣的房子，希望小米的年輕員工也能住上“萬橡府”。

　　望京分流

　　在北京，BAT中的B（百度）和T（騰訊）在后廠村，只有A（阿里巴巴）在東北五環的望京板塊。2015年，阿里在望京綠地中心C座安營。2019年12月，阿里北京新總部啟動建設，新總部位于來廣營東路，預計在今年8月結構封頂，2023年正式投入使用。美團、陌陌、優酷、攜程、360、58同城、雪球、百合網等亦扎根望京。

　　在阿里北京新總部啟動建設前兩個月，首開聯合金地拿下周邊一地塊，即是現在的華樾北京，項目于2019年12月首期開盤、次年4月加推，兩次均在1個多月內實現清盤。

　　距離阿里新總部800米，華樾北京客群中有4成是互聯網科技公司員工，其中阿里客戶占比超過20%。

　　瞄準阿里員工，是華樾北京的一大營銷方向，焦亞洲帶領的營銷團隊通過客戶調研，逐步了解了阿里員工的“錢包”。比如，總價約700萬元的房子，主要是阿里p6級別以上的員工在買。

　　整個望京5年沒有供貨，且項目是地鐵上蓋，區位和交通成為互聯網產業人口就近置業主要考慮的因素。“這些互聯網精英們大多都是90后，習慣了城市商圈的生活方式，且工作節奏大多996、007，不愿意花更多時間在通勤上。”上下班高峰有多堵？焦亞洲說了一個細節：到了晚上10點，互聯網白領們紛紛打卡下班，項目售樓處常常打不到車，滴滴打車排隊到100多號。

　　同是互聯網公司，但望京與西二旗的客群特性不盡相同。“西二旗偏科技類，而望京偏商業運營類，與碼農有所不同。”焦亞洲介紹，在華樾北京規劃設計階段，金地便著重突出項目兼有城市繁華區配套與小區內一方靜謐歸屬的立意。考慮到互聯網公司客戶多是海歸、精英，注重生活品質，項目更多地將心思用在打造園林上，啟用金地在西二環的頂豪產品金地華著原班設計團隊。

　　園林上增加了近2成的投入，但焦亞洲堅信，把成本花在客戶關注的地方，這些互聯網新貴們會愿意為之買單的。“這些互聯網年輕人，比如能夠在阿里做到p6以上的級別，幾乎都是行業佼佼者。”對他們而言，生活方式的吸引力是第一位的，而園林是生活方式的重要承載，“鋪一個草皮，項目也能賣，業主入住后最多自行添置家居提升幸福指數，但很難對綠化大動干戈。”焦亞洲解釋。

　　其后的銷售數據應證了焦亞洲及團隊的設想：互聯網客群對價格敏感度較低，客戶全搶最貴的樓層、戶型。“20多層的樓，每個樓棟最貴的次頂層、中高層一堆人搶，而最便宜的2、3層，便宜近50萬，卻是賣得較慢的。”

　　華樾北京還刷新了焦亞洲自己從業近20年的一個認知。由于二期開盤前突遇新冠疫情，售樓處關閉，部分客戶從未見過房子長什么樣，就遠程付完全款定房，互聯網、金融行業居多。“互聯網小精英們有一種認知，愿意相信互聯網上看到的東西，即使是買一個大幾百萬的房子。”“阿里人肯定不會在白天來簽約。

　　”針對互聯網人996、007的工作節奏，銷售人員租房也會離售樓處近一點，晚上12點下班是常態，甚至有很多IT人凌晨2、3點到售樓處看房、定房，售樓處24小時需有人值班。

　　新貴崛起與傳奇遠去？

　　互聯網行業在20年內寫就了一個個造富神話，胡森便是通過自身經歷，堅信互聯網能讓年輕人實現財富階層躍升的行業。

　　2008年，胡森碩士畢業后，放棄了國開行的offer，毅然加入騰訊做一名碼農。一年后，他決定北上，在朋友租住的回龍觀合租屋里蹭住了3個月。2010年，胡森選擇加入奇虎360，并在5年間從高級工程師到技術經理，再到技術總監的位置。

　　2014年，當胡森決定離職創業，賣掉奇虎360股票套現了1000萬元，這是他人生的第一桶金。這筆錢被胡森在東四、西二旗買入了3套房子，如今的價值翻了2-3倍。

　　幾次創業失敗后，2020年，胡森選擇回到西二旗的大廠，夢開始的地方，擔任中層業務管理者。除了薪資較高，胡森更看重的還是公司給予自己的權限，以及股票期權。

　　“程序員實現財富自由的路徑之一，便是加入獨角獸公司，拿到大量期權，并堅守到上市套現。”胡森說。

　　2021年，百度香港二次上市的腳步近了，知春路的字節跳動稱正考慮將部分業務上市，中關村的商湯科技、知乎，以及后廠村的滴滴出行等互聯網企業，前赴后繼地傳出上市計劃。

　　如若上市，又將有一批互聯網新貴期權變股票。

　　而當問起北京市場，能否再造類似過去橡樹灣、萬城華府、五礦萬科如園等“神盤”時，一位曾參與過橡樹灣項目的負責人表示很難，“不是市場購買力不足，也不是開發商產品功力退化了，是北京市場已經沒有大盤，且價格限制也要求開發商必須壓縮利潤、追求流速，抓緊回款。”“過去所謂神盤的成功，是把土地價值最好地展現出來。但在不同的城市發展階段，有關部門考慮的側重點會不同。比如當下，更重要的是剛需客能否上車。”該項目負責人說。

　　（胡森、陳慧為化名，實習記者蔡瑞對本文亦有貢獻）

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責任編輯：戚琦琦