原標題：領地控股沖刺港股IPO，經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)三年為負 來源：財聯(lián)社

　　文| 財聯(lián)社 記者王海春

　　繼金輝、上坤之后，四川房企領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”）日前向港交所遞交招股書，建銀國際為獨家保薦人。

　　在謀求規(guī)模快速擴張過程中，領地控股增加的不只是土儲，還有負債和融資成本。此外，該公司近三年凈利率、總資產(chǎn)回報率持續(xù)下滑，據(jù)招股書披露，2017年—2019年，其凈利率分別為12.2%、11.5%和8.9%，總資產(chǎn)回報率分別為4.0%、1.8%和1.6%。

　　“領地控股此前發(fā)展相對緩慢，但近幾年因?qū)σ?guī)模渴求度較高，其擴張腳步得以進一步加快。由于擴張速度較快，使得公司在這其間也積聚了不少問題，有待后續(xù)逐步解決。”上海一家房產(chǎn)機構分析師表示。

　　千億目標落空

　　公開資料顯示，領地控股成立于1999年4月，公司控股股東劉玉輝與其兄弟劉山、劉玉奇最早在四川開發(fā)地產(chǎn)項目。2006年領地將總部由樂山遷至成都，并于同年首次進入廣東。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，領地集團2017年以151.6億元的銷售額，排在全國第103位；2018年以235億元流量銷售額排在第92位，首次進入百強。

　　領地控股對規(guī)模的渴求，在銷售目標上體現(xiàn)得相當充分。該公司曾計劃2019年沖刺千億目標，但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年領地集團銷售額僅為247億元。2019年4月，該公司對外宣布了其新計劃：擬在2020—2021年實現(xiàn)千億目標。

　　“雖然領地2006年進入了廣東，但在很長的時間里，項目主要集中在四川，不過近幾年其擴張勢頭明顯加大。”前述上海房產(chǎn)機構分析師說。

　　目前，領地已完成在成渝經(jīng)濟帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)等地區(qū)的布局，項目涉及全國20余個城市。截至今年2月29日，領地控股總土地儲備約1331.5萬平方米。

　　近三年，領地控股收益、利潤波動較為明顯。2017年-2019年，其收益分別為53.38億元、45.14億元和75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元。 2017年-2019年，該公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。“毛利率波動， 主要是由于項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足，使得價格較低。”領地控股方面表示。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這與該公司布局有關。雖然領地控股近幾年擴張速度較快，但新投資的項目主要位于三、四線城市。招股書顯示，領地近幾年布局的城市包括河北的承德、張家口，河南的商丘、駐馬店，湖北的荊州，以及大灣區(qū)的惠州、佛山、汕尾等。

　　對于公司未來是否會加大核心二線城市的投資力度，或嘗試在未進入的一線城市布局，領地控股相關人士向財聯(lián)社記者回應，目前不方便解答，“正處于緘默期。目前公司戰(zhàn)略，暫未發(fā)生大的調(diào)整。”

　　“公司將繼續(xù)鞏固在西南部的市場地位。如有機會，也將提高在其他地區(qū)投資，如華東地區(qū)，并拓展至國內(nèi)更多的區(qū)域經(jīng)濟中心。”領地控股方面表示。

　　上海一家中型房企投資部經(jīng)理指出，全國化布局不能僅看量，還要看城市能級以及項目區(qū)位。

　　“一些三、四線城市房地產(chǎn)增速正在放緩，如果在這些城市布局的項目位置又并非特別好，不僅會影響資金回籠速度，也將影響到項目盈利，在毛利率等指標上會有所體現(xiàn)。”上述投資部經(jīng)理表示。

　　現(xiàn)金流承壓

　　招股書披露，領地控股2017年凈資產(chǎn)負債比率為60%，2018年升至110%后，該指標在2019年又進一步上升至140%。

　　“負債指標確有一些變化，但對比其它房企上市時的數(shù)據(jù)，相對并沒有那么高。”接近領地控股的一位人士表示。

　　領地控股招股書顯示，在銀行及其他借款利息這一項， 2017年為3.89億元，2018年增至6.69億元，2019年則達到14.45億元。

　　對于銀行及其他借款利息的快速增加以及融資成本的上升，領地控股解釋，主要與公司業(yè)務拓展所產(chǎn)生的財務需求相一致。

　　“項目的施工期未必與相關貸款的提取及還款時間相一致，且與項目相關的所有利息開支，并非都可以資本化。這使得我們在各期間的融資成本，會受到利息開支總額及在報告期內(nèi)資本化的利息開支金額影響，而出現(xiàn)變化。”領地控股方面表示。

　　而在擴張過程中，過去三年該公司經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)錄得負值。2017年-2019年，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-1.86億元、-42.88億元及-31.12億元。

　　分析人士指出，企業(yè)擴張期經(jīng)營活動現(xiàn)金流連續(xù)為負，較負債率攀升更值得關注。

　　“負債率高有多種因素，可以通過不同借新還舊或其它融資、財務安排來化解風險。但經(jīng)營現(xiàn)金流為負，反映出報告期內(nèi)擴張速度過快或?qū)ν馔顿Y支出規(guī)模較大，而通過經(jīng)營活動獲得的現(xiàn)金收入?yún)s少于支出規(guī)模，這可能也反映出企業(yè)在運營某些環(huán)節(jié)，存在不當之處。如果適逢市場處于波動期或外部融資受阻，企業(yè)現(xiàn)金流遲遲不能回正，在內(nèi)外部安排不當出現(xiàn)差池，可能會影響公司整體資金安全。”一家投資公司高層對財聯(lián)社記者表示。

　　對于現(xiàn)金流為負，領地控股坦陳，這主要由于公司持續(xù)增加物業(yè)開發(fā)活動，以及加強土地收購工作而導致經(jīng)營過程中動用了大量現(xiàn)金凈額。

　　而從短期還款的金額來看，至今年2月29日，公司應于一年內(nèi)償還的借款約55.26億元。

　　“我們或會因經(jīng)營現(xiàn)金流量為負，而需要獲得足夠的額外融資，以滿足融資需求、支持營運及公司擴張。如無法產(chǎn)生充足經(jīng)營現(xiàn)金流量，或無法獲得充足外部資金撥付經(jīng)營所需，公司流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。”領地控股方面在招股中表示。

　　此外，領地控股合營及聯(lián)營的企業(yè)曾出現(xiàn)過虧損。該公司披露，其在2019年錄得應占合營企業(yè)利潤380萬元，而于2018年錄得應占合營企業(yè)虧損3270萬元。該公司解釋，這主要受到徐州鳳鳴桃源及張家口垣郡滿庭芳園這兩個合營項目的影響。

責任編輯：張海營