原標(biāo)題：負(fù)債高企，四川家族小房企領(lǐng)地著急上市籌錢

　　這幾年，激進(jìn)擴(kuò)張、負(fù)債高企的中小房企都寄希望于港股上市打開融資通道，四川家族小房企領(lǐng)地也是其中一員。

　　4月9日，港交所公告了領(lǐng)地的招股書。招股書沒(méi)有公布領(lǐng)地的銷售額，根據(jù)克爾瑞2019年房企排行榜，領(lǐng)地集團(tuán)2019年流量銷售額為247.3億，位于排行榜的第96名。權(quán)益銷售額為226.7億，位于排行榜的第82名。

　　1999年，劉氏三兄弟創(chuàng)立領(lǐng)地，劉玉奇為領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁，劉山為領(lǐng)地集團(tuán)副總裁，劉玉輝為領(lǐng)地集團(tuán)董事長(zhǎng)，彼時(shí)三兄弟分別32歲、30歲和28歲。

　　去年9月，領(lǐng)地權(quán)力格局發(fā)生變化，大哥劉玉奇和二哥劉山退出董事會(huì)，只有弟弟劉玉輝還保留著董事長(zhǎng)的職務(wù)。彼時(shí)，成都行業(yè)人士稱，這是領(lǐng)地為了上市準(zhǔn)備做的權(quán)力分割。

　　根據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日，領(lǐng)地控股收益分別為53.39億、45.14億元及75.68億。其中，物業(yè)銷售收益占總收益比率超過(guò)98%，2019年物業(yè)銷售收益為74.52億。酒店業(yè)務(wù)收益為3710萬(wàn)，截止目前，領(lǐng)地控股經(jīng)營(yíng)三家酒店。

　　利潤(rùn)率方面，招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領(lǐng)地控股毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。2017年、2018年及2019年，凈利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。2019年毛利和凈利雙雙下滑，且低于同行。

　　利潤(rùn)率表現(xiàn)不佳，領(lǐng)地的負(fù)債和融資成本連年攀升。

　　根據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日，領(lǐng)地控股的未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億、78.54億及117.55億。其中一年內(nèi)需要償還的債務(wù)占了49%；兩年內(nèi)需要償還的債務(wù)占了84%，短期償還壓力大。

　　凈負(fù)債比率大幅攀升，根據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領(lǐng)地凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為60%、110%、140%。

　　借錢越來(lái)越多，借的錢還越來(lái)越貴。招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日。其未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。

　　這個(gè)融資成本一點(diǎn)也不奇怪，領(lǐng)地的主要融資方式是信托，信托融資收益一度高達(dá)18%。根據(jù)招股書，截止2019年底，領(lǐng)地有26項(xiàng)與信托融資提供商、資管公司和其它金融機(jī)構(gòu)訂立的未償還融資安排。

　　令人擔(dān)憂的是，領(lǐng)地目前擁有的現(xiàn)金及銀行結(jié)余遠(yuǎn)不足以覆蓋短期負(fù)債。根據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日，領(lǐng)地現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為9.96億、14.63億及31.78億，當(dāng)中包括受限制現(xiàn)金、已抵押存款、銀行及手頭現(xiàn)金。

　　在土儲(chǔ)方面，截至2020年2月29日，領(lǐng)地控股總土地儲(chǔ)備為1331.45萬(wàn)平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬(wàn)平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬(wàn)平方米及持作未來(lái)開發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積555.78萬(wàn)平方米。

　　領(lǐng)地的布局主要是成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)，項(xiàng)目分布于全國(guó)20多個(gè)城市，包括新疆、佛山、成都、北京、長(zhǎng)春、樂(lè)山、眉山、西昌等城市，主要是三四線城市。

　　招股書將領(lǐng)地這個(gè)家族企業(yè)的關(guān)系網(wǎng)徹底暴露。劉氏三兄弟除了劉玉輝仍然掌權(quán)外，劉玉奇和劉山的業(yè)務(wù)已經(jīng)由他們各自的兒子劉策和劉浩威接手。

　　劉策和劉浩威加入公司后，重點(diǎn)補(bǔ)修了私募股權(quán)、投融資課程。

　　劉策2011年畢業(yè)于美國(guó)爾灣谷社區(qū)大學(xué)，在2011年10月加入公司，擔(dān)任財(cái)務(wù)部經(jīng)理，后還擔(dān)任過(guò)投資發(fā)展部經(jīng)理和首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目投資決策過(guò)程。2017年劉策就讀北京大學(xué)學(xué)習(xí)私募股權(quán)基金和資本運(yùn)營(yíng)課程。

　　劉浩威2014年畢業(yè)于加利福尼亞大學(xué)爾灣分校工商管理學(xué)，2015年5月加入公司，擔(dān)任廣東領(lǐng)地房地產(chǎn)總經(jīng)理。2015年學(xué)習(xí)了上海交大安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院私募股權(quán)課程，2017年在北大完成了投融資課程。

　　高管層中，除了劉氏家族成員外，執(zhí)行董事侯小萍也格外引人注意。根據(jù)招股書，侯小萍是劉策的姨媽，2014年6月加入領(lǐng)地?fù)?dān)任集團(tuán)融資中心總經(jīng)理。在此之前，侯小萍擔(dān)任過(guò)西藏信托有限公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、西藏自治區(qū)投資有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。

　　事實(shí)上，領(lǐng)地這幾年的變化與二代逐漸接手公司業(yè)務(wù)緊密相關(guān)，二代在投融資方面更加激進(jìn)，對(duì)規(guī)模的訴求一目了然。

　　按照領(lǐng)地原本的計(jì)劃，2018年的銷售目標(biāo)是300億，2019則要實(shí)現(xiàn)千億。但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，領(lǐng)地的銷售目標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年未達(dá)成。

　　2019年時(shí)，董事長(zhǎng)劉玉輝還提出將全力以赴完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，并最終在2020-2021年實(shí)現(xiàn)領(lǐng)地集團(tuán)千億目標(biāo)。

　　這意味著，領(lǐng)地要在兩年內(nèi)業(yè)績(jī)翻4番，從當(dāng)前領(lǐng)地的土儲(chǔ)分布看，千億計(jì)劃實(shí)現(xiàn)依然困難很大。

　　千億目標(biāo)難以達(dá)成，二代身上的任務(wù)不輕。負(fù)債、融資成本高企，劉氏家族現(xiàn)在只能寄希望于上市緩解資金壓力了。

責(zé)任編輯：陳志杰