海南取消期房銷售制度 樓市調控走向分化

　　作者： 張歆晨 吳俊捷

　　助推房地產市場快速發展的期房銷售制度，終于在海南省走向終結。

　　7日晚間，海南省對外宣布，自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。與此同時，全省限購政策進一步加碼，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套（不含）以上安居型商品住房和市場化商品住房。

　　與海南取消預售相對應的是，2月以來多數地市針對房地產的政策微調顯得更為友好。6日，山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》（下稱《意見》），要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。

　　不完全統計顯示，僅2月份，就有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策，內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。

　　各地相繼釋放出對于樓市的松綁信號，以及中央積極強化金融支持開展多次釋放流動性操作，購房者對于樓市前景的信心指數提升，部分敏感資金開始將樓市作為避險之地。

　　微調政策以松綁為主

　　商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。這些在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證房屋被稱為期房。1994年中國出臺的《城市房地產管理法》，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

　　在預售制度下，房地產開發企業可放大資金杠桿，財務成本較現房銷售大幅下降。若期房改為現房銷售，將對房企開發資金提出更高挑戰，且項目財務成本大幅上升。早在2018年，廣東等省市曾流傳會取消預售制，鑒于該制度對樓市影響深遠，截至目前，仍只有雄安新區采取現房銷售制度。此番海南步雄安后塵，是全國首個取消預售制的省份。

　　海南取消期房預售，以及再度重申全島限購，被視作在轄區內針對樓市的調控升級。2018年4月22日海南實施全島限購政策以來，全省房地產開發投資明顯下滑，2019年同比下降22.1%，同期商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。

　　疫情暴發以來，海南是罕有針對房地產“加負”省份，更多地方選擇“減負”操作。

　　6日，山東出臺的《意見》指出，2020年6月30日前，已領取施工許可證的房地產開發項目，因疫情影響施工建設的，在完成基礎工程前提下，適度降低申請商品房預售許可的建設進度條件。已領取商品房預售許可證的項目，視情增加1~2個商品房預售監管資金撥付節點，并適度降低各撥付節點監管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預售資金監管辦法》規定的留存比例10個百分點。

　　中原地產研究中心提供的數據顯示，僅2月份，就有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策，內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。

　　針對多地出臺寬松政策，市場普遍預期2020年樓市政策環境將相對寬松。中國指數研究院預計，3月將有越來越多城市跟進，并且政策惠及的內容將更加完善。在此政策利好下，房企擺脫疫情影響，走向平穩運行的步伐將加快。

　　克而瑞研究中心也發布報告稱，預計在疫情結束后，中國房地產將進入到一輪長期平穩發展，房住不炒，穩地價、穩房價、穩預期是房地產行業的主旋律，房地產行業也仍將繼續發揮中國經濟壓艙石和穩定劑的作用。

　　不過，國家層面對于“房住不炒”的基調并未放松，“穩房價、穩預期”的目標對各地樓市調控的政策拿捏提出更高挑戰。截至目前，涉及樓市松綁的城市，以三四線城市居多，一二線主要城市大多沒有明確調整。

　　3月3日，廣州曾發文擬取消商服類項目（公寓、商鋪、寫字樓）限購政策，但在第二日，該政策便從相關政府網站上消失，至今未有進一步說明。廣州市建設局相關人士對第一財經表示，一切以官網公告為準。

　　在分析人士看來，海南與山東等地方出現調控方向相反的做法足以顯示“房住不炒”主基調下，地方如何更好探索“一城一策”的樓市政策調控邊際。廣東省房地產研究會執行會長韓世同表示，樓市當前調控的難點在于如何實現防范經濟的系統性風險與確保房價平緩回落并挽救地方經濟頹勢二者之間統一。

　　“雖然政府新近提出了發展‘新基建’以刺激提振經濟，但是遠水不解近渴，房地產作為地方經濟的支柱性產業的地位并沒有發生改變。‘穩地價、穩房價’的同時，如何‘穩預期’就是考驗地方政府拿捏政府的管理智慧。”韓世同指出，地方政府調控中也要嚴格防止借救市之名松綁樓市而引起新一輪樓市價格上漲。

　　需密切關注樓市動向

　　2月以來，中央積極強化金融支持，開展多次釋放流動性操作，加大貨幣信貸支持力度，資金面的相對寬松，樓市再度升溫預期正在抬頭。市場已快速作出反應，近幾日，地產股已走出一波上漲行情；而樓市上，購房者重新回到市場的跡象已經顯露。

　　7日，廣州亞運城推出8.8折優惠促銷，案場人氣旺盛，一掃2月售樓部門可羅雀的陰霾。

　　同一日的深圳，年后首個2000萬級豪宅盤招商太子灣·灣璽入市。據了解，至當日晚間，該盤推出的104套豪宅已悉數售罄，日光再現。

　　多位前來現場的人士告訴第一財經記者，主要是看中了樓盤的投資價值。一位車牌掛著粵港兩地牌的陳姓私家車主稱，兩天前，他就有聽身邊朋友在議論招商太子灣。“實在不知道買些什么產品來投資，想來想去還是這種好地段又站在政策風口的樓盤最安全穩妥。”

　　第一財經記者在該盤現場看到，不少人擠在售樓部。出于安全防護考慮，項目很快就被蛇口街道辦等要求限制人流暫停接客。

　　有市場人士透露，2月下旬以來，部分擔憂量化寬松導致貨幣貶值的購房者，便萌生買房避險的心態，不少豪宅樓盤均迎來今春首批成交。

　　匯生國際融資總裁黃立沖在接受第一財經記者采訪時也表示，只要貨幣寬松、疫情持續的基本環境不變，既得利益者基于資金避險、忌憚資產貶值縮水的核心訴求，主動尋求鎖定高保值增值的投資產品的現象就仍會是個新趨勢。

責任編輯：覃肄靈