共享辦公品牌狂奔后：難剝離“二房東”屬性、空置率持續(xù)走高

　　陳秋

　　何善恒在與共享辦公同行聚會(huì)時(shí)總會(huì)聊到，2016年共享辦公備受追捧時(shí)的關(guān)鍵詞是“增長(zhǎng)和規(guī)模”，而如今卻被“回歸理性”代替，“扮演好運(yùn)營(yíng)者的角色，把一些花俏的東西去掉，把效率做高。”

　　今年10月，成長(zhǎng)九年的獨(dú)角獸公司、共享辦公鼻祖WeWork給共享辦公行業(yè)潑了一盆冷水，推遲了備受行業(yè)期待的IPO計(jì)劃，同時(shí)持續(xù)“燒錢(qián)”帶來(lái)的虧損問(wèn)題也一直縈繞在其心頭，三年虧了30億美元。軟銀創(chuàng)始人孫正義在最新季度財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上稱，“對(duì)WeWork創(chuàng)始人紐曼的錯(cuò)判，是自己犯的最大錯(cuò)誤”。

　　近期，WeWork、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)等頭部玩家相繼調(diào)整了管理層和運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)，氪空間也頻繁傳出關(guān)店、裁員、腐敗等消息。

　　這些行業(yè)的重要?jiǎng)酉蛞矤縿?dòng)了何善恒的神經(jīng)，他是WE+酷窩聯(lián)合創(chuàng)始人，公司成立于2015年，是中國(guó)最早一批進(jìn)入共享辦公領(lǐng)域的公司，“一開(kāi)始大部分人可能進(jìn)來(lái)的原因就是因?yàn)轱L(fēng)口，經(jīng)過(guò)WeWork的事情，有大量的人才流失。”何善恒如是總結(jié)。

　　其實(shí)，從初期開(kāi)始外界就給共享辦公品牌帶上了“二房東”的標(biāo)簽。多位業(yè)內(nèi)專家告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，直到如今很多品牌也還是沒(méi)走出“二房東”的屬性，可以說(shuō)跟傳統(tǒng)的商務(wù)中心沒(méi)有太大差別。獨(dú)立IT分析師唐欣說(shuō)：“因?yàn)楸举|(zhì)上沒(méi)有創(chuàng)新，沒(méi)有太多增值，也就賺不了什么錢(qián)，”此外，對(duì)共享辦公另一個(gè)打擊是，目前市場(chǎng)大環(huán)境不佳，辦公需求減少。上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華稱：“辦公樓現(xiàn)在的空置率有所增長(zhǎng)了，大品牌招商還可以，小品牌就更難了。”

　　市場(chǎng)變差了

　　“在酒仙橋的某共享辦公品牌的辦公室每平米報(bào)價(jià)8.5元，最后成交價(jià)可以在7.5元左右，”一位北京酒仙橋商圈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人明顯感覺(jué)到了市場(chǎng)的寒冷。根據(jù)他的不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年底，他在所在的商圈商業(yè)地產(chǎn)的空置率達(dá)到20%-30%，相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享辦公的情況會(huì)更差一些，今年11月平均空置率在50%，預(yù)計(jì)今年年底至明年春節(jié)前，空置率在60%－70%。

　　何善恒也感到今年“年關(guān)難過(guò)”，他說(shuō)，共享辦公的住戶就是企業(yè)。“其實(shí)我們是靠企業(yè)生存，他們難過(guò)，我們也會(huì)難過(guò)，企業(yè)變少，項(xiàng)目就越來(lái)越少，現(xiàn)在我們也會(huì)考慮一些區(qū)域里調(diào)整租金。”

　　“我們的空置率相對(duì)來(lái)說(shuō)還算穩(wěn)定，但是確實(shí)從2017年開(kāi)始隨著一些文化娛樂(lè)類項(xiàng)目少了。共享辦公行業(yè)其實(shí)是受到數(shù)據(jù)推動(dòng)的行業(yè)，今年有多少企業(yè)注銷和增加，其實(shí)也能感覺(jué)到整體市場(chǎng)環(huán)境的情況。”何善恒說(shuō)。

　　一位二線城市的共享辦公品牌負(fù)責(zé)人也告訴記者，在2018年年中的時(shí)候他所在項(xiàng)目的入住率為100%，在去年最后一個(gè)季度，小團(tuán)隊(duì)公司成批成批的死掉，致使項(xiàng)目入住率降低，直到現(xiàn)在才恢復(fù)到60%、70%左右。

　　根據(jù)好租發(fā)布的2018年聯(lián)合辦公市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，近年來(lái)，全國(guó)聯(lián)合辦公擴(kuò)張力度趨緩，滿租空間只占12%，空置率50%以上空間達(dá)到40%，受規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)整合、加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，聯(lián)合辦公企業(yè)的空置率持續(xù)走高。

　　上述二線品牌負(fù)責(zé)人稱，他所在的園區(qū)就有八家做共享辦公的品牌，競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)超其它地方。“工位普遍價(jià)格是在五百元左右，WeWork在這邊的工位超過(guò)一千元，所以入住率很尷尬，僅有10%。”

　　該二線品牌負(fù)責(zé)人之前曾在北京工作，他認(rèn)為大城市更利于共享辦公發(fā)展，每單位平米的價(jià)值會(huì)更高一些，這也意味著相同的面積，如果能夠把利潤(rùn)率提升的話，它的溢價(jià)會(huì)更多一些。“最重要的是北京的創(chuàng)業(yè)者多，又不像二線城市喜歡獨(dú)立空間，他們更容易接受開(kāi)放式工位，付費(fèi)能力又強(qiáng)，所以能夠留下來(lái)，靠著市場(chǎng)也能養(yǎng)活。”

　　2017年至2018年期間，行業(yè)并購(gòu)趨勢(shì)加劇，洗牌加劇，僅優(yōu)客工場(chǎng)在2018年進(jìn)行了多次合并動(dòng)作。好租報(bào)告顯示，2018年聯(lián)合辦公品牌減少40家，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差的企業(yè)逐漸消失或者并購(gòu)，運(yùn)營(yíng)時(shí)間均為超過(guò)兩年。

　　此一時(shí)彼一時(shí)

　　共享辦公剛起來(lái)的時(shí)候，并不是現(xiàn)在這種現(xiàn)狀。

　　何善恒記得創(chuàng)業(yè)初期，更多的是在教育市場(chǎng)。他曾關(guān)注過(guò)以色列的一家全球最大的3D打印公司，希望能夠?qū)⑦@家公司北京辦事處招攬過(guò)來(lái)，不過(guò)何善恒用了半年時(shí)間才簽訂了合同，因?yàn)樗粩嗪蛯?duì)方解釋，為什么要和別人共享辦公區(qū)，也對(duì)共享辦公提了一些要求。“2014年到2016年之間，資本還是很看好我們這個(gè)行業(yè)的，也有大量的資本入駐了我們這個(gè)領(lǐng)域，也出現(xiàn)了大量不同的品牌。”何善恒說(shuō)，資本推動(dòng)，市場(chǎng)迅速擴(kuò)張之后，供應(yīng)量突然間就多了，為了消化這些供應(yīng)量，大家也花了很大的成本，去推動(dòng)各類型企業(yè)去接受共享辦公這種新型的辦公模式。

　　2016年10月，WeWork宣布獲得2.6億美元融資，在成立后的短短6年時(shí)間，其發(fā)展估值達(dá)169億美元，位列全球獨(dú)角獸俱樂(lè)部第7名，隨后公司加快中國(guó)市場(chǎng)的布局。同時(shí)，華住的勵(lì)業(yè)公社、SOHO3Q、萬(wàn)科前高管打造的優(yōu)客工場(chǎng)等也在全國(guó)迅速擴(kuò)張，共享辦公市場(chǎng)發(fā)展逐漸壯大。

　　一位共享辦公品牌的高層對(duì)記者回想之前的市場(chǎng)，“在擴(kuò)張的那段時(shí)間里，價(jià)格戰(zhàn)打的還是比較厲害的，2017年最夸張的時(shí)候，比如WeWork可以直接給中介開(kāi)出半年傭金來(lái)招攬租戶。那時(shí)候開(kāi)發(fā)商業(yè)主可以選擇的共享辦公品牌也多，隨便一個(gè)大的開(kāi)發(fā)商最起碼就有三家品牌競(jìng)爭(zhēng)，而且基本上確定的都是關(guān)系維護(hù)很好的，同時(shí)，拿下項(xiàng)目的價(jià)格也貴，當(dāng)時(shí)業(yè)主給我報(bào)價(jià)最高峰的價(jià)格比現(xiàn)在多出30%。”

　　“現(xiàn)在是每天都有業(yè)主打電話給我，問(wèn)我要不要地方。”該品牌高層人士說(shuō)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的房源相對(duì)于2017年和2018年要透明多了，客戶的選擇也更多了。在去年之前大家更依賴中介去找房子，從2018年開(kāi)始共享辦公自己的廣告量增加了，客戶可以自己找到更多的房源，不再依賴中介。但是各個(gè)聯(lián)合辦公品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)也增加了，出現(xiàn)更多的價(jià)格戰(zhàn)等。

　　壓縮成本

　　市場(chǎng)不好后，一位在北京朝陽(yáng)區(qū)CBD商圈共享品牌辦公選擇了搬家。其工作人員告訴記者，一開(kāi)始他們?cè)赟OHO3Q是整組的單間辦公室，后來(lái)公司搬到了杭州，現(xiàn)在只有幾個(gè)人在北京，不需要那么大的空間，就在附近找了價(jià)格便宜的辦公桌，配套齊全，位置方便，可以按月或者按季度繳費(fèi)，想走就走，比較自由。“這里平時(shí)也會(huì)組織各種活動(dòng)，幫助大家互相認(rèn)識(shí)，因?yàn)榇蠹铱赡軙?huì)有業(yè)務(wù)往來(lái)，資源互換。”

　　在孫文華看來(lái)，目前共享辦公的模式基本分三種：一是相當(dāng)于股東模式，也就是做孵化器，在種子期、天使期就先進(jìn)入企業(yè)，然后再通過(guò)后面的融資慢慢壯大；二是相當(dāng)于“二房東”模式，把物業(yè)資產(chǎn)從業(yè)主手中整租下來(lái)，再租給使用者，中間賺取租金差價(jià)；三是多元化模式，提供增值服務(wù)等，這也是未來(lái)的新趨勢(shì)。

　　所有的共享辦公都只能陪創(chuàng)業(yè)者走一段的路程，上述共享辦公品牌高層說(shuō)，“在創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)比較小的時(shí)候，他們會(huì)在乎位置價(jià)格劃算，但等他們拿到融資了，大部分就不愿意和別人去共享一個(gè)會(huì)議室，就會(huì)出去，這很正常。”

　　該共享辦公品牌自己也有投項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目現(xiàn)在都是投錢(qián)階段，而且這個(gè)周期太長(zhǎng)，短期內(nèi)難談收益。“我覺(jué)得最靠譜的就是空間利用率提高之后，空間的工位收入做到收支平衡，人員的工資、人員的支出在靠其他的方面去賺。共享辦公其實(shí)是有很多模式的，但其他的目前還不能夠成為一個(gè)完整的商業(yè)模式。”上述高層稱。

　　他進(jìn)一步解釋，一般的空間利用率基本為50%左右，浪費(fèi)很嚴(yán)重。假設(shè)一層共100平米，一般情況下，一個(gè)公司用這100平米的面積也就放了10個(gè)工位，做共享辦公的，就必須要把這個(gè)利用率提升，可以做到20甚至30人，多出來(lái)的就是利潤(rùn)。

　　近期，WeWork、氪空間等頭部玩家壞消息頻出，上述高層說(shuō)，“氪空間學(xué)到了WeWork的很多精髓，但是內(nèi)部管理不善，導(dǎo)致沒(méi)有控制好成本。如果能把成本整個(gè)控制好的話，不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的問(wèn)題。”

　　另外，在何善恒看來(lái)，共享辦公最大的價(jià)值應(yīng)該是營(yíng)造互相幫助，以信任為基礎(chǔ)的氛圍，以及為用戶創(chuàng)造價(jià)值，而在空間上通過(guò)技術(shù)、精細(xì)化管理、空間設(shè)計(jì)等加以輔助。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥