世茂工三年內三次流拍 中國信達尋機脫手樂視債權

　　夏晨翔

　　位于北京三里屯商圈的世茂工三項目，在樂視債務風波后，今年來已經歷3次法院拍賣流拍，如今則再次成為貨架上的待售資產之一。

　　日前，北京金融資產交易所掛出的一則樂視控股（北京）有限公司（以下簡稱“樂視北京公司”）債權招商信息顯示，債權抵（質）押物為樂視北京公司旗下兩公司的100%股權及世茂工三項目，保證人系賈躍亭。

　　中國比地招標網信息進一步顯示，債權方為中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（以下簡稱“中國信達北京分公司”）。

　　“有來電咨詢的，但是還沒有意向投資人遞交材料。”《中國經營報》記者從北京金融資產交易所了解到，目前該項目處于招商咨詢階段，尚未進行正式交易。

　　三次司法拍賣均流拍

　　世茂工三項目位于北京市朝陽區三里屯工體北路，緊鄰使館區、朝外商務區、燕莎商圈和CBD等區域，系由世茂集團打造的集商業、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體項目。

　　樂視與世茂工三的淵源可追溯至2016年。當年5月，上海世茂股份有限公司發布公告稱，與樂視北京公司簽訂協議，約定轉讓下屬上海世茂新體驗置業有限公司（以下簡稱“世茂新體驗置業”）持有的北京財富時代置業有限公司（以下簡稱“北京財富時代”）及世茂商業管理有限公司持有的北京百鼎新世紀商業管理有限公司（以下簡稱“百鼎新世紀”）100%控股股權。交易價格分別為29.2億元及0.52億元，合計29.72億元。

　　而上述兩公司名下主要資產即為世茂工三項目。彼時，此次交易被業內解讀為樂視要進軍房地產行業。

　　資產評估公司出具的《北京市第三中級人民法院（2017）京03執492案件司法鑒定項目評估報告》則更為詳細地介紹了北京財富時代的前世今生。

　　報告顯示，成立于2001年的北京財富時代曾歷經數次更名和股權變更。2007年5月，世茂新體驗置業受讓北京財富時代100%股權，此后又兩次增資，注冊資本增至10.1億元。

　　時至2016年6月，世茂新體驗置業將其30%的股權轉讓給樂視，兩個月后，又將余下70%股權進行轉讓，自此，樂視共出資10.1億元，持股比例100%。

　　獲得這一資產后的樂視，很快轉手將其進行了質押。天眼查信息顯示，2016年11月18日，樂視北京公司將北京財富時代和百鼎新世紀的股權出質給中信銀行股份有限公司總行營業部，出質股權份額均為10.1億元。

　　由于樂視無力還債，世茂工三項目遭法院查封，北京財富時代全部股權進入了司法拍賣程序。

　　2019年1月，阿里拍賣平臺掛出北京財富時代全部股權第一次拍賣信息。當時該項資產評估值約為32.89億元，起拍價約為23.02億元。此次拍賣雖然吸引了6萬多人圍觀，但最終無人報名而流拍。

　　此后的4月和6月，又進行了兩次拍賣，起拍價格已下降了1億多元。但是時至8月1日，第三次拍賣也以流拍告終。

　　尚無投資人遞交材料

　　三次流拍之后，債權方中國信達開始籌劃轉讓相關債權。

　　8月26日，北京金融資產交易所掛出關于樂視北京公司債權招商信息，據披露，截至2019年6月30日，樂視北京公司作為債務人的這些債權總額約為19.65億元，其中債權本金約為16.66億元，債權利息約為2.99億元。

　　樂視北京公司以其持有的北京財富時代和百鼎新世紀兩公司100%股權提供質押擔保，兩公司名下位于北京市朝陽區工人體育場北路13號世茂國際中心3#樓物業提供抵押擔保，即世茂工三項目，總建筑面積約為8.23萬平方米。

　　據招商信息顯示，債權已經進入訴訟階段，目前在二審中。而債權對應抵押物的抵押登記順序為第一順位抵押，并進行了首輪查封。

　　值得一提的是，招商信息“資產亮點”中還提到，抵押物為北京核心區域稀缺物業，目前部分出租中，能給持有者帶來穩定現金流。若對抵押物進行升級改造可能會進一步提高物業的運營利潤或交易價格，升值空間較大。

　　“中國信達把債權進行轉讓，很明顯是想要退出這個泥潭了。但是我認為世茂工三背后的一些債權糾紛比較復雜，在前景不清晰的情況下，很多投資機構還是會采取觀望態度。”第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想告訴記者，雖然世茂工三項目位于三里屯商圈，但是其自身的債權問題會讓很多投資機構止步。

　　而從項目自身來看，李想分析稱，世茂工三業態主要由三個部分組成，其中，寫字樓已經散售，商業零售部分主要以餐飲、幼教為主，引入的品牌略顯低端，且零售部分有很多大面積空置，人流量不足。其酒店式公寓板塊雖然運營不錯，但也是以小業主為主，產權過于分割。整體來講，世茂工三作為城市綜合體，經營不是很理想。

　　李想告訴記者，世茂工三屬于重資產，操盤者需要具備強運營、強管理的能力。而反觀世茂工三的產權，其辦公、商業類的屬性使面積受到分割，沒有統一的業權，為“小業主”態勢。而在很多小業主把持產權的情況，大大增加了統一管理的難度，這也會導致其投資價值不足，資產出現貶值。

　　“機構投資者都是很精明的，他們不會輕易去碰一個債權和產權都很復雜，且前景不清晰的項目。”李想指出，未來盤活世茂工三的核心問題還是要先解決其債權和產權問題，否則無論項目具備多好的區位優勢，對于接盤者而言，都很難“盤活”。

責任編輯：張國帥