年底花樣沖刺銷量 杭州萬科被曝內部全款綁車位賣現房

　　杭州樓市“流搖”頻現 房企上演“貼身肉搏戰”？

　　夏治斌，張玉，劉頌輝

　　石英婧 2018年收官在即，不少房企對于年初定下的銷售目標也正在進行最后的沖刺。

　　日前，有消息稱，在年度目標沖刺和銷售回款的壓力下，杭州萬科將部分項目面向內部員工開放，員工可全款購買未售的現房，這其中就包括杭州的名城博園項目。據了解，萬科內部員工購買名城博園房子仍是按照此前的12000元/平方米，但需加上40萬元的車位費。有一定關系的客戶車位費則需60萬元，萬科通過內部搖號的方式來出售這批房源。此舉被外界認為是杭州萬科用來年末回款的舉措。

　　日前，《中國經營報》記者實地來到位于杭州市余杭區博園西路的“嘉凱城·名城博園”項目小區，從小區內的指示牌可知，該小區共有12幢，均為高層。

　　對于上述向內部員工銷售部分房源一事，記者聯系杭州萬科媒體負責人，對方表示以上信息并不屬實，名城博園項目房源在抵押中，但銷售方案還未最終確定。

　　55萬元綁車位賣房？

　　2011年2月，嘉凱城集團股份有限公司（000918.SZ，以下簡稱“嘉凱城”）競獲杭州名城博園項目，并于2013年10月項目首次開盤，大部分房源在2016年取得毛坯房的預售證，均價12000元/平方米。

　　今年9月28日，嘉凱城公開掛牌轉讓5個房地產資產包，最終該資產包由萬科接盤。

　　日前，記者以購房者的身份聯系鏈家網房產經紀人，據其介紹，目前名城博園有批房子針對內部出售，房源有100多套，面積有89平方米和110平方米的戶型可供選擇，內部員工一手購買后可直接轉手賺取差價。其中，89平方米的戶型每平方米約1.1萬元，同時必須綁定一個車位，車位費并非此前媒體報道的40萬元，而是55萬元，因此內部員工購買整套房子售價約165萬元左右。“110平方米的戶型和89平方米的只相差12萬元左右”。

　　該經紀人表示，內部員工必須全款購買，非內部員工可以通過二手房程序進行按揭購買。“消息肯定是確定的，現在大部分人都知道這個消息，很多客戶都在盯著這批房子，前來咨詢的客戶也很多。”

　　記者查詢鏈家官網上該項目小區的成交記錄，最近一次成交記錄是在今年5月，一套面積89平方米，成交單價20225元/平方米，最終以總價180萬元成交。另截至12月13日，該小區均價為23797元/平方米，正在出售11套，近90天內成交1套。

　　對于杭州萬科年度銷售目標完成情況，杭州萬科相關負責人表示，公司年度銷售和回款按照業務節點正常推進，具體的業績完成情況數據目前不方便對外透露。

　　房企“推銷戰”打響

　　事實上，除了杭州萬科的“花樣賣房”，臨近年關，不少杭州房企紛紛打起“價格促銷戰”。

　　相關房產網推介消息顯示，12月15日，天陽藍光蔚藍開放129平方米的樣板房。同時，12月12日~30日，6、7號樓全面開啟年終沖量優惠，特價房源15200元/平方米起，僅限18天時間。

　　而根據透明售房網上預售證信息，蔚藍最近推的是一批主力約128平方米的公寓類產品，共106套，均價為18975元/平方米（毛坯）。

　　12月20日，天陽藍光·蔚藍項目相關工作人員在接受記者采訪時表示，房子目前一房一價，“如果房子看好了，售樓處有特價房，特價房會便宜一些。此外，項目飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積”。

　　除了天陽藍光·蔚藍項目，12月11日，據《錢江晚報》杭州房產報道，遠洋在新項目湖映宸章的產品發布會上公布了首開價，折后均價為15900元/平方米。對比周邊在售項目基本17000元/平方米以上的均價，此舉低價促銷的意味非常明顯，同時也是長時間的樓市火熱后，首個開盤即給出打折的項目。

　　此外，湘湖邊上的純新盤保億·湘湖和院11月底首開。預售證價格顯示房源均價為27000元/平方米，然而優惠后購房者買的實際價格在25000元/平方米左右，開盤當天還另有優惠。

　　而在更早之前，11月28日，記者在實地走訪位于杭州市臨安區錢王街的湖濱外灘項目時了解到，目前項目共分排屋和高層。項目飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積，整個戶型有24平方米的贈送面積。而以一套88.88平方米的躍層產品為例，價格為19377元/平方米，總價172萬元。開盤當天的折扣是九四折，“關系戶”可以拿到九二折，合計總價為158萬元左右。由此計算，可以減少大概14萬元。

　　“杭州當前的降價，也是因為部分項目過于郊區，類似青山湖板塊等，產業規劃很好，但畢竟是遠離杭州市區的。另外從目前市場的表現看，杭州這次降價與2014年明顯不一樣，當時杭州降價引起了全國的降價潮，而這一波降價的案例比較多，但市場似乎不太恐慌，甚至因為菏澤和廣州松綁案例，而出現了市場預期調整的現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期項目供應比較多，企業從經營的角度看，還是有很多壓力的，對于杭州市場來說，此類房源降價也體現了企業去庫存的導向。

　　“流搖”加劇樓市“降溫”

　　在房企“花式銷售”沖刺業績的背后，數據顯示，自2018年搖號購房政策實施以來，杭州樓市正逐漸趨冷。

　　據公開資料不完全統計，5月份杭州流搖盤僅4個，3個是排屋別墅項目；到了8月份，流搖盤已上升到8個，占比近15%（總推盤量）。9月增加到13個，甚至還有熱度頗高的樓盤，首開直接流搖。10月67張預售證中，有25個盤流搖，占比近四成。

　　截至12月5日，樂居不完全統計數據顯示，11月份杭州共有43盤流搖，“0登記”樓盤更是高達10盤。從整體區域看，臨安區、余杭區與主城區的流搖樓盤數量最多，分別達11盤、10盤、9盤。具體來看，從流搖產品類型分析，余杭區與主城區的流搖主力多為低密度房源，如排屋、疊墅等。而臨安區所推12盤中高層房源多數流搖，僅杭州桃李春風的中式合院進入搖號。

　　不過，在資深地產觀察家、地產杭州客創始人李永生看來，這樣的現象并不能代表杭州的樓市真正“冷”下來了。他認為，搖號本身是不正常的，“正常的應當是開發商開盤賣掉百分之六七十，而不應該是清盤，我們已經習慣了不正常的市場。‘0登記’樓盤也并非是真的沒有人登記，可能是因為登記數據不好看，開發商通過操作做成那樣，真正‘0登記’的樓盤實際上并不多”。

　　浙江好地研究院院長朱祖淵此前接受記者采訪時也表示，杭州樓市熱度下降的原因首先是政策面的持續調控顯現成效，限價限購限貸短期沒有松動跡象；其次是開發商之前拿的高價地上市普遍困難，導致資金普遍被“套牢”，拿地意愿下降，土地市場降溫傳導到新房市場。

　　值得注意的是，即使杭州樓市趨冷，但開發商仍在密集推盤。數據顯示，杭州市區除4月搖號新政實施當月，推盤量較少外（1993套），其余月份均保持了高推盤模式：5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套。

　　對于開發商“割肉”入市，李永生認為，這與當時開發商高價拿地短期判斷失誤以及政府的限價杠桿難有松懈有關。

責任編輯：張國帥