買方市場來了

　　■李未來

　　上半年一房難求，下半年卻將精裝修改為毛坯以變相降價，武漢樓市似乎在一夜之間由賣方市場變為買方市場。

　　“已經幾個月沒有漲價了，選房的人也沒有那么多了”，近日在武漢光谷從事新房和二手房買賣的鄭騰（化名）向記者說道。在他看來這是“反常態”的。

　　上半年武漢三鎮各區域似乎都處于無房可賣的境地，新房一經開盤即被搶空，中簽概率大概1/3，大部分選房者只能空手而歸，二手房價格反而比新房高出很多。

　　而下半年大部分開盤項目認購率下降，推出房源不能售罄，部分樓盤悄然將精裝交付改為毛坯交付，變相降價。

　　對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，這是供地過多，供應量過大帶來的后遺癥，一二線城市都是這樣的情況。

　　事實上，2018年全國樓市都經歷了上半年的炙手可熱和下半年的降溫。上半年經歷了“萬人搶房”、中簽率普遍低于20%的杭州新房市場，從7月份開始中簽率逐漸提高，據《錢江晚報》報道，7月份入市的樓盤中簽率普遍提高，也有些樓盤因報名人數不到預售房源套數而不用搖號。

　　中國豪宅研究院院長朱曉紅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，近期政策稍微有松綁的跡象，但2019年絕對不會全面放松，只會在“房住不炒”的大方針下有略微的松綁。

　　上半年中簽率低

　　2018年5月底，杭州融信瀾天404套房和華夏四季約160套房公開搖號，登記搖號名額分別為11927組和6687組，“萬人搶房”的壯觀景象之下，中簽率只有3%。

　　隨后的一周，杭州蕭山旭輝寶龍東湖城、融信永興首府、融創東麟府、遠洋雁歸里、融創望海潮、中旅名門府等多個樓盤集中供貨，房源共約600套。根據杭州公證處搖號結果，旭輝寶龍東湖城中簽率只有2%，融信永興首府為8.82%，融創東麟府為11.2%。

　　6月11日，杭州市國立公證處官網上公布了旭輝寶龍東湖城于6月3日取得預售許可的80套房源搖號結果，3990人報名，卻有3910人陪跑，中簽率只有2%。

　　上半年，這種“中簽率”低的現象普遍存在，尤其是在熱點二線城市。

　　5月上旬，《華夏時報》記者在武漢走訪了各個區域代表性樓盤，中簽率普遍在三成左右，漢陽四新等熱門地區則更低。

　　6月14日，南京河西新城區域三個項目開盤，共1475套房源，報名人數高達21138人，約14個人搶一套房。其中佳兆業城市廣場共485套房源，吸引了12591人登記，約27個人搶一套房。另外兩個項目中簽率也都沒有超過15%。

　　在杭州、武漢、南京、成都、西安等地，政府對區域內一手房源的價格進行限制，如果開發商報價過高，將很難取得預售證。而一二手房“差價”形成了“僧多粥少”的局面，一個項目往往吸引幾倍于房源數量的客戶前往登記。去年武漢、杭州、南京等城市屢現“炒賣房號”、收“茶水費”等現象，對此，今年上半年多個城市推出了搖號選房的政策。

　　下半年認購率下降情勢在7月份以后急轉直下。

　　據《錢江晚報》報道，7月底位于奧體南的某樓盤首開選房，292套房源，共有591戶購房意向家庭進行了登記。然而在所有報名的意向客戶都選完房之后，仍剩余50余套房源，棄選率近60%。

　　7月入市的46個樓盤中，僅8個中簽率在10%以下，因為報名人數不到預售房源套數而不用搖號的樓盤則有5個。

　　上半年由于市場炙手可熱，開發商普遍要求購房前先驗資，在杭州蕭山區，中旅名門府的購房意向者需要在指定的銀行網點開設個人賬戶，存入相應現金存款，剛需存款90萬，改善型客戶最多需存款300萬，并提供前述指定銀行的存款證明書或驗資確認書。存款不得用于其他消費，若于公示結束日前存款余額低于要求驗資的存款金額，將取消搖號及選房資格。

　　但下半年要求驗資的項目明顯減少，據錢江晚報報道，7月份領出預售證的46個樓盤，其中22個不需凍結資金，所有臨安樓盤均無需凍結，還有一部分蕭山、余杭、富陽的樓盤，也無需凍結。

　　上半年中簽率與杭州一樣驚人的成都，下半年認購率急劇下降。

　　據成都當地媒體報道，上周成都16個住宅項目公開搖號開盤，共累計推出房源3686套房源，卻只認購1206套，認購率下跌到33%。

　　11月份武漢新房集中供貨，綠城蘭園、東原啟城、新力城、華僑城原岸、遠洋東方境世界觀、保利城、萬科春和景明、光谷國際188社區、海倫小鎮等約40個項目取得預售許可，但大部分認購率都沒有達到100%。

　　變相降價

　　在認購率不足而又需要集中沖業績的下半年，開發商將此前宣傳的精裝修交付改為毛坯交付，以達到悄然降價的目的。

　　武漢華僑城原岸9月底推出高層精裝房，均價約2.8萬-3.1萬元/平米，包含4000元/平米的裝修。2個月后，在加推T11-T12號樓建筑面積約135-170平米戶型時，則變成了均價2.5萬元/平米，毛坯交付。

　　武漢南湖東岸某高端項目上半年開盤均價2.7萬元/平米，包含3500元/平米的裝修，10月份推出毛坯房源，價格為2.4萬元/平米。

　　而作為變相漲價的重要手段，精裝修交付、“雙合同”上半年幾乎成為武漢樓盤的普遍現象，也是開發商在市場火爆時為規避政府限價的一種手段。多名營銷人員告訴記者，武漢每一個項目每一批開盤房源均需要在住建局申報備案價，如果超過預期，便不予審批通過，因此目前武漢的新房價格普遍低于二手房，在此情況下，開發商將房屋精裝交付，購房者需要簽訂毛坯和裝修兩個合同。

責任編輯：張國帥