證券時報記者 劉敬元

　　去年以來，險資投資不動產項目的消息頻出，今年這一趨勢仍在延續。

　　據證券時報記者不完全梳理，自2023年以來，有10多家險企通過股權直投、不動產基金等方式，投向20多個不動產項目，預計投資金額超過490億元。其中，有的投資被險資視作“抄底”機會，作為自用或持有型投資；也有的屬于債務置換，以不動產項目來化解地產債務，以時間換空間。

　　業界人士向證券時報記者表示，在當前“資產荒”環境下，優質不動產項目配置價值逐漸體現。今年明顯感受到有更多險資在尋找不動產項目投資機會，但與此同時，相關投資預期回報率在下降。

　　10多家險企

　　投入超490億元

　　上個月，東莞厚街萬達廣場投資有限公司發生股權變更，原全資股東大連萬達商業管理集團退出，蘇州聯商陸號商業管理有限公司全盤接手。穿透股權可見，陽光人壽是主要出資方。

　　這是陽光人壽自去年底以來，接手的第6個萬達廣場項目股權。此前，太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等5個萬達廣場項目股權變動背后，都有陽光人壽的身影。

　　去年下半年以來，多個萬達廣場項目被險資買下。買家除了陽光人壽，還有新華保險、大家人壽、橫琴人壽等。

　　據證券時報記者不完全統計，自2023年以來，10多家險企密集出手投向至少26個不動產項目，預計投資金額超過490億元。從標的看，辦公寫字樓、商業綜合體、產業園區不動產均在其中。涉及的保險公司，既有大型保險公司，也有中小保險公司。

　　在大型保險公司方面，國壽系去年、今年分別耗資31億元、39億元，接手過世茂和遠洋旗下商業不動產項目股權。平安人壽2023年12月公告，擬投資4個產業園區不動產項目，包括東方萬國、弘源科創、弘源國際、弘源新時代項目，總投資金額預計不超過73.33億元，項目均已竣工、取得不動產權證并投入使用。中郵保險去年斥資42.56億元購入位于北京東城區的中糧·置地廣場項目，現已更名為中郵保險·玖安廣場，今年又投資了陜西西安啟迪中心項目。

　　外資巨頭友邦人壽近兩年也有動作，去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標項目，今年1月宣布以24億元的總對價收購北京朝陽區（CBD）“凱德·星貿”項目的控股權。

　　中小險企也有多個投資不動產舉動。2023年12月，海保人壽公告，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2~11層不動產項目，為非自用不動產項目，交易總價款為2.03億元。今年2月，東吳人壽公告擬購置職場，投資由蘇州新高融建建設發展有限公司持有的蘇地2017-WG-41號地塊三3號樓，交易總價約為4.14億元。4月，長城人壽以10.2億元購入位于北京新街口商圈中心區的辦公物業新街高和，包含商業和寫字樓。5月，眾安保險公告，購置位于上海黃浦區的兩處“洛克·外灘源”項目，作為公司自用性不動產，交易總價為14.37億元。

　　此外，太保壽險、泰康人壽、建信人壽、合眾人壽等公司也在出資加碼此前布局的不動產項目。

　　嚴選優質項目

　　“不動產投資已經成為一個新的另類投資趨勢。”一位中小壽險公司首席投資官向證券時報記者稱，險資的共識之一是配置好的不動產項目，因為它們具有穩定現金流，屬于能夠穿越周期的資產。

　　一位保險系私募管理公司不動產投資人士對記者表示，不動產資產與保險公司大量配置的債券等固收產品相關度低，有助于減少投資組合的收益波動，改善風險回報特征。同時，不動產項目在持有期，有著不受利率影響的較為穩定的當期收益，在退出期還可以享受到利率下行推動的核心資產價值上漲帶來的增值收益，能夠較好匹配保險資金的負債特征。

　　盡管趨勢上險資對配置不動產有一定共識，但從投資偏好看，險資仍保持低風險偏好，希望嚴選優質項目。

　　一位保險資管公司負責人向記者表示，這幾年一直在看不動產投資機會，去年和今年也投資了個別不動產項目，都屬于機緣巧合下的投資，已投寫字樓處于“滿租”狀態，租金價格和回報與預期比較相符。

　　他表示，不動產市場屬于非標市場，信息具有不對稱性，對專業性要求較高。現在投資不動產，仍要考慮到區位、出租率、租金趨勢等多方面因素。總體上，對不動產配置要求是核心城市、核心地段、滿足回報。

　　此外，上述保險資管公司負責人稱，險資現在主動尋找不動產投資機會背后，也有特殊機會的交易邏輯。不動產類資產的價格已經明顯下降，雖然部分項目的空置率提高或租金下行，但優質項目仍有吸引力。隨著利率走低，其他固收類資產的回報下降，優質不動產的配置價值也將慢慢體現。

　　借道私募曲線投資

　　險資投向不動產的一個變化是，越來越多的險資通過私募股權基金方式，參與不動產項目投資。

　　某位一直在尋求不動產投資機會的保險公司高管向證券時報記者表示，大型保險公司有資金實力，傾向于自己直接投資，但不動產投資對投資團隊的專業水平提出了很高要求，不少保險公司在這方面仍需要積累經驗，因此不少保險機構仍選擇“借船出海”，與專業不動產私募管理人合作。

　　從公開信息中可見，有險企出資成立不動產私募投資基金。

　　受到關注的是，去年底，新華保險出資99.99億元聯合中金資本設立了百億不動產投資基金，目前已投資了北京萬達廣場實業有限公司、煙臺芝罘萬達廣場有限公司的100%股權。陽光人壽出資55億元，聯合中聯前源不動產基金方面，設立麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙），后者下設多個子公司，接盤數個萬達廣場項目。

　　新華保險曾公告，作為有限合伙人（LP）與中金資本（作為普通合伙人GP）共同設立不動產基金，投資策略是以股權等其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的企業。主要借助專業機構投資優勢，拓展投資渠道，挖掘投資機會。

　　上述保險公司高管表示，一些中小保險公司也看好不動產投資機會，但受資金量和專業能力限制，現實選擇是“傍大腿”，即成為不動產基金的LP之一，獲得一定基金份額，這是其分羹不動產投資機會的一種方式。

　　公開信息已可見一定案例。例如，橫琴人壽通過這種方式，搭上GP方面大家投控（大家人壽全資子公司）的便車，與大家人壽一起作為LP方，參與投資上海周浦萬達廣場項目。

　　一位市場化私募股權基金人士向記者分析，通過私募股權基金投資的一個好處在于，與直接投資持有不動產相比，通過私募基金方式投資，可以避免每年評估賬面資產是否減值的問題，有助于報表穩定。

　　此前，為支持不動產市場平穩健康發展，證監會于2023年2月啟動不動產私募投資基金試點工作，并指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

　　預期收益下降

　　據介紹，不動產私募股權基金持有期的區間收益主要來自于底層資產出租、運營等的收益，具體收益與項目區位、運營情況以及交易結構設計等相關。

　　了解市場情況的一位保險首席投資官向記者稱，主動提前布局的保險機構“搶”到相對優質的項目，收益也較好。去年一些險資的投資對地產企業類似于“雪中送炭”，有同業以很好的條件和交易結構，拿到了位于核心區的優質項目，期間收益可以達到8%甚至9%，項目退出的內部收益率（IRR）不低于10%。

　　據業內人士提供的研究測算數據，去年投資的優質項目預計持有期收益率有望達到7.5%~8.2%，退出時IRR有望達到9.5%~10%。

　　前述保險系私募管理公司不動產投資人士介紹，其投資10億元左右的一個位于上海老牌商業區的綜合體，含甲級寫字樓和街區商業，期間收益優先分配，合作伙伴對商業資產運營能力不錯，預期該項目當期分配收益在5.5%，預計退出IRR約8%。

　　“這樣的收益水平，對于面臨非標資產荒的保險資金而言，無疑具有很強吸引力。”前述保險首席投資官稱。

　　或許因為如此，業界感受到今年有更多保險資金在尋找相關投資機會。與之相伴的是，上述保險投資官稱，今年以來，預期收益已經直接下降2個百分點，下降非常明顯，“這也說明競爭一下子激烈起來了”。

　　不過，另有多位知情的業界人士向記者表示，目前險資投資不動產案例中，有一部分實際為債務置換。一些大型保險公司與地產企業共同開發的地產項目，或者大中型保險公司此前配置的非標資產較多，新近接手的不動產項目有化債的背景。業內人士稱，債務置換類項目與主動投資類存在實質差別，預期回報也會有明顯差距。

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責任編輯：張文